Fac simile transazione realizzazione di fossa biologica per scarichi acque reflue della cucina prima della compravendita

Ho messo in vendita un terratetto circondato da due lati da terreno comune ad altri terratetti.
Abbiamo fissato la data dell'atto di vendita entro la fine di novembre.
Il tecnico dell'acquirente ha ispezionato la casa il mese scorso e mi ha chiesto dove finivano le acque reflue della cucina, perché non era evidente. Io non lo sapevo.
Due giorni fa ho chiamato un muratore e lui ha scoperto che le acque della cucina finiscono nel terreno comune tramite un condotto nascosto nel muro, senza essere trattate.
Ho informato l'acquirente per telefono, e ci siamo messi d'accordo per uno sconto per coprire il costo della fossa biologica necessaria per trattare le acque, fossa da costruirsi dall'acquirente dopo l'acquisto. Però non posso alterare il prezzo che appare nel contratto, perché l'acquirente ha chiesto un mutuo e la banca ha già deliberato. Se diminuisco il prezzo anche il mutuo diminuirà, e ci vuole un'altra delibera della banca. Un ulteriore attesa non è possibile perché l'acquirente ha bisogno della casa per la fine di novembre. Allora ci siamo messi d'accordo che lo sconto glielo darò tramite un assegno circolare o bonifico.

Domanda: come mi posso tutelare contro il caso che l'acquirente non usi i soldi dell'assegno circolare per una fossa biologica e magari tra qualche anno invochi l'art. 1490 del codice civile perché ha "scoperto" un vizio nascosto e chieda un ulteriore sconto?

RISPOSTA

Dovete stipulare una scrittura privata tra di voi, avente natura transattiva.
Ai sensi dell'articolo 1965 del codice civile, “la transazione è il contratto col quale le parti, facendosi reciproche concessioni, pongono fine a una lite già incominciata o prevengono una lite che può sorgere tra loro”. Attenzione, è il contratto con il quale le parti prevengono una lite che può sorgere tra di loro! Quella lite che appunto sorgerebbe se invocasse l'articolo 1490 del codice civile.

Il sig. Tizio, nato a _____________ il ______ residente in ___________, codice fiscale _________, di seguito promittente venditore

Il sig. Caio, nato a _____________ il ______ residente in ___________, codice fiscale _________, di seguito
promissario acquirente

Premesso che le parti firmatarie del presente accordo hanno già perfezionato il contratto preliminare di compravendita, avente ad oggetto l'immobile ubicato in ___________, catastalmente identificato come segue: foglio ------ mappa ----- subalterno ------

Considerato che il promissario acquirente ha chiesto ed ottenuto dalla banca xxxxxx, un mutuo ipotecario per l'acquisto dell'immobile “de quo”, in considerazione del suddetto contratto di compravendita

Considerato che le parti intendono definire una potenziale controversia avente ad oggetto l'assenza di una fossa biologica che raccolga le acque reflue della cucina, affinché siano trattate nei modi previsti dalla normativa in materia

Il promittente venditore consegna al promissario acquirente un assegno bancario pari a euro xxxxxxx, affinché quest'ultimo possa dotare l'immobile oggetto di compravendita della necessaria fossa biologica

Il promissario acquirente accetta il suddetto assegno bancario e dichiara di non avere più nulla a che pretendere dalla controparte contrattuale, rinunciando a qualsiasi eccezioni in fatto ed in diritto relativamente all'assenza della fossa biologica.

LUOGO, DATA
FIRME

A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1490, 1965 del codice civile