Preliminare di vendita di bene in comunione stipulato da uno solo dei comproprietari e diritto alla provvigione del mediatore
In data 11 marzo 2023 Tizio, interessato ad acquistare un appartamento, conferisce formalmente incarico a Caio, iscritto all’albo dei mediatori, di individuare una persona disposta a vendere un immobile nella zona di suo interesse, per un prezzo non superiore a € 800.000,00.
Caio mette quindi in contatto Tizio con Sempronio, soggetto disposto alla vendita dell’appartamento in questione, e le due parti, in data 16 giugno 2023, stipulano un contratto preliminare con il quale Sempronio si impegna a trasferire la proprietà dell’intero immobile a Tizio per il prezzo di € 750.000,00 fissandosi contestualmente per il 16 novembre 2023 l’incontro presso il notaio per la stipula del definitivo.
Due settimane dopo la conclusione del preliminare, Tizio viene a conoscenza del fatto che l’immobile non è di proprietà esclusiva di Sempronio, posto che comproprietario del bene indiviso risulta essere per la metà anche il fratello di Sempronio, Mevio.
Interpellato da Tizio, Mevio fa sapere che è estraneo all’iniziativa del fratello Sempronio e che non intende vendere la quota dell’appartamento di sua proprietà.
Nel frattempo, in data 23 giugno 2023, Caio si rivolge a Tizio chiedendo il versamento della quota di provvigione a suo carico per l’opera di intermediazione svolta.
Tizio si rivolge ad un avvocato chiedendo se sia obbligato a pagare la provvigione e se ci siano profili di responsabilità del mediatore Caio, posto che sono sorte complicazioni per la stipula del definitivo per il rifiuto di Mevio di vendere la sua quota.
RISPOSTA
L'iniziale referente giurisprudenziale di questo parere è l'ordinanza 469/2024 della Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione.
Secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione, anche senza procura, un contratto preliminare, seppur imperfetto o incompleto, è comunque valido per indurre il diritto alla provvigione, essendosi verificato il presupposto fondamentale all’uopo richiesto dall’art. 1755, comma 1, del codice civile, costituito dalla conclusione dell’affare.
Secondo la Corte di Cassazione inoltre, “nondimeno si sarebbe comunque concluso un affare e, cioè, un’operazione economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, posto che, in un caso, si sarebbe trattato del contratto concluso dal falsus procurator (con conseguente responsabilità risarcitoria in capo al falsus procurator, a prescindere dalla possibilità di ratifica da parte degli altri comproprietari), nell’altro caso, si sarebbe trattato di un preliminare di vendita di cosa altrui, idoneo a far sorgere il diritto del mediatore alla provvigione…, ovvero di un contratto di vendita di un bene in comunione stipulato da uno solo dei comproprietari, comunque valido ma inopponibile ai comproprietari che non abbiano preso parte all’atto…”.
Ai fini dell’art. 1755, comma 1, del codice civile, “l’affare intermediato dovrebbe ritenersi concluso anche qualora risultasse accertato che il promittente alienante xxxxxxxxxx si obbligò a trasferire l’immobile di _____________ in mancanza della procura a vendere degli agli altri comproprietari o senza spendere il loro nome, giacchè in questa eventualità sarebbe pur sempre venuto ad esistenza fra le parti contraenti un preliminare di vendita concluso da falsus procurator o altrimenti un preliminare di vendita di cosa (parzialmente) altrui o, ancora, un preliminare di vendita della cosa comune stipulato da uno solo dei comproprietari”.
Per questi motivi, la Corte d'Appello di Milano, con sentenza n. 94/2020 (impugnata in Cassazione), ha condannato gli eredi Ca.Ca. e Gu.Cr. a pagare a C____________ Casa s.r.l. somme per provvigione di mediazione in una compravendita immobiliare; in sostanza, la Corte di appello di Milano ha affermato che, quand’anche il sig. xxxxxxx risultasse aver contrattato con la signora yyyyyyyyyyy in mancanza della procura a vendere degli altri comproprietari o senza operare la spendita del loro nome, si sarebbe ugualmente perfezionato un affare rilevante ai fini applicativi della norma di cui all’art. 1755, comma 1, del codice civile.
Consideriamo le seguenti fattispecie: a) un contratto preliminare di vendita valido ed efficace inter partes ; b) un preliminare concluso da falsus procurator ; c) un preliminare di vendita di cosa altrui; d) un preliminare di vendita di bene in comunione stipulato da uno solo dei comproprietari.
In ognuna delle ipotesi deve essere comunque riconosciuto il diritto del mediatore alla provvigione, essendosi in presenza di operazioni di natura economica idonee a costituire un vincolo giuridico che abilita le parti ad agire per l’adempimento dei patti stipulati ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato (si vedano, sull’argomento, in aggiunta alle pronunce citate nella sentenza d’appello, Cass. n. 2385/2023, Cass. n. 28879/2022, Cass. n. 17396/2022, Cass. n. 32066/2021, Cass. n. 6815/2021, Cass. n. 7781/2020, Cass. n. 30083/2019).
Passiamo adesso al secondo aspetto del parere, ossia i profili di responsabilità del mediatore Caio, posto che sono sorte complicazioni per la stipula del definitivo per il rifiuto di Mevio di vendere la sua quota.
Il referente giurisprudenziale è principalmente la sentenza della Cassazione civile del 02/05/2023, n. 11371: secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, il mediatore ha, ai sensi dell'art. 1759, comma 1, del codice civile, l'obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, nel cui ambito è incluso l'obbligo specifico di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza qualificata propria della sua categoria, idonee ad incidere sul buon esito dell'affare (pur non essendo tenuto, se non in forza di uno specifico impegno contrattuale, a svolgere apposite indagini di natura tecnico-giuridica, il mediatore riveste comunque un ruolo che gli permette di svolgere ogni attività complementare o necessaria per la conclusione dell'affare). Questo obbligo consente di configurare la responsabilità del mediatore anche ove questi dia informazioni obiettivamente non vere su fatti di indubbio rilievo, dei quali egli non abbia consapevolezza e che non abbia controllato. In questi limiti possono rilevare, in caso di mediazione immobiliare, le informazioni afferenti alla contitolarità del diritto di proprietà, oppure all'insolvenza di una delle parti,
Rivelano, in particolare, ai fini dell'obbligo di informazione di cui all'art. 1759, comma 1, del codice civile, le circostanze relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare, che possano influire sia sulla prestazione del consenso al contratto, sia comunque nel senso di determinare le parti a concludere il contratto a diverse condizioni.
Nelle vesti dell'avvocato di Tizio, chiederei di esaminare il testo dell'incarico al mediatore, per evidenziare eventuali specifici impegni contrattuali, a svolgere apposite indagini di natura tecnico-giuridica, anche relative alla comproprietà dell'immobile.
Il mediatore riveste comunque un ruolo che gli permette di compiere ogni attività complementare o necessaria per la conclusione dell’affare”; per questo motivo i giudici della Cassazione sanciscono il principio per cui, “[…] ove l'affare sia concluso, può sussistere la responsabilità risarcitoria del mediatore in caso di mancata informazione del promissario acquirente circa l'esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate relative all'immobile oggetto della promessa di vendita [...]. La responsabilità risarcitoria del mediatore reticente o mendace può correlarsi al minore vantaggio o al maggiore aggravio patrimoniale derivanti dalle determinazioni negoziali della parte che siano state effetto del deficit informativo subito […], o anche all'importo della provvigione corrisposta nella prospettiva di un affare che avrebbe richiesto una diversa valutazione economica per raggiungere gli scopi prefissi dal contraente”.
Il principio di cui suddetta sentenza della Corte di Cassazione è applicabile anche alle informazioni relative alla comproprietà dell'immobile oggetto dell'affare che il mediatore non ha reso al promissario acquirente che l'ha incaricato.
Secondo la Corte di Cassazione sentenza 28 ottobre 2019 n. 27482, in caso di mediazioni di natura immobiliare, “possono rilevare le informazioni afferenti alla contitolarità del diritto di proprietà, all'insolvenza di una delle parti, all'esistenza di elementi atti a indurre le parti a modificare il contenuto del contratto, ad eventuali prelazioni od opzioni, al rilascio di autorizzazioni amministrative, alla provenienza di beni da donazioni suscettibili di riduzione, alla solidità delle condizioni economiche dei contraenti, alle iscrizioni o trascrizioni sull'immobile e alla titolarità del bene in capo al venditore”.
Non si esclude che possa emergere la responsabilità del mediatore per inadempimento in riferimento ai suoi obblighi informativi nei confronti del promissario acquirente.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
