Allontanamento dall'alloggio oggetto di locazione di uno dei tre conduttori
Buongiorno, sono conduttore di un contratto di locazione abitativa a canone concordato (art. 2, comma 3, Legge 431/98), stipulato il 01/07/2025 con scadenza 30/06/2028 (3+2). Il contratto è cointestato a tre conduttori: io e altri due coinquilini. Il locatore è una persona fisica, con cedolare secca.
A seguito di un episodio di malessere personale (crisi epilettica), il proprietario è venuto a parlare con me e ha dichiarato:
- che il contratto sarebbe di "2 anni" (errato: è 3+2);
- che intende consultare un avvocato;
- che riferirebbe all'avvocato anche il fatto che sono in terapia.
Il tono della conversazione lasciava intendere la possibilità di un mio allontanamento dall'immobile.
Contestualmente, uno dei coinquilini (che soffre di crisi d'ansia documentate) è assente dall'abitazione da oltre una settimana senza comunicazioni, e non escludo che stia cercando di ottenere il mio allontanamento tramite il proprietario o un legale.
Elemento rilevante: l'art. 11 del contratto vieta espressamente di immettere nell'alloggio persone estranee al nucleo familiare. Questo articolo è stato ripetutamente violato da uno degli altri coinquilini (ospiti non autorizzati, cessione temporanea della stanza a parenti con sua contestuale assenza dall'immobile), non da me.
Le mie domande specifiche sono:
1. Su un contratto cointestato a tre conduttori, il locatore può agire per lo sfratto o la risoluzione nei confronti di uno solo dei conduttori, lasciando in essere il contratto per gli altri?
2. Il fatto che io sia in terapia può essere utilizzato come elemento a supporto di una richiesta di risoluzione o sfratto?
3. Le lamentele di un coinquilino (es. "il suo comportamento mi causa ansia") possono costituire un giustificato motivo per il locatore per procedere contro di me?
4. La violazione dell'art. 11 da parte di un altro coinquilino può essere usata come elemento a mio favore in caso di contenzioso?
5. In assenza di morosità, denunce, verbali o diffide scritte a mio carico, quali sono concretamente i margini del locatore per impedire il rinnovo automatico alla scadenza dei 3 anni?
RISPOSTA
Rispondo nell'ordine alle tue domande e resto a disposizione per chiarimenti.
1. Non ci sono i presupposti di fatto né per uno sfratto per morosità, né per una risoluzione per inadempimento ovvero altra causa.
Se i tre conduttori sono obbligati in solido al pagamento del canone annuo di 14.400 euro, come si potrebbe imputare la morosità soltanto ad uno di essi? Sarebbe contrario non soltanto alla legge, ma anche alla logica giuridica …
Ti ricordo che la responsabilità solidale dei tre debitori si presume di diritto: se più debitori sono obbligati per la stessa prestazione, il creditore può esigere l'intero debito da uno solo di essi (che poi avrà diritto di rivalsa sugli altri), a meno che la legge o il contratto non stabiliscano diversamente.
In questo caso siccome il contratto è silente sul punto, vige la solidarietà passiva dei tre conduttori.
Quale clausola del contratto avresti violato?! Nessuna!
2. No.
Assolutamente no.
Soltanto la morosità relativa al canone ed il mancato rispetto degli obblighi previsti dal contratto a carico dei conduttori (vedi art. 19), possono giustificare uno sfratto oppure una risoluzione.
3. No.
Se ne vada via lui in anticipo dall'appartamento, azionando il recesso anticipato di cui all'articolo 8 del contratto di locazione.
Vada pure a vivere con chi gli causa gioia …
4. Sì, perché colui che non è in regola con gli obblighi contrattuali, non può sollevare eccezioni nei confronti degli altri conduttori … anche se non capisco quale clausola contrattuale avresti violato …
5.Quelli indicati dall'articolo 2 del contratto e dall'articolo 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431: “il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) …
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo; g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione …”.
Questo coinquilino che soffre d'ansia per causa tua, avrebbe dovuto denunziarti penalmente (non si sa bene per cosa...) ed ottenere dal magistrato il tuo allontanamento dall'appartamento quale misura cautelare. Il proprietario di casa non può sostituirsi al magistrato ed emettere un provvedimento di allontanamento nei tuoi confronti!
Cordiali saluti.
