Scritto da Bruno Giuseppe, Avvocato

Interversione nel possesso del terreno agricolo contratto di affitto, usucapione





Buongiorno, sono co-proprietario con mia madre di un'area di complessivi 8 ettari comprendente un annesso agricolo di ca. 400 mq e terreno agricolo seminativo per ca. 6 ettari.
Mio padre, almeno 20/25 anni fa affidò il terreno ad un coltivatore stipulando regolare contratto di affitto di fondo rustico.
Alla morte di mio padre, nel 2014, ho continuato io a gestire i rapporti, sempre molto cordiali, con il coltivatore ed ho rinnovato il contratto nel 2019 per ulteriori 10 anni.

RISPOSTA

Pertanto hai accettato l'eredità di tuo padre, entro dieci anni dalla morte del de cuius.



Il contratto formalmente prevede un canone annuo di 500 € ma in realtà i rapporti economici tra le parti almeno negli ultimi anni 20 anni erano regolati in maniera diversa, nello specifico divisione 50-50% della differenza tra ricavi del raccolto e spese sostenute per sementi e concimi e lavorazioni meccaniche. Tale modalità non è stata mai recepita nei rinnovi contrattuali, nemmeno in quello avvenuto nel 2019.

RISPOSTA

La modalità non formalizzata per iscritto, risulta giuridicamente irrilevante.



Tutti i pagamenti avvenivano in contanti e senza ricevuta visti i rapporti cordiali esistenti. Si consideri anche che in almeno metà dei 10 anni di raccolti da me gestiti il bilancio ricavi-costi è stato negativo quindi ero io a pagare al coltivatore l'eccedenza di costi.
Nel 2021 a causa di una progressiva perdita cognitiva del coltivatore che gli impediva di tracciare le spese e quindi di poter "fare i conti" a fine anno, ho proposto di continuare a gestire il terreno tenendosi integralmente i ricavi e sostenendo integralmente i costi. Il mio interesse, visto che il terreno non è mai stato una fonte di guadagno (anzi ..) era unicamente quello di tenerlo in ordine e seminato.

RISPOSTA

Il canone di affitto si prescrive in 5 anni.
A stabilirlo è l'art. 2948 del codice civile, che al punto 3) riporta che “le pigioni delle case, i fitti dei beni rustici e ogni altro corrispettivo di locazioni” si prescrivono in cinque anni.



A febbraio 2023 il coltivatore viene a mancare e l'attività viene continuata da uno dei suoi figli, sempre secondo gli ultimi accordi di cui al paragrafo sopra.
Il mio quesito è il seguente.
Nel contesto attuale di 1) non rispetto dei termini formalmente espressi nel contratto che prevedono un canone annuale di 500 €

RISPOSTA

Carta canta …
Il creditore ha diritto di chiedere il canone annuale, entro i limiti della prescrizione quinquennale. A mio parere, sul contratto di affitto ci sarà scritto che lo stesso può essere modificato/rettificato soltanto per iscritto.



2) gestione integrale e in piena autonomia dei ricavi e dei costi dell'attività, esiste per il sottoscritto un rischio di usucapione del terreno?
Grazie

RISPOSTA

Assolutamente no, perché non c'è stata l' “interversio possessionis”, ai sensi dell'articolo 1164 del codice civile: “Chi ha il possesso corrispondente all'esercizio di un diritto reale su cosa altrui non può usucapire la proprietà della cosa stessa, se il titolo del suo possesso non è mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il diritto del proprietario. Il tempo necessario per l'usucapione decorre dalla data in cui il titolo del possesso è stato mutato”.
Di cosa stiamo parlando?
Ad esempio, il detentore del terreno agricolo scrive una raccomandata all'attuale proprietario, affermando che non intende più pagare il canone di affitto, ritenendosi proprietario del terreno, in ragione di un fantomatico testamento che avrebbe redatto tuo padre … a prescindere dalla fondatezza o meno della pretesa giuridica del detentore del terreno.
Dal momento del ricevimento della comunicazione della interversione nel possesso, decorrono i venti anni utili di possesso continuato ed ininterrotto utili per l'usucapione.
L'interversione del possesso deve estrinsecarsi in un fatto esterno, dal quale sia consentito desumere che il possessore ha cessato di possedere in nome altrui ed ha iniziato un possesso per conto ed in nome proprio, corrispondente al possesso del proprietario, ossia “uti dominus” (sezione II della Cassazione ordinanza n. 14976/2022).
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti: