Risarcimento danni da mancata cancellazione ipoteca nonostante l'estinzione del debito fac simile diffida

La mia società è proprietaria di un immobile commerciale, nel 2021 il condominio dell'edificio di appartenenza carica un'ipoteca sul mio negozio, tacito non opponibile. Nel 2024 le pretese del condominio incluse le spese, gli interessi e gli onorari dei legali vengono completamente saldati. Nel frattempo ho sottoscritto dei contratti che per essere onorati prevedono esplicitamente la assenza di pregiudizievoli e specificatamente nessun carico ipotecario sull'immobile, contrariamente devo pagare delle penali.
Ho sollecitato più volte il condominio a provvedere alla cancellazione della ipoteca ma senza esito.

RISPOSTA

Occorre procedere con una diffida formale che prospetta le conseguenze della mancata cancellazione dell'ipoteca per estinzione dell'obbligazione ai sensi dell'articolo 2878 I comma numero 3 del codice civile, in termini di risarcimento del danno correlato al conseguente pagamento delle penali.

In caso dovessi pagare le penali sui contratti, posso rivalermi sul condominio e citarlo per danni?

RISPOSTA

Certamente sì, tuttavia il condominio deve avere preventivamente conoscenza giuridica delle conseguenze della sua inerzia nel procedere alla cancellazione dell'ipoteca, nonostante l'estinzione dell'obbligazione, probabilmente a causa del corretto adempimento da parte del debitore.

Sarebbe una citazione con possibile esito favorevole?

RISPOSTA

Sicuramente sì.
La mancata cancellazione dell'ipoteca avrebbe cagionato alla ditta un danno ingiusto risarcibile ai sensi degli articoli 2043 e seguenti del codice civile: “qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno”.

È corretto intimare al condominio la cancellazione immediata dell' ipoteca in quanto non esiste più il sottostante debito?
Distinti saluti.

RISPOSTA

Certamente sì, tuttavia nella diffida occorre indicare che il pagamento della penale contrattualmente stabilita è conseguenza immediata e diretta della mancata cancellazione dell'ipoteca, nonostante l'estinzione del debito.
La diffida deve essere sviluppata secondo il seguente canovaccio:

Spett.le Ditta xxxxxx,
la società che rappresento legalmente è proprietaria dell'immobile commerciale ubicato in _________,
Nel 2021 il VS condominio ha iscritto un'ipoteca sul suddetto immobile, tacita e non opponibile, tuttavia a distanza di tre anni, nel 2024, le pretese creditorie del condominio incluse le spese, gli interessi e gli onorari dei legali, sono state completamente saldate e l'obbligazione si è pertanto estinta.
Nel frattempo la società ha sottoscritto dei contratti che per essere onorati prevedono esplicitamente l'assenza di pregiudizievoli e specificatamente nessun carico ipotecario sull'immobile;
contrariamente sorgerebbe l'obbligo di pagamento delle penali.
Considerato che l'obbligazione è estinta, la diffido a procedere tempestivamente alla cancellazione dell'ipoteca, con l'espresso avvertimento che in mancanza si adiranno le vie legali, con richiesta di risarcimento del danno correlato al pagamento delle penali contrattualmente stabilite.
Salvezze illimitate

LUOGO, DATA
FIRMA

A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 2043, 2878 del codice civile