Modifica regolamentare condominiale contrattuale per consentire affittacamere B&B





Quesiti condominiali.
Nella prossima assemblea condominiale ordinaria, in data 28 marzo ore 15:00, in cui sono stati convocati i dieci proprietari dello stabile dall'amministratore che lo ha in gestione, nell'ordine del giorno c'è un punto dove viene richiesta, da parte di una condomina, l'autorizzazione a trasformare "parte della propria abitazione" in "un affittacamere o B&B senza colazione". Essendo il nostro regolamento contrattuale (vedi allegato) e quindi non assembleare (a causa del fatto che circa venti anni fa i dieci proprietari si sono distaccati da altri due condomini adiacenti con numero civico differente dal nostro - con problematiche ancora oggi pendenti e mai risolte su alcune parti comuni...) mi sembra di aver capito che per ottenere l'autorizzazione a questo eventuale cambiamento, non previsto dal regolamento all'art 1 (vedi allegato), ella debba avere l'unanimità di tutti i proprietari e non solo una maggioranza di voti.

RISPOSTA

La tua premessa è corretta.
Confermo quello che hai scritto.
Il regolamento contrattuale ha la validità e l'efficacia di un contratto e pertanto, come tutti i contratti, può essere modificato soltanto se tutte le parti contraenti sono d'accordo.
Secondo la Cassazione civile, sez. II, sentenza 14/08/2007 n° 17694, il regolamento condominiale ha natura contrattuale, quindi modificabile solo all’unanimità, quando contiene disposizioni che limitano i diritti dei condomini sulle loro proprietà esclusive o comuni o quando contenga clausole che attribuiscono ad alcuni condomini maggiori diritti rispetto ad altri.
Nei casi in cui il regolamento si limiti a disciplinare l’uso dei beni comuni, esso non ha natura contrattuale e può, conseguentemente, essere modificato a maggioranza. In questo caso, trattandosi di una clausola regolamentare incidente sulla proprietà esclusiva del condomino, deve essere modificata all'unanimità.



Se questa premessa è corretta, seguono a tale riguardo quesiti in merito e altri di altra natura ma inerenti sempre il condominio o l'assemblea.

RISPOSTA

E' corretta



1) È sufficiente che un proprietario sia assente o non abbia dato delega o sia presente ma voti in modo contrario, affinché la proposta della condomina non venga accettata?

RISPOSTA

Ovviamente sì, facendo venire meno l'unanimità.



2) Basta l'unanimità dei soli presenti affinché la proposta della condomina passi, nonostante eventuali assenze?

RISPOSTA

Secondo la giurisprudenza di Cassazione, il regolamento di origine contrattuale può essere modificato con il consenso unanime di tutti i partecipanti alla comunione edilizia.
Non è sufficiente l'unanimità dei soli presenti in assemblea.
ATTENZIONE: le clausole di natura contrattuale possono essere modificate in qualsiasi sede e non richiedono la convocazione dell'assemblea. Ciò che conta è ottenere l'accordo unanime di tutti i condòmini.



3)E se non vi sono assenze ma solo una maggioranza assembleare, l'eventuale voto non unanime ha qualche valore?

RISPOSTA

Non ha valore in questo caso, ma ha valore per gli articoli del regolamento contrattuale che disciplinano l’uso dei beni comuni.



4) Quali riferimenti normativi vanno citati qualora ella ritenesse valido un voto a maggioranza assembleare?

RISPOSTA

Più che riferimenti normativi, riferimenti giurisprudenziali.
Mi riferisco alla Cassazione civile, sez. II, sentenza 14/08/2007 n° 17694, ma anche alla sentenza numero 943/1999: mentre è richiesta l'unanimità per modificare le clausole di natura contrattuale, essendo il regolamento equiparato a un contratto vincolante, è sufficiente una maggioranza dell'assemblea dei partecipanti all’assemblea per apportare variazioni alle clausole di natura regolamentare. Ancora: poiché solo alcune clausole possono avere natura contrattuale, l'unanimità è richiesta solo per la modifica di esse, mentre per le altre clausole è sufficiente la maggioranza prevista dall'articolo 1136 del Codice civile.
Secondo una successiva sentenza della Cassazione (la numero 8216/2005), se il regolamento condominiale contrattuale contiene solo clausole di natura regolamentare, la modifica non richiederà l’unanimità dei condòmini, ma solo la maggioranza richiesta dall'articolo 1136 del Codice. Se però il regolamento è misto (come nel tuo caso), contiene cioè sia clausole di natura contrattuale che regolamentare, le prime andranno modificate all'unanimità.



5) Qualora ci fosse l'unanimità e si volesse autorizzare tale attività solo nel suo appartamento al piano terra, evitando il transito dei clienti nelle parti comuni facendogli usare solo l'entrata privata dal suo cancelletto su lato strada, è sufficiente verbalizzare il tutto sul registro condominiale od occorre un atto formale di qualche genere per una maggior tutela dei condomini tutti?

RISPOSTA

Occorre inserire queste prescrizioni nel verbale di assemblea che deve essere firmato da tutti i condomini. TUTTI i condomini, nel senso che non ci devono essere assenti, come sopra precisato.



6) È possibile dare "solo" l'autorizzazione a lei, evitando di darla ad altri condomini che inevitabilmente farebbero transitare i clienti in parti comuni con tutti i problemi del caso?

RISPOSTA

Giuridicamente no.
Un regolamento è tale, perché ha un contenuto astratto, applicabile alla generalità dei condomini.
Un regolamento oppure una modifica regolamentare non può essere “ad personam”, ma deve essere astratta e generica, proprio come avviene per le leggi dello Stato.
Per carità, magari nessuno eccepirà mai nulla … ma da un punto di vista giuridico è un errore dare solo a lei l'autorizzazione.



7) I benefici economici che ricava da questa attività spettano solo a lei?

RISPOSTA

Ovviamente sì.



8) Questa attività può compromettere il condominio o quelli adiacenti, data la natura del regolamento contrattuale vigente (che è ancora per tutti e tre gli stabili lo stesso), creando ulteriori problematiche fra di essi?

RISPOSTA

Direi proprio di sì, considerato che non potete dare l'autorizzazione soltanto a lei, pertanto aprirete una breccia che consentirà il “transito” a tutti quelli che lo vorranno …
Temo che un normale fabbricato condominiale possa trasformarsi in un Hotel a due stelle …



9) Si può dare un'autorizzazione, derogando l'art. 1 del regolamento, solo per un anno? Oppure facendo in modo che ella ogni anno, durante l'assemblea ordinaria, ne chieda l'autorizzazione ogni volta? Evitando così un'autorizzazione permanente che, soprattutto se causasse problemi di vario genere "l'attività", poi non sarebbe più possibile revocare?

RISPOSTA

Come sopra …
Per carità, se si fa così e nessuno avrà nulla da eccepire … molto bene …
Ma un regolamento deve essere astratto e generico: si può fare o non si può fare ?
Se lo può fare uno, lo possono fare tutti!
Se si attribuisce il diritto di “fare”, lo si attribuisce a tutti, però poi non lo si può subordinare ad un gradimento annuale da parte dell'assemblea …



10) Può la condomina contestare il fatto che: "non è vero che il condominio perde valore commerciale o di mercato" attraendo meno compratori in caso i proprietari volessero vendere gli appartamenti? (un'agenzia consultata mi ha esposto questa problematica).

RISPOSTA

Questa affermazione è assolutamente infondata, anzi direi indimostrata ed indimostrabile ! Sono parole prive di pregio giuridico.



11) Quali riferimenti normativi vanno citati per spiegare che senza unanimità (o anche con in realtà...) la pulizia scale fai da te non può essere, di fatto, imposta a nessuno, ma vi è obbligo di accettare solo quella che vede l'incarico delle pulizie affidato ad un'impresa in regola? (che piaccia o no, che lavori bene o male l'impresa votata a maggioranza dai condomini - anche se non da tutti).

RISPOSTA

Dobbiamo inquadrare bene la problematica da un punto di vista giuridico.
L'assemblea, con la maggioranza ordinaria di cui all'articolo 1136 III comma del codice civile, può deliberare di affidare il servizio pulizia scale, ad una ditta esterna: “L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio”.
Se l'assemblea ha deliberato a maggioranza l'affidamento all'esterno dell'appalto della pulizia della scale, questa decisione è esecutiva anche nei confronti di coloro che hanno espresso voto contrario oppure si sono astenuti.
Se l'assemblea non ha votato nulla, se il regolamento nulla prevede, soltanto in questo caso, ci si affida a soluzioni fai da te …



12) Il regolamento contrattuale, del 1979, non è mai stato cambiato. Per tanto resta valido nonostante il distacco (distacco mai del tutto accettato dai condomini adiacenti). Per cambiarlo occorre sempre l'unanimità dei soli presenti? O dei 10 proprietari in toto? Anche se fosse per un solo articolo o una parte di contenuto in un articolo?

RISPOSTA

Se mi scrivi che questo distacco è ancora oggetto di contenzioso, sia pure a livello potenziale, occorre l'unanimità dei 10 proprietari, distaccati e non distaccati …



13) La riforma del 2012 dei condomini ha reso nulli alcuni articoli, derogandoli con quelli del codice civile, del regolamento contrattuale del 1979 in uso. Per esempio: la convocazione assembleare non più dovuta entro 60 giorni dalla chiusura del bilancio (nel mese di dicembre) - ora entro 180 giorni, le dimissioni dell'amministratore ogni anno – ora ogni due e la firma seduta stante del verbale d'assemblea, sottoscritto da presidente e segretario, - ora non più specificata (in quanto la norma attuale parla di "redigere in un secondo momento quanto verbalizzato in assemblea sul registro" e non specifica "seduta stante sul registro"). Alla luce di tutto ciò basta citare la normativa del 2012 per sedare eventuali contestazioni che vogliono la convocazione assembleare ordinaria entro 60 giorni?

RISPOSTA

Ci sono soltanto alcuni articoli del codice civile che non possono essere derogati dal regolamento, ai sensi dell'articolo 1138 ultimo comma del codice civile: in nessun caso le disposizioni regolamentari possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 del codice civile.
La durata annuale dell'incarico dell'amministratore è prevista dall'articolo 1129 del codice civile, quindi è inderogabile. In questo caso, basta citare la legge in quanto prevale sul regolamento, trattandosi di fonte di rango superiore.
Il termine di 60 giorni tuttavia non deroga una norma del codice civile inderogabile:
ripeto, sono inderogabili gli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 del codice civile.
In questo caso, continua ad applicarsi il regolamento.



La nomina dell'amministratore annuale?

RISPOSTA

E' inderogabile.



E la firma di presidente e segretario "seduta stante" invece che in un secondo momento? (sempre rispettando i tempi dei 30 giorni di recapito del verbale agli assenti di modo che possano contestarlo).

RISPOSTA

In questo caso, è derogabile, quindi prevale il regolamento.
Ho riletto con attenzione gli articoli inderogabili da parte del regolamento condominiale: sono gli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 del codice civile.



14) Se un condomino urla e impedisce il regolare svolgimento dell'assemblea, nonostante educati richiami, cosa si può fare in concreto?

RISPOSTA

Purtroppo non ci sono le forze dell'ordine come in un consiglio comunale …
Consiglio al presidente di sospendere l'assemblea per dieci minuti, in modo da far portare una camomilla dal bar per l'esagitato … i lavori riprenderanno quando l'energumeno si sarà calmato!



15) Se il condomino passa agli insulti verbali (o peggio) in quali fasi è necessario chiamare le forze dell'ordine? Dove sono i limiti al regolare svolgimento dell'assemblea? Come ci si tutela? Può presenziare qualcuno "esterno" che monitori la situazione? Se sì, chi?

RISPOSTA

Le forze dell'ordine possono essere chiamate solo in caso di violenza fisica.
In caso di insulti invece, terminata l'assemblea, la persona offesa chiederà un risarcimento danni per l'ingiuria subita (l'ingiuria è stata infatti depenalizzata dal 2016) oppure se assente al momento dell'offesa, procederà con una querela per diffamazione.



16) Possono persone, esclusi i proprietari o i comproprietari, non muniti di delega partecipare all'assemblea?

RISPOSTA

La presenza del pubblico in assemblea non è prevista.



17) Può un proprietario delegare una persona ma allo stesso tempo voler rimanere e partecipare all'assemblea?

RISPOSTA

Assolutamente no.
La delega può essere concessa dall'assente all'assemblea, ma non dal presente, essendo uno strumento per consentire all'assente di intervenire in assemblea, nonostante l'assenza …
Secondo l'articolo 67 disposizione di attuazione del codice civile, ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta.



18) Se il proprietario presente all'assemblea delega qualcun altro e non vuole lasciare il locale dove si svolge l'assemblea né lui né il delegato... cosa si può fare in concreto? Se lascia il locale può essere contatto telefonicamente dal delegato? (e viceversa?).

RISPOSTA

Il presidente sospende i lavori fino a quando il cretino di turno decide di accomodarsi fuori … Sì, il delegante può essere contattato telefonicamente dal delegato, una volta uscito dall'aula della seduta.



19) È legale mostrare in assemblea davanti a tutti e anche dare copia di estratti conto condominiali passati in cui si evidenziano irregolarità al proprietario che le ha commesse o all'ex amministratore (in questo caso la moglie dell'ex amministratore o lui stesso con delega – lei proprietaria e lui no -)?

RISPOSTA

Sì, ovviamente se le accuse sono infondate, l'accusatore ne risponderà per ingiuria oppure per diffamazione (a seconda che la persona offesa sia presente oppure assente in assemblea).



20) Se, specialmente di notte (ma anche di giorno...) alcuni condomini, dopo le ore 23, urlano nei loro appartamenti o parlano ad alta voce per i più svariati motivi, cosa si può fare?

RISPOSTA

Procedere con una denuncia penale presso la Procura della Repubblica oppure i carabinieri/polizia, per il reato di cui all'articolo 659 del codice penale. Il reato di disturbo della quiete pubblica di cui all’art. 659 del codice penale, punisce chiunque, mediante schiamazzi o rumori, ovvero abusando di strumenti sonori o di segnalazioni acustiche ovvero suscitando o non impedendo strepiti di animali, disturba le occupazioni o il riposo delle persone, ovvero gli spettacoli, i ritrovi o i trattenimenti pubblici.



21) Se qualcuno di giorno sbatte le porte del rispettivo appartamento, insulta altri condomini senza farne il nome, o non chiude il portone principale dello stabile causando anche danni allo stesso... cosa si può fare in concreto?

RISPOSTA

Abbiamo già parlato dell'ingiuria e della diffamazione; ribadisco gli stessi concetti di cui sopra. In caso di danni alle parti comuni dell'edificio, l'amministratore chiederà un risarcimento danni al condomino che ha cagionato il danno con la sua condotta.



22) È bene avere una copia degli "orari di silenzio" esposta nell'ingresso condominiale? O del regolamento stesso "per quanto vecchio" e a volte superato dalla riforma del 2012?

RISPOSTA

Sì, è cosa buona e giusta.
Lo consiglio fortemente all'amministratore di condominio.



23) In quali casi occorre, rispetto ai punti 19 e 20 chiamare le Forze dell'Ordine? Come si può far emergere, in modo legale, tali molestie?

RISPOSTA

Si può fare un video con lo smartphone, metterlo su di un pen drive e consegnarlo alle forze di polizia giudiziaria, al momento della presentazione della denuncia. Mi riferisco al punto 20.
In riferimento al punto 19, la diffamazione eventualmente subita sarà dimostrata dal verbale di assemblea. La persona offesa chiederà al segretario di verbalizzare la diffamazione subita. A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti: