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Delibera condominiale annullabile per illegittima convocazione da parte dei condomini in difetto dell'inerzia dell'amministratore





Premesso che ho in atto una causa (al momento siamo al deposito delle comparse conclusionali) contro il condominio dove abito, in quanto ho chiesto: "l'annullabilità di una deliberazione assembleare per violazione dell'art. 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile, primo comma della prefata norma la quale attribuisce solo all'amministratore in carica il potere di convocare l'assemblea condominiale quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Solo decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In violazione di tale richiamata norma alcuni condomini del mio condominio si sono autoconvocati in assemblea il giorno === senza richiedere preventivamente all'amministratore in carica di provvedere a convocare l'assemblea condominiale: in sintesi l'assemblea è stata convocata da soggetti sprovvisti del relativo potere e, quindi, ogni suo deliberato è illegittimo e va annullato."

RISPOSTA

L'assemblea condominiale è stata convocata in difetto del presupposto previsto dalla legge dell'inerzia dell'amministratore.
Le delibere condominiali adottate durante l'assemblea convocata irritualmente, sono annullabili da parte dei condomini che ne hanno interesse.
la deliberazione approvata dall’assemblea autoconvocata illegittimamente è mancante di un presupposto essenziale per la legittima costituzione dell’assise, ossia la convocazione proveniente da chi abbia il potere di disporla.
Secondo il Tribunale di Ariano Irpino, sentenza del 4 novembre 2004, è annullabile la deliberazione adottata dall’assemblea straordinaria irritualmente richiesta all’amministratore e indetta ad iniziativa di un solo condomino in quanto non soddisfa i requisiti richiesti dall’art. 66, comma 1, attuazione codice civile.
Abbiamo anche giurisprudenza della Corte di Cassazione: la deliberazione dell’assemblea condominiale, convocata su impulso di un solo condomino, anche nel caso di impedimento dell’amministratore, è annullabile (Cassazione civile, sez. II, sentenza del 21/11/1973, n. 3139).



In tale delibera fu decisa la revoca di un amministratore esterno e la contestuale nomina di un amministratore interno. Questo, l'amministratore interno che fu nominato in questa delibera (per il quale ho chiesto l’annullamento) si è costituito in giudizio come interventore volontario in solido con il condominio infatti il convenuto principale è il condominio mentre l'amministratore interno è il convenuto secondario. Nel frattempo è stato nominato un altro amministratore esterno ma nel giudizio risulta sempre il precedente amministratore interno come interventore volontario.
I miei quesiti: 1, in caso di mia vittoria per recuperare quanto deciso dal Giudice mi conviene agire solo nei confronti dell'interventore volontario oppure dovrò agire prima nei confronti del condominio e nel caso ci fossero dei condomini che non pagano la loro quota posso rivalermi nei confronti di questo interventore volontario?

RISPOSTA

In caso di vittoria processuale, potrebbero verificarsi i seguenti scenari.
-Vittoria processuale con compensazione delle spese legali (concretamente ciascuna parte processuale pagherà l'onorario del suo avvocato).
-Vittoria processuale con condanna alle spese dei soccombenti nella misura indicata dalla sentenza (molto probabilmente 2/3 a carico del condominio e 1/3 a carico dell'interventore volontario).
Sarà il giudice attraverso la sentenza esecutiva di primo grado, ad indicare chi dovrà pagare le spese processuali ed in quale misura, in ragione delle pretese processuali e della condotta tenuta in corso di giudizio.
-Vittoria processuale con condanna alle spese legali in solido tra il condominio e l'interventore volontario, sempre ai sensi dell'articolo 97 del codice di procedura civile. In questo caso, ti conviene agire in prima battuta nei confronti del condominio, in quanto soggetto maggiormente solvibile rispetto al singolo condomino.
Di seguito le previsioni dell'articolo 97 del codice di procedura civile: “Se le parti soccombenti sono più, il giudice condanna ciascuna di esse alle spese e ai danni in proporzione del rispettivo interesse nella causa. Può anche pronunciare condanna solidale di tutte o di alcune tra esse, quando hanno interesse comune. Se la sentenza non statuisce sulla ripartizione delle spese e dei danni, questa si fa per quote uguali”.



2. Questo interventore volontario nel frattempo ha venduto per soli 900 euro (in data 11 novembre 2023) la sua auto (valore circa 15.000 euro) ad un nipote il quale successivamente in data 30 novembre 2023 ha venduto (per milleduecento euro) la stessa auto alla moglie dell’interventore volontario. Non so se queste vendite sono state fatte perché l'interventore volontario ha timore di qualche recupero credito o per altri motivi, ma vi chiedo se tali vendite sono regolari e se comunque possono essere oggetto di una mia richiesta di revocatoria?

RISPOSTA

Nel momento in cui dovessi risultare creditore in ragione di un titolo giudiziario, potresti annullare le due compravendite dell'automobile, con l'azione revocatoria di cui agli articoli 2901 e seguenti del codice civile, entro 5 anni dalla data del passaggio di proprietà del veicolo, in ragione della palese malafede del subacquirente.
Indici della malafede del cd. subacquirente sono, pertanto: l’immediatezza del secondo atto di compravendita ed il prezzo incongruo con cui l'automobile è stata alienata.



3. È normale che il mio avvocato nelle comparse conclusionali abbia chiesto per compensi legali (fase attivazione mediazione obbligatoria, fase studio, fase introduttiva, fase istruttoria, decisionale) delle somme più alte rispetto al preventivo ed a quanto pattuito con me?

RISPOSTA

Sì, perché auspica che gli importi indicati nella sua nota spese saranno posti a carico della controparte soccombente.
Nei rapporti con il cliente resta valido il contratto con l'onorario prestabilito consensualmente.



Preciso che comunque all'inizio della causa non erano stati previsti dei comportamenti a dir poco ostruzionistici dell’avvocato della controparte che voleva far testimoniare dei condomini (presenti alla delibera impugnata), non ammessi a testimoniare dal Giudice ed a creare altre false prove per cercare di dimostrare che io avevo agito oltre il termine dei 30 giorni per impugnare la delibera. False prove disinnescate da parte del mio avvocato.

RISPOSTA

Sono tutte circostanze che giustificheranno la condanna al pagamento delle spese legali, a carico delle parti soccombenti.



4. In questa delibera impugnata era presente l'affittuario di un appartamento e vi chiedo se (in caso di una mia vittoria) dovrà pagare anche lui la sua quota o essendo stato delegato dal proprietario dovrà pagare quest'ultimo?

RISPOSTA

Dovrà pagare ovviamente il delegante, in ragione dei suoi millesimi di proprietà, in caso di condanna del condomino.



5. Se qualche condomino non dovesse pagare la propria quota potrei rivalermi nei confronti del presidente della assemblea in quanto non ha verificato la regolarità della mia convocazione in quanto mai ricevuta?

RISPOSTA

No.
Potrai rivalerti soltanto nei confronti di coloro che risultano parti processuali e che saranno state condannate al pagamento delle spese legali, nella misura indicata in sentenza.



6. Se il Giudice dovesse rilevare che l’assemblea è stata convocata da soggetti sprovvisti del relativo potere (perché come detto non hanno avvisato prima l’amministratore in carica) il Giudice potrebbe decidere di condannare i soli condomini autoconvocatisi ed escludere gli assenti?

RISPOSTA

No.
Il giudice potrà condannare al pagamento delle spese legali, soltanto le parti processuali citate in giudizio ovvero intervenute in giudizio volontariamente: il condominio (ossia la compagine condominiale legalmente rappresentata dall'amministratore) e l'interventore volontario.



7. In caso negativo (quindi verranno condannati a pagare anche gli assenti) questi ultimi si potranno rivalere nei confronti dei condomini autoconvocatisi? Cordiali saluti

RISPOSTA

Saranno condannati al pagamento delle spese legali soltanto il condominio e l'interventore volontario.
Notificherai il titolo giudiziario esecutivo (sentenza esecutiva + precetto) all'amministratore di condominio e all'interventore volontario.
L'amministratore di condominio successivamente deciderà di recuperare gli importi dovuti, da tutti i condomini oppure soltanto da coloro che hanno espresso voto favorevole in assemblea.
Nella prima denegata ipotesi, coloro che erano assenti all'assemblea, gli astenuti e coloro che hanno espresso voto contrario alla proposta di delibera, si rifiuteranno di pagare ed intraprenderanno una causa con l'amministratore di condominio per una corretta ripartizione delle spese tra i vari condomini (diciamo che non sarà un tuo problema …).
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti: