Cambio di destinazione d’uso in residenziale dell’immobile destinato a Residenza Turistica

La presente richiesta riguarda il complesso immobiliare Il Veliero.
In data 29/10/2002 viene presentata istanza a firma del Sig. Masci Antonio di parziale cambio di destinazione d’uso in residenziale dell’immobile destinato a Residenza Turistica Alberghiera e pagati i relativi oneri.
In data 20/12/2002 il Sig. Masci Antonio (procuratore Masci Carlo) vende n. 23 appartamenti ormai classificati A/3 ed inoltre l’intero piano attico dell’immobile con ulteriori n. 2 appartamenti, un corpo di fabbrica con annessa corte e cinque locali ad uso autorimessa alla FratelliFasano s.r.l. con Rappresentante legale Alessandro Lucarelli che, eseguiti i lavori di ristrutturazione, rivendeva il tutto a terzi (privati). In questo Atto viene inserita la seguente Precisazione Immobiliare:
"Si precisa tra le parti che le unità immobiliari oggetto del presente atto manterranno il diritto di utilizzare le parti comuni ed i servizi connessi al residence; pertanto la parte venditrice concede alla parte acquirente ed ai suoi aventi causa, relativamente agli immobili oggetto del presente atto, il diritto di utilizzare liberamente i locali comuni siti al piano seminterrato (sala-TV, sale comuni, ecc.), nonché dì utilizzare il bar del residence, pagando i relativi servizi.
La parte venditrice metterà a disposizione della parte acquirente l’uso della piscina per il corrispettivo annuo stabilito, sino a diverso accordo tra le parti, in Euro 150,00 a persona, nonché l’uso del campo da tennis al prezzo che di volta in volta sarà concordato tra le parti.
Tutte le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti sopra descritte restano ad esclusivo carico della parte venditrice, senza che la parte acquirente debba mai concorrere";

RISPOSTA

È stata contrattualmente stabilita una servitù prediale atipica, a carico del "fondo" residuo (quello che includeva piscina, campi da tennis, ecc.) a favore delle unità immobiliari vendute, attribuendo a queste ultime (fondi dominanti) il diritto di utilizzare i beni del primo (fondo servente).
Si tratta di un'obbligazione “propter rem”, motivo per cui l'obbligo di sostenere le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria grava su di un particolare soggetto in quanto titolare di un diritto reale su un determinato bene immobile. Questo significa che l'obbligo "segue" la proprietà del bene immobile, vincolando non solo il proprietario originario ma anche i suoi successivi aventi causa. Questi sono i due pilastri giuridici della presente consulenza.

(inserendo questo accordo nella Nota di Trascrizione dell’Atto stesso).

RISPOSTA

La circostanza per cui l'accordo viene menzionato nella nota di trascrizione dell'atto di compravendita del 20/12/2002 è un elemento fondamentale ai fini della presente consulenza.
La giurisprudenza (sentenza n. 28694 del 16.10.2023 della Suprema Corte di Cassazione) ha chiarito che l'indicazione di una servitù nella nota di trascrizione del contratto che la costituisce è sufficiente a garantirne l'opponibilità ai terzi acquirenti del fondo servente.

In data 23/12/2002 l’attività di Residenza Turistica Alberghiera del Sig. Masci Antonio viene cancellata.
In data 12/02/2003 il Sig. Masci Antonio dona al Sig. Masci Carlo la restante parte del complesso immobiliare compreso l’immobile identificato al Foglio 11 Mappale 141 Sub 20 descritto in atto come segue:
- il locale ad uso residence posto al piano seminterrato composto di ingresso, bar, sala biliardi, due sale TV, tre uffici ed accessori, con annessi due piscine, campo da tennis, parcheggio ed entrata, il tutto confinante con …….
(nessun accordo del sopracitato atto del 20/12/2002 viene inserito nell’Atto e nella Nota di trascrizione)

RISPOSTA

Il vincolo relativo alla servitù prediale è reale e segue la proprietà immobiliare, indipendentemente dalla trascrizione o meno nell'atto di donazione. Il fatto che l'accordo del 20/12/2002 non fosse richiamato nell'atto di donazione non lo rende inefficace: il donatario subentra nella medesima posizione giuridica del donante, con tutti i pesi e gli obblighi inerenti al bene.

In data 07/03/2003 il Sig. Masci Carlo, legale rappresentante della società Il Veliero Srl con autorizzazione comunale N. 31 inizia l’attività di Casa e Appartamenti per Vacanze negli appartamenti non venduti con atto 20/12/2002 e nella restante proprietà ancora accatastata come D2.
In data 02/01/2004 il Sig. Masci Carlo restituisce l’autorizzazione di Casa e Appartamenti per Vacanze al Comune di Santa Marinella e da questo momento nessun’ altra attività turistica o imprenditoriale viene mai più esercitata trasformando l’immobile nel suo intero complesso in Condominio.
Il piano seminterrato ancora censito al Catasto con Categoria D2 Foglio 11 Particella 141 Sub. 20 viene successivamente negli anni trasformato mediante cambi di destinazione d’uso in appartamenti A/3 e magazzini C/2 e più precisamente:
In data 25/01/2007 parziale trasformazione d’uso da D2 a n. 1 A/3 e n. 1 C/2
In data 12/12/2008 parziale trasformazione d’uso da D2 a n. 2 A/3 e n. 1 C/2
In data 30/07/2010 parziale trasformazione d’uso da D2 a n. 4 A/3
In data 13/09/2012 viene soppresso l’immobile Foglio 11 Particella 141 Sub. 99 (residuato del D2) dando vita a n. 4 C/2, n. 1 D6 (piscine) e n. 1 D8 (tennis)
Quesiti:
L’accordo fatto da mio padre il 20/12/2002 con la Società acquirente era ed è ancora valido?

RISPOSTA

Certamente sì.

Quali diritti possono vantare gli aventi causa?

RISPOSTA

Gli aventi causa (i successivi acquirenti degli appartamenti) possono vantare un diritto reale di godimento (servitù) sui beni indicati nell'accordo (piscina, campo da tennis, locali comuni), esercitabile nei limiti di quanto pattuito. Hanno anche il diritto di pretendere che il proprietario del fondo servente (attualmente Lei) sostenga tutte le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria di tali beni.

Per quanto tempo ancora?

RISPOSTA

Si tratta di un diritto tendenzialmente perpetuo, salva l'estinzione della servitù per non uso ventennale (art. 1073 del codice civile).

Per sempre?
La proprietà donatami il 12/02/2003 è libera da ogni vincolo?

RISPOSTA

Assolutamente no.

Posso venderla liberamente?

RISPOSTA

Hai diritto di vendere questa proprietà immobiliare; tuttavia, l'acquirente acquisterà il bene gravato dalla servitù e dagli obblighi di manutenzione di cui all'accordo del 2002. In fase di vendita, avrai l'obbligo legale di dichiarare l'esistenza di tali pesi che gravano sulla proprietà immobiliare oggetto di cessione. Ricordo che la mancata dichiarazione della servitù al momento del rogito potrebbe esporti a responsabilità per vizi della cosa venduta ai sensi dell'articolo 1489 del codice civile.

Come posso liberarmi da questo obbligo che data l'età, problemi familiari, di salute ed economici non posso più onorare?
Vi ringrazio anticipatamente
Cordialmente

RISPOSTA

Tramite un accordo transattivo con i proprietari dei fondi “dominanti” (appartamenti).
Se tutte le parti in causa sono d'accordo, potresti trasformare l'obbligo relativo alla servitù atipica, in un contributo economico “una tantum”. L'atto transattivo deve avere la stessa forma di atto pubblico della compravendita del 2002.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1073, 1489 del codice civile