Compravendita immobiliare vizio occulto eternit canne fumarie o scarichi di eternit





Buongiorno, nel mese di aprile di quest'anno ho acquistato un immobile ristrutturato e in questi giorni abbiamo avuto il dubbio che alcuni manufatti simili a canne fumarie o scarichi dell'immondizia tipici degli anni 60 (che partivano dai balconi e arrivavano al piano terra) siano fatti di eternit.
La casa è costituita da 4 appartamenti di proprietà e un negozio (in affitto) e tutti utilizzano il piano interrato interessato da questo problema. Vorrei avvalermi della norma relativa ai vizi occulti e quindi ho preparato una lettera da inoltrare al precedente proprietario (unico proprietario di tutti gli appartamenti) ed ho al riguardo alcuni quesiti:
1) la lettera deve essere sottoscritta da tutti gli attuali proprietari dell'immobile?

RISPOSTA

No, anzi, sarebbe più opportuno che ciascuno degli attuali proprietari dell'immobile, inviasse una lettera personale, relativa alla specifica unità immobiliare che ha acquistato.
La lettera deve fare riferimento allo specifico atto di compravendita che s'intende impugnare, secondo la normativa del codice civile in materia di vizi occulti.
Anche perché gli acquisti immobiliari non sono stati rogitati tutti nello stesso giorno!



2) se così fosse anche per loro è valida la norma che la segnalazione va fatta entro un anno dall'acquisto? Se uno o più alloggi fossero stati acquistati precedentemente possono fare qualcosa o sono esclusi dalla denuncia di vizi occulti?

RISPOSTA

Ti riferisci al terzo comma dell'articolo 1495 del codice civile: “l'azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna; ma il compratore, che sia convenuto per l'esecuzione del contratto, può sempre far valere la garanzia, purché il vizio della cosa sia stato denunziato entro otto giorni dalla scoperta e prima del decorso dell'anno dalla consegna”.
Anche per loro è valida questa norma.
È ovvio che questa norma potrebbe escludere alcuni acquirenti dalla possibilità di agire legalmente nei confronti del venditore.
Un motivo in più per scrivere una lettera “personalizzata” al venditore …



3) se qualcuno si rifiuta di firmare la lettera posso procedere anche individualmente? In questo caso cosa succede?

RISPOSTA

Certamente sì e non accadrebbe nulla di sfavorevole.



Se facciamo fare i lavori di messa in sicurezza potrò chiedere quindi il rimborso per la mia parte?

RISPOSTA

Certamente sì, ovviamente nei limiti della tua quota.



4) i costi relativi a questi interventi come andranno divisi tra i proprietari dell'immobile?

RISPOSTA

Secondo i millesimi, come da articolo 1223 I comma del codice civile: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
Non si tratta infatti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa.



5) nella lettera posso inserire un termine per avere una risposta da parte del precedente proprietario al fine di poter eventualmente intervenire per fare i lavori?

RISPOSTA

Certamente sì, ti consiglio di assegnare un congruo e ragionevole termine di 30 giorni.



6) in una nota inviatami precedentemente il vecchio proprietario ha indicato l'indirizzo dell'Agenzia come unico per far avere eventuali comunicazioni a lui indirizzate, posso quindi mandare una PEC all'Agenzia immobiliare?

RISPOSTA

No, perché l'incarico con l'agenzia immobiliare è terminato.
Dovrai inviare una raccomandata a/r al suo indirizzo di residenza.



7) Non sono in possesso dell'attuale residenza del precedente proprietario che sappiamo sia andato a vivere da tempo in Francia, questo crea qualche problema se procediamo ad una successiva denuncia tramite avvocato?

RISPOSTA

No, non è un problema, però l'avvocato si attiverà per conoscere l'indirizzo di residenza estero, dove effettuare le notifiche degli atti.



8) Ho letto che non sempre la presenza di amianto può costituire vizio occulto ma, in questo caso, i manufatti sono stati rotti durante i lavori di ristrutturazione per poter far passare dei tubi e quindi sono pericolosi, vi allego alcune foto per farvi capire il problema.
Vi ringrazio.

RISPOSTA

Si tratta di un vizio occulto, perché se i manufatti non fossero stati rotti, il problema non sarebbe emerso in tutta la sua evidenza.
Esaminate le foto, mi sento di confermare che si è trattato di un vizio occulto.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

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