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Astensione in assemblea del condomino in situazione di conflitto d'interessi con il condominio





Mi chiamo xxxxxxxxx e sono proprietario di un appartamento al secondo e ultimo piano di un condominio situato nel comune di xxxxxxx, in provincia di xxxxxxxx. Il condominio comprende nove unità abitative, 5 più grandi nella scala A e 4 più piccole nella scala B.
A parte tre condomini, tutti gli altri occupano gli appartamenti nei mesi estivi, compreso chi scrive che, tuttavia, una volta sistemato per bene l'appartamento, non esclude di stabilirvisi definitivamente Il mio appartamento è situato al secondo ed ultimo piano (una sorta di piccolo attico) ed è provvisto di due ampi terrazzi, uno lato mare più grande e l'altro lato collina più piccolo. Ovviamente a questi due terrazzi si accede esclusivamente dall'interno del mio appartamento e sono quindi da considerarsi di proprietà esclusiva (come risulta anche dalle piantine catastali allegate al mio atto di acquisto).
Naturalmente sia i terrazzi che l'appartamento fungono da tetto comune per tutto l'immobile. Su parte del terrazzo grande (quasi un centinaio di mq complessivi) volevo procedere all'installazione di una pergola bioclimatica (per circa 30 mq) per poter godere meglio del terrazzo stesso nei mesi estivi. La pergola sarebbe solo in parte visibile dal piano strada e, dal mio punto di vista, non impedisce la fruizione e il godimento degli spazi esterni agli altri condomini; nè compromette l'estetica e il decoro architettonico dell'edificio o dello stabile, anzi ne andrebbe ad accrescere il valore complessivo; ed, infine, non ostacola la visuale del suolo a nessun altro proprietario.

RISPOSTA

Possiamo addirittura affermare che la risposta alla tua richiesta di consulenza, è contenuta nel tuo stesso quesito …
Hai infatti elencato perfettamente tutti i presupposti giuridici per una legittima installazione di una pergola bioclimatica sul terrazzo di proprietà esclusiva.
-Non impedisce la fruizione degli spazi comuni, in ossequio all'articolo 1102 del codice civile -Non altera il decoro architettonico dell'edificio in ossequio all'articolo 1120, secondo comma del codice civile
-Non viola il diritto di veduta e di panorama, principio enucleato dalla giurisprudenza di merito e di Cassazione



Al di là di quelli che possono essere i permessi amministrativi comunali per una installazione a regola con le normative edilizie, mi sono posto il problema di informare e chiedere una sorta di autorizzazione agli altri condomini per evitare che durante i lavori qualcuno potesse bloccarli o a lavori conclusi qualcuno potesse chiedere la rimozione della pergola.

RISPOSTA

Si è trattato di un eccesso di zelo, non eri tenuto a chiedere l'autorizzazione a nessun condomino.



L'amministratore del condominio su mia richiesta ha convocato un'apposita assemblea per deliberare sull'argomento. All'assemblea sono intervenuti tre condomini, compreso chi scrive, in rappresentanza di 416 millesimi su 1000.
L'amministratore ha ritenuto il quorum sufficiente per considerare valida l'assemblea ma non per deliberare, in quanto per ragioni di opportunità, secondo lui, lo scrivente non avrebbe dovuto votare.

RISPOSTA

L'amministratore ha torto!
Non c'è nessun conflitto d'interessi, perché il tuo interesse ad installare il manufatto non è in contrasto con gli interessi del condominio.
A conferma possiamo citare la sentenza n. 19131 del 2015 della Corte di Cassazione: ad avviso della Corte di Cassazione sentenza n. 19131 del 2015 (come già di Cass. n. 1201 del 2001), per l’assemblea condominiale è possibile estendere il divieto di esercitare il diritto di voto per il condomino in potenziale conflitto di interessi, senza alcuna deroga, tuttavia, ai fini dei quorum costitutivo e deliberativo.
Il condomino in conflitto di interesse potrà, ma non dovrà, astenersi dalla votazione.
Se risulti dimostrata una sicura divergenza tra l’“interesse istituzionale del condominio” e specifiche ragioni personali di determinati singoli partecipanti, i quali non si siano astenuti ed abbiano, perciò, concorso con il loro voto a formare la maggioranza assembleare, la deliberazione approvata sarà invalida.
Nel tuo caso non risulta una sicura divergenza tra l’“interesse istituzionale del condominio” e specifiche ragioni personali di determinati singoli partecipanti (il tuo interesse all'installazione del manufatto sul terrazzo).



Ci siamo lasciati dandoci appuntamento per una prossima convocazione che tuttavia verrebbe fatta solo se io mi procuro, fuori assemblea, il benestare da parte di un numero (millesimi) di condomini sufficiente per deliberare.

RISPOSTA

Invia la presente consulenza all'amministratore, probabilmente non è aggiornato in materia di astensione del condomino in situazione di conflitto d'interessi con il condominio.



Per l'azione di disturbo da parte di alcuni vecchi condomini faccio fatica a procurarmi quanto richiesto dall'amministratore e non comprendo a cosa possa servire l'assemblea se mi devo assicurare prima che si possa raggiungere un quorum valido per discutere e deliberare.

RISPOSTA

L'assemblea è prevista dal codice civile, quale momento in cui la volontà democratica del condominio viene consacrata da un provvedimento denominato delibera, impugnabile con atto di citazione al tribunale civile.



Tutto ciò posto sono a chiedere: - Se l'operato dell'amministratore nell'assemblea che si è svolta sia stato regolare nel considerare sufficiente il quorum per la validità della seduta ma non per deliberare;

RISPOSTA

Non è corretto, ma penso che l'amministratore non sia aggiornato sulla giurisprudenza di cassazione, non essendo un avvocato.



Se (a me non risulta) l'interessato alla delibera non abbia diritto di voto, come sostenuto dall'amministratore;

RISPOSTA

La Cassazione ti da ragione.



- Se nell'impossibilità di racimolare i millesimi necessari e quindi nell'impossibilità di convocare una nuova assemblea posso rivolgermi al giudice in sede di volontaria giurisdizione per ottenere una decisione che mi consenta di installare la pergola in tranquillità;

RISPOSTA

Avresti dovuto impugnare il verbale di assemblea, entro 30 giorni, con atto di citazione al tribunale civile, ai sensi dell'articolo 1137 del codice civile. Ad ogni modo, puoi anche ricorrere al giudice in sede di volontaria giurisdizione per ottenere una decisione che ti consenta di installare la pergola.



- Se sia corretto e lecito che l'amministratore mi chieda di "procurarmi" i millesimi necessari prima della assemblea.

RISPOSTA

No.
Non è corretto perché avrebbe già dovuto considerare approvata la tua proposta, alla luce della recente giurisprudenza di Cassazione.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti: