Abusi edilizi comunicare la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promittente venditore

Salve.
Vi scrivo per una vostra consulenza.
Ho recentemente firmato una proposta di acquisto immobiliare avente valore di contratto preliminare per un appartamento in un palazzetto di quattro appartamenti.
In essa è riportato con le relative spunte che "I sottoscritti [...] previa presa completa visione dei locali e della documentazione messagli a disposizione dall'Agente Immobiliare dallo stesso ricevuta dal Venditore [...] propongono irrevocabilmente di acquistare l'immobile alle condizioni di seguito indicate:
Certificato di agibilità: non dotato [...]

RISPOSTA

L'appartamento non è dotato di agibilità, in quanto risulta ancora allo stato rustico.

Regime edilizio: edificato in edilizia privata/libera [...]

RISPOSTA

Significa che è stato edificato senza chiedere determinate autorizzazioni al Comune (permesso a costruire) o senza bisogno di depositare documenti e comunicazioni di inizio attività (CILA). Significa che presenta inevitabilmente abusi edilizi, poiché un immobile non può essere realizzato in edilizia libera.

Situazione edilizio-urbanistica: l'immobile risulta essere stato edificato prima del 01.09.1967 in virtù di titolo edilizio abilitativo presentato/rilasciato dal Comune di [...].".

RISPOSTA

Se la costruzione del fabbricato risulta iniziata prima del 1967, l’atto di compravendita sarà valido, a condizione che nel rogito sia presente la seguente clausola (“la parte venditrice dichiara che l’immobile oggetto della presente compravendita è stato realizzato in data antecedente al 01 settembre 1967”) ma l’eventuale abuso edilizio sarà comunque perseguibile dalla P.A..

Da specificare che, con riferimento a quest'ultimo punto, la data di rilascio non è stata specificata.

RISPOSTA

Il venditore ha l'onere di esibirvi il titolo edilizio abilitativo rilasciato in data antecedente al 1967, considerato che è stata barrata questa casella, anche se non viene indicata la data del titolo (licenza, permesso a costruire).

Il rogito va stipulato entro il 15.10.2024.

RISPOSTA

Se in data 16 ottobre 2024, il rogito non sarà stato stipulato, comunicherete la vostra intenzione di considerare risolto il preliminare, per inadempimento del promittente venditore.

Al momento della firma della proposta di acquisto ho versato 20.000 euro ex art. 1326 del codice civile al venditore e 5.000 euro all'agenzia immobiliare.

RISPOSTA

Al momento della comunicazione della risoluzione del contratto preliminare di compravendita, avrete diritto al rimborso di quanto versato al promittente venditore nonché all'agente immobiliare.
Non si tratta di caparra confirmatoria di cui all'articolo 1385 del codice civile, pertanto non avrete diritto di chiedere il doppia della somma versata alla controparte contrattuale.

Prima del rogito, abbiamo appurato che l'appartamento che stiamo andando ad acquistare è frutto di una sopraelevazione con un Permesso di costruire del 2012.

RISPOSTA

Ci deve essere una licenza a costruire antecedente al 1967 ed un permesso a costruire più recente, relativo alla sola sopraelevazione.

Il venditore non ci consegna né il permesso di costruire né il certificato di agibilità parziale del palazzetto (che non ci consegni quello dell'appartamento ci sta perché internamente è grezzo e lo avremmo dovuto completare noi). Alla richiesta di chiarimenti informali scopriamo che il pavimento è più in basso di venti centimetri del dovuto e non sanno come sanarlo (l'appartamento da acquistare è costituito da un primo piano e da un sottotetto trasformato in secondo piano). Quindi, dopo un mese ancora non abbiamo nessuna documentazione.

RISPOSTA

D'accordo, però è stata barrata la voce: “edificato in edilizia privata/libera”, ossia avete accettato il rischio di possibili abusi edilizi, all'interno dell'appartamento.

Ora noi non vogliamo più comprare l'immobile.
Come dobbiamo agire e come possiamo recuperare quanto meno le somme versate?
Grazie mille e rimango a disposizione per ulteriori informazioni.

RISPOSTA

Mi pare evidente che il rogito non si farà mai, in assenza di una sanatoria degli abusi edilizi che non avverrà mai …
In considerazione tuttavia, dell'indicazione contenuta nel preliminare, immobile “edificato in edilizia privata/libera”, al fine di evitare un lungo e costoso contenzioso, vi consiglio di attendere il termine del prossimo 15 ottobre 2024, per comunicare la risoluzione del contratto preliminare, per inadempimento del promittente venditore.
Comunicare la risoluzione del preliminare, prima della scadenza del 15 ottobre, significa intraprendere un contenzioso che avrà una durata pluriennale, a causa dell'equivoco dell'indicazione immobile “edificato in edilizia privata/libera”; tanto vale attendere il 15 ottobre, per risolvere il preliminare “a colpo sicuro”.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1326, 1385 del codice civile