Vendita in blocco e cumulativa terreni prelazione agraria
Salve, il mio quesito riguarda il rapporto tra preliminare di vendita e diritto di prelazione agraria del confinante coltivatore diretto ed è il seguente, cercherò di essere più chiaro possibile.
Mia madre ha stipulato da un notaio in data 12 gennaio, un preliminare di compravendita con una persona. Questo preliminare ha ad oggetto la vendita di n. 3 terreni. L'importo complessivo è di 60 mila euro ma nell'atto è poi indicato il costo di ciascuno. Premetto che i 3 terreni si trovano in zone diverse tra loro, quindi non risultano né contigui né in qualche modo collegati tra loro.
RISPOSTA
Si tratta pertanto di tre negozi giuridici differenti e autonomi, contenuti all'interno di un unico contratto preliminare di vendita.
Semplicemente mia madre ha trovato un acquirente disposto a comprarli tutti e 3 in blocco.
RISPOSTA
Non possiamo parlare di vendita in blocco, ma di vendita cumulativa.
Nelle vendite in blocco l'oggetto del contratto è considerato come unico ed inscindibile (anche se formato da più beni aventi una loro specifica ed autonoma individualità), al contrario, la vendita cumulativa la vendita ha ad oggetto tanti diversi beni che non sono considerati inscindibili. Ad ogni modo, la questione relativa alla vendita in blocco si pone per la prelazione urbana, ma non per la prelazione agraria, per la quale esiste una norma (art. 7, comma 3° della legge n. 817 del 1971) che prevede quanto segue: “nel caso di vendita di più fondi ogni affittuario, mezzadro o colono può esercitare singolarmente o congiuntamente il diritto di prelazione rispettivamente del fondo coltivato o dell’intero complesso di fondi”.
Ma si trovano in zone diverse e sono terreni attualmente incolti. Nel preliminare, dopo l'elenco dei terreni con il rispettivo valore, è stato scritto così: "parte promittente alienante garantisce la proprietà libera da gravami e vincoli di ogni sorta o tipo. La vendita procederà con tutti i diritti, accessori, cessioni, servitù attive e passive ove legalmente costituite". E' stata inoltre versata una caparra da parte dell'acquirente. Ora, per uno di questi terreni, terreno A, non si pongono problemi. Per gli altri due, B e C sì. Ciò in quanto solo in relazione a questi due (B e C) , esiste un confinante coltivatore diretto (è la stessa persona che casualmente è confinante coltivatore diretto su entrambi) che avrebbe diritto di esercitare il suo diritto di prelazione agraria.
RISPOSTA
Confermo la sussistenza del diritto del confinante di esercitare la prelazione agraria.
Ed è nostra intenzione trasmettere la raccomandata A/R per sapere se nei 30 giorni intende esercitare questo diritto. L'acquirente è a conoscenza di questa situazione e verbalmente dice che se anche il coltivatore dovesse comprare il terreno C esercitando il suo diritto, comunque sia acquisterebbe gli altri due, ma ho poca fiducia nelle semplici parole, per questo vorrei capire come sia più opportuno agire per tutelare mia madre.
RISPOSTA
Nel mondo del diritto, queste parole sono giuridicamente irrilevanti.
Innanzitutto, sul preliminare non dovrebbe essere inserita la clausola relativa al fatto che esiste un confinante coltivatore diretto e che in caso di esercizio del suo diritto su uno solo o su entrambi i terreni in cui avrebbe questo diritto, la vendita con l'acquirente proseguirebbe solo per il resto?
RISPOSTA
Dovete inserire la condizione risolutiva del preliminare, avente ad oggetto l'esercizio della prelazione da parte del confinante.
Si ha condizione risolutiva, ai sensi dell'articolo 1353 del codice civile, quando le parti contrattuali subordinano la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un evento futuro e incerto (es. esercizio della prelazione agraria). Nel caso in cui si verifica la condizione risolutiva, gli effetti del contratto preliminare si considerano come mai verificati.
Leggo che è possibile inserire anche in un secondo momento delle clausole nel preliminare a patto che entrambe le parti siano d'accoro.
RISPOSTA
Confermo, ovviamente di comune accordo tra le parti contrattuali.
Non sarebbe quindi meglio a tutela di mia madre, inserire questa dicitura?
RISPOSTA
Certamente sì.
E' infatti assai probabile che il coltivatore diretto eserciterà il suo diritto soltanto sul terreno C, non essendo interessato al terreno B, dove pure avrebbe diritto di precedenza in quanto confinante coltivatore diretto.
RISPOSTA
Siamo nel campo delle probabilità, ma non della certezza del diritto.
Anche se i terreni non sono collegati, il coltivatore può esercitare il suo diritto solo sul terreno C?
RISPOSTA
Sì, certo. Non si tratta di vendita in blocco dei terreni, ma di vendita cumulativa.
O dovrebbe necessariamente esercitarlo su entrambi i terreni in cui ha questo diritto (Be C)?
RISPOSTA
Non necessariamente.
Potrebbe essere obbligato ad acquistare tutti e 3 i terreni anche se in uno non è confinante e i terreni non sono collegati tra loro?
RISPOSTA
Assolutamente no.
Ho paura che l'acquirente poi nei fatti non sarà più disposto a proseguire nella vendita solo per una parte del compendio. Cosa accadrebbe oggi, in assenza della clausola sulla prelazione nel preliminare, se il coltivatore esercitasse il suo diritto solo sul terreno C e il compratore non volesse più i soli terreni A e B.
RISPOSTA
Il promittente venditore dovrà restituire il doppio della caparra confirmatoria incassata dal promissario acquirente, ai sensi dell'articolo 1385 II comma del codice civile: “se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra”.
E cosa accadrebbe se invece, nel medesimo caso, ci fosse scritta questa clausola?
RISPOSTA
Gli effetti del preliminare svanirebbero, a seguito dell'avveramento della condizione risolutiva (esercizio del diritto di prelazione).
Mi interessa capire, nel primo caso (assenza di clausola) se il coltivatore esercita il suo diritto sul terreno C (che non è specificato nel preliminare) se l'acquirente può non voler più acquistare gli altri due A e B o possa addirittura pretendere il doppio della caparra perché questa cosa non era stata specificata come clausola.
RISPOSTA
L'acquirente potrà pretendere il doppio della caparra, perché questa ipotesi non era stata prevista in una clausola contrattuale.
O se, (aggiungendo la clausola) nel caso in cui il coltivatore esercitasse il suo diritto sul terreno C, l'acquirente sarebbe obbligato a comprare in ogni caso A e B o possa scegliere se non comprarli più o comprarne solo 1 senza conseguenze. Grazie Spero di essere riuscito a far comprendere la questione.
Cordiali Saluti
RISPOSTA
Con la clausola contrattuale di cui alla presente consulenza, sarebbe libero di non acquistare più nulla, senza alcuna conseguenza giuridica.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
