Lavori autorizzabili con SCIA serve firma di tutti i comproprietari





Gentilissimi, vi scrivo perché mia madre abita in una casa da 8 anni di cui è per 1/5 proprietaria, ma la casa non è particolarmente adatta alle sue esigenze perché è su due piani, con la zona notte sopra e lei non può fare le scale, essendo anziana,

RISPOSTA

Dobbiamo fare innanzitutto riferimento al principio giuridico contenuto nell'articolo 1102 del codice civile: “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”.
ATTENZIONE: a tal fine il singolo comproprietario “può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”.



Vorrebbe trasferirsi al piano di sopra, dove vorrebbe eliminare uno dei due bagni per ricavarne la cucina ed avere tutto su un piano, con un ascensore esterno.

RISPOSTA

Vorrebbe realizzare tutto questo ovviamente a sue spese.



Inoltro così potrebbe ospitare al piano di sotto in comodato d'uso suo cugino che avrebbe bisogno di una casa al pian terreno.

RISPOSTA

Gli altri comproprietari potrebbero opporsi al contratto di comodato d'uso in favore del cugino.
Secondo la recente sentenza del Tribunale Civile di Napoli del 16 marzo 2022, il comodato della cosa comune da parte di uno soltanto dei comproprietari, è valido ed efficace soltanto in caso di mancata preventiva opposizione degli altri comproprietari non stipulanti, rimanendo assoggettato alla disciplina della gestione di affari.
Se gli altri comproprietari si opponessero a questo contratto di comodato, lo stesso non sarebbe più efficace, essendo firmato soltanto da una comproprietaria – comodante.
Probabilmente lo scoglio più difficile da superare è proprio questo!



Attualmente il piano di sopra è inutilizzato perché non possono arrivarci, così facendo avrebbero ognuno un appartamentino indipendente e senza barriere architettoniche.

RISPOSTA

Per l'installazione dell'ascensore esterno, occorre presentare una SCIA.
Per il Tar Lombardia un ascensore esterno può essere installato con la sola presentazione di una SCIA e in deroga alle distanze tra fabbricati.
Con la sentenza n. 388/2021, il TAR Lombardia conferma che un ascensore esterno costituisce un volume tecnico, oltretutto finalizzato al superamento delle barriere architettoniche, per cui la sua installazione può avvenire tramite una semplice SCIA, in deroga anche alle distanze tra fabbricati. La SCIA purtroppo va richiesta da tutti i comproprietari, come indicato dalla giurisprudenza più recente (Corte di Cassazione, con la sentenza n. 3476/2023).
Il principio giuridico è ricavabile dal Testo Unico Edilizia, in particolare dall'art. 11 del d.P.R. n. 380/2001 che, nonostante si riferisca esplicitamente al permesso di costruire, si estende anche ad autorizzazioni per interventi di minore impatto, come SCIA e DIA.



Il problema sono i fratelli proprietari per 4/5 della casa che non vogliono si facciano lavori, solo per ripicca verso mia madre, non essendo interessati a quella casa.

RISPOSTA

Purtroppo ci sono lavori autorizzabili a seguito di presentazione di una SCIA e quest'ultima deve essere firmata e presentata da tutti i comproprietari, a pena di invalidità.
Anche la trasformazione del bagno in cucina, richiede una SCIA sottoscritta da parte di tutti i comproprietari. Si renderà necessaria la sostituzione delle tubature e degli impianti, pertanto l'intervento si configura come manutenzione straordinaria e di conseguenza sarà necessario presentare una Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) a cura di un tecnico abilitato, iscritto all'albo professionale.



Vi chiedo: avrebbero diritto, qualora si procedesse con le modifiche, a bloccare i lavori?

RISPOSTA

I lavori non partirebbero nemmeno perché sarebbe lo sportello comunale dell'edilizia a bloccarli, nel momento in cui la SCIA dovesse essere firmata soltanto da una comproprietaria, entro 30 giorni dalla sua presentazione.



Si tratta di lavori in libera edilizia o occorrono permessi dal Comune?
Grazie.

RISPOSTA

Sono lavori autorizzabili con SCIA edilizia e quest'ultima deve essere firmata da tutti i comproprietari.
Non si tratta né di edilizia libera, né di lavori per cui occorre il permesso a costruire. La SCIA, al contrario del permesso a costruire, si basa su un meccanismo giuridico di silenzio-assenso.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti: