Ricorso cautelare tribunale infiltrazioni, pulizia area box ripartizione spese, tabelle millesimali
Premetto che sono ormai più di tre anni che chiedo all'amministratore in via del tutto bonaria ed amichevole di risolvere i primi 3 punti, il punto 4 è un'informazione che potrebbe interessarmi in caso di approvazione.
1. Al punto 9 dell'ODG è stata discussa e votata dall'assemblea, con esito negativo, la richiesta di dividere le spese di pulizia per i box in base alle zone di utilizzo. Attualmente, il costo totale delle pulizie è di 12.000 euro e comprende tutte le pulizie eseguite nel condominio: scale, ascensori, portineria, terrazzo e zona box.
RISPOSTA
Sono tutte zone condominiali, sebbene il loro utilizzo sia differenziato in ragione delle tipologie dei diritti reali dei vari condomini.
L'impresa di pulizia che svolge il servizio, nel 2019, aveva quantificato un costo di 650 euro per la pulizia della zona box. Aggiungo che la zona box è utilizzata come deposito dei bidoni per la raccolta differenziata del condominio.
RISPOSTA
Pertanto possiamo individuare un uso comune della zona box, da parte della totalità dei condomini.
e che vi si accumulano materiali da eliminare provenienti dagli appartamenti, oltre ad altri materiali che cadono dai balconi sovrastanti.
RISPOSTA
Pertanto anche l'esigenza di pulire la zona box, riguarda la totalità dei condomini.
Pertanto, anche la parte di immondizia prodotta nella zona box è generata esclusivamente dagli appartamenti e non dai proprietari dei box, che utilizzano la zona solo come passaggio per l'autorimessa.
RISPOSTA
Purtroppo questa tua affermazione è priva di pregio giuridico, per quanto possa essere condivisibile secondo una logica di buon senso.
Anche chi attraversa la zona per raggiungere l'autorimessa, può sporcarla e comunque ha l'esigenza di pulirla.
… e comunque la pulizia della zona si effettuerebbe ugualmente, anche se nessuno lasciasse cadere immondizia dai balconi sovrastanti.
Una zona esterna si sporca anche se nessuno fa nulla per sporcarla ...
Chiedevo quindi se fosse possibile, secondo il regolamento e il codice civile, pagare a millesimi solo una parte del costo della pulizia, ossia i 650 euro o un altro valore relativo alla pulizia della zona box, che verrebbe ripartita in condivisione millesimale.
RISPOSTA
Questa tua proposta di ripartizione può essere approvata dall'assemblea con la maggioranza ordinaria; la deliberazione ordinaria è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
In assenza di una deliberazione ad hoc, dobbiamo fare riferimento alla tabella millesimale generale, ai sensi dell'articolo 1123 I comma del codice civile.
Ricordo infine che l'accesso ai box è unico ed esclusivo attraverso la rampa di accesso e non vi è alcuna altra via tramite scale o zone interne al condominio.
RISPOSTA
Il criterio delle tabelle generali millesimali può essere derogato con una deliberazione assembleare ordinaria, approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
2. Come si può vedere dalle foto, il mio box è soggetto a infiltrazioni di acqua piovana, il che comporta l'utilizzo parziale della superficie, influendo sul deterioramento del materiale depositato (aumento dell'umidità e muffe), danneggiando anche l'autovettura. Come si vede dalle foto, tutta la parte cementizia rischia di scoppiare e i ferri dell'armatura sono ormai consumati dalla ruggine. Inoltre, c'è il pericolo di causare un cortocircuito elettrico perché l'infiltrazione attraversa anche una scatola di comando elettrico.
Avevo chiesto a un'azienda specializzata di fare un preventivo per risolvere il problema. Una volta effettuata l'ispezione, avrebbero inviato la relazione e il preventivo all'amministratore. Ho chiesto all'azienda di inviarmi una copia, in modo che, nel caso in cui il condominio non volesse provvedere, avrei potuto risolvere il problema personalmente per poi chiedere il rimborso al condominio.
Al momento, sono in attesa di ricezione.
Come posso forzare la sistemazione in tempi brevi? Esiste una procedura di messa in mora?
RISPOSTA
Immagino che la causa delle infiltrazioni sia una porzione di fabbricato di proprietà condominiale. Chiedi un preventivo da allegare alla lettera di costituzione in mora del condominio, lettera o pec da indirizzare all'amministratore di condominio.
Devi dare all'amministratore 30 giorni di tempo per provvedere, in difetto procederai con ricorso cautelare d'urgenza al tribunale civile, ai sensi dell'articolo 700 del codice di procedura civile, per ottenere la condanna del condominio all'eliminazione della causa delle infiltrazioni ed al completo ripristino della tua proprietà individuale.
Oppure puoi procedere con ricorso sempre al tribunale per accertamento tecnico preventivo. L’accertamento tecnico preventivo (di seguito ATP) è un procedimento cautelare che serve a determinare le cause tecniche oggettive che hanno determinato un vizio.
L’ATP è disciplinato dall’art. 696 c.p.c., che prevede quanto segue: “Chi ha urgenza di far verificare, prima del giudizio, lo stato dei luoghi o la qualità o la condizione di cose, può chiedere, a norma degli articoli 692 e seguenti, che sia disposto un accertamento tecnico o un ispezione giudiziale”.
Il giudice nominerà un perito che stabilirà le cause e le responsabilità dei danni provocati alla tua proprietà.
3. Sempre dalle foto si vede il deposito dei bidoni della raccolta differenziata nella zona antistante il mio box, che ne limita l'ingresso e l'uscita. Questo mi obbliga a spostare spesso il materiale depositato dai condomini e a fare diverse manovre per poter entrare o uscire. Ad oggi, i bidoni sono stati spostati in posizione frontale rispetto all'entrata, senza però risolvere il problema. Nel condominio non esiste un'area ecologica e i condomini non si impegnano a crearne una, decisione che avrebbe risolto il problema in qualche mese. È possibile pretendere la rimozione immediata di tutti i bidoni con una messa in mora o altri provvedimenti legali?
RISPOSTA
Certamente sì, sempre con lo stesso ricorso cautelare d'urgenza al tribunale, ai sensi dell'articolo 700 del codice di procedura civile.
Se dovessi eventualmente comunicare all'ASL di zona la problematica, potrebbe accelerare la risoluzione?
RISPOSTA
No.
E' una questione privata tra condomini di natura civilistica e di competenza del tribunale civile. Non è una questione strettamente sanitaria di competenza dell'Azienda Sanitaria ovvero del Sindaco.
4. Nel caso si dovesse rifare il tetto, essendo il mio box per il 50% della superficie totale completamente esterno alla copertura del tetto, dovrei partecipare alle spese per il totale dei miei millesimi oppure solo in proporzione alla parte coperta?
RISPOSTA
Il tetto è parte comune, a prescindere dalla sua proiezione, come indicato nel regolamento in allegato, articolo 2 lettera b).
Si applicheranno anche in questo caso, le tabelle millesimali, anziché l'articolo 1123 II comma del codice civile: “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”.
A disposizione per chiarimenti ed approfondimenti.
Cordiali saluti.
Fonti:
- Art. 1123 del codice civile
- Art. 700 del codice di procedura civile