Preliminare di compravendita villetta a schiera in condominio e spese per nuovo impianto condominiale

Mia figlia ha sottoscritto con un privato proprietario il preliminare di vendita di una villetta a schiera, facente parte di un condominio, e dovrà andare al rogito la prossima settimana.
Nell'eseguire una indagine della situazione condominiale del venditore è risultato che esiste un grave difetto dell'abitazione che non è stato comunicato nè era visibile alla stipula del preliminare. Il difetto è il seguente:
Nel 2024 i condomini, dopo alcuni casi di perdite dall'impianto di distribuzione condominiale dell'acqua potabile, corrente sottoterra nelle aree comuni, avendo rilevato la impossibilita di eseguire delle riparazioni affidabili a causa della probabile erronea posa dei tubi da parte del costruttore, essendo ormai scaduta la garanzia, decidevano di far costruire un nuovo impianto condominiale parallelo al precedente per sostituire l'esistente. L'appaltatore eseguì a metà il lavoro, poi entrò in contenzioso con il condominio e l'impianto è rimasto cosi incompleto e inutilizzabile.

RISPOSTA

Immagino quindi che ci sia un contenzioso con l'appaltatore che non ha portato a termine il suo lavoro, causa civile instaurata dal condominio presso il tribunale civile competente territorialmente.

Ora il condominio, che attualmente continua ad usare il vecchio impianto con pericolo costante di perdite, correrà ai ripari e prossimamente incaricherà un’altra ditta di completare l'impianto nuovo e metterlo in funzione allacciandolo a tutte le abitazioni dei condomini.

RISPOSTA

Ci sarà quindi una delibera dell'assemblea condominiale di approvazione dei lavori di completamento del nuovo impianto tramite appalto ad una ditta differente.
Non è scontato che l'assemblea approvi questi lavori.

Ora, nel momento della delibera mia figlia sarà già proprietaria ed il venditore, che prima del rogito salderà tutte le spese ordinarie e straordinarie deliberate in passato, non vuole accollarsi questa spesa che ad oggi non è ancora esattamente quantificabile.

RISPOSTA

Al fine di evitare un contenzioso tra il promittente venditore ed il promissario acquirente, essendo entrambi interessati al perfezionamento dell'affare, propongo due soluzioni:
1)rinviare il contratto definitivo di compravendita successivamente all'approvazione dei lavori in assemblea.
2)prevedere una clausola speciale nell'atto definitivo di compravendita, in deroga alla disciplina generale in materia di riparto dei costi attinenti ai lavori condominiali di natura straordinaria. La spesa relativa al completamento dell'impianto idrico, resterà a carico del venditore anche se sarà approvata dall'assemblea condominiale successivamente all'atto di compravendita.
Diversamente ci sarà un contenzioso civile perché il promissario acquirente è intenzionato a far saltare la compravendita definitiva …

Nel compromesso a questo riguardo è scritto "La Parte Acquirente dichiara e accetta di acquistare l’immobile nello stato attuale, come 'visto e piaciuto', esonerando la Parte Venditrice da ogni garanzia relativa allo stato di manutenzione degli impianti e delle strutture, ferma restando la garanzia di piena regolarità edilizia, urbanistica e catastale.

RISPOSTA

Attenzione perché non si tratta di un semplice problema di manutenzione dell'impianto idrico …
In questo caso non abbiamo un impianto idrico condominiale realizzato a regola d'arte, anzi non lo potrebbe nemmeno considerare compiutamente realizzato!
Non è un vizio che si risolve con una corretta manutenzione, perché occorre realizzare un nuovo impianto sostitutivo.

La Parte Venditrice dichiara altresì che, a sua migliore conoscenza e senza riserva alcuna, l'immobile non presenta vizi o difetti occulti, non immediatamente rilevabili, che ne possano diminuire in modo apprezzabile il valore o renderlo inidoneo all'uso pattuito".

RISPOSTA

Il promissario acquirente farà valere dinanzi al giudice questa dichiarazione ricevuta del promittente venditore con il contratto preliminare di vendita.
La clausola contrattuale è molto chiara; la parte venditrice ha garantito l'assenza di vizi o difetti occulti.

Noi vorremmo garantirci prima del rogito che la spesa non rimanga a carico nostro. Inoltre dovremmo fare presto perché mi pare che la legge dia solo otto giorni per la denuncia al venditore.
Cosa consigliate di fare?
Cordiali saluti

RISPOSTA

Dobbiamo fare riferimento all'articolo 1495 del codice civile e quindi inviata la raccomandata/pec di denunzia del vizio entro il termine di decadenza di otto giorni dalla scoperta.
Art. 1495 del codice civile. Termini e condizioni per l'azione.
Il compratore decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge.
La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio o l'ha occultato. L'azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna; ma il compratore, che sia convenuto per l'esecuzione del contratto, può sempre far valere la garanzia, purché il vizio della cosa sia stato denunziato entro otto giorni dalla scoperta e prima del decorso dell'anno dalla consegna.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1495 del codice civile