Conflitto tra più acquirenti dal medesimo dante causa, il comune acquista i terreni ma non trascrive la compravendita nei RR.II.

Nel 2013 il Comune, parte A, ha acquisito due terreni dalla parte B.
Per la precisione il Comune A acquisisce i due mappali con un contratto di compravendita dalla ditta catastale B, costituita da 3 intestatari (alfa beta e gamma), contratto non trascritto nei RR.II..

RISPOSTA

Sebbene non sia stato trascritto nei RR.II. il contratto è valido tra le parti contrattuali.
Il Comune A acquista i due mappali dalla ditta B, ma non trascrive il contratto né entra nel possesso dell'immobile.
Attenzione a questo particolare del possesso dell’immobile! E' fondamentale dimostrare l'assenza di buona fede da parte di C.
Se il Comune A fosse entrato nel possesso di questi immobili, nonostante la mancata trascrizione, sarebbe più facile dimostrare l'assenza di buona fede da parte di C. Dal contenuto della tua email, tuttavia, mi sento di escludere che il Comune sia entrato nel possesso dell'immobile oggetto di compravendita.

Oggi si scopre quanto segue:
-nel 2018 la parte B stipula un accordo di mediazione per accertare l'usucapione, inserendo i mappali acquisiti dal comune, l'accordo di mediazione viene trascritto;
Mi spiego meglio: nel 2018 nanti Notaio i 3 intestatari della ditta catastale B dichiarano di accettare le clausole di accordo di mediazione di cui al verbale nanti l'organismo di mediazione, volto ad accertare l'usucapione ventennale, dove si conviene, rispetto alle diverse proprietà della ditta catastale B, che l'intestataria alfa è proprietaria al cento per cento dei due mappali già venduti al Comune. Accordo di conciliazione regolarmente trascritto;

RISPOSTA

Se il Comune non è mai entrato nel possesso di questi immobili, Alfa potrebbe sostenere di avere acquisito in buona fede i terreni e di avere sempre in buona fede trascritto l'atto di conciliazione. Se Alfa fosse in buona fede al momento dell'acquisto, si applicherebbe l'articolo 2644 del codice civile che stabilisce che, in caso di conflitto tra più acquirenti dal medesimo dante causa, prevale chi per primo ha trascritto il proprio titolo, anche se il suo acquisto è di data posteriore. Pertanto, la successiva vendita da alfa alla parte C (trascritta nel 2021) è, in linea di principio, opponibile al Comune, nonostante il Comune avesse acquistato per primo nel 2013.

-Nel 2021 l'intestataria alfa vende alla parte C i due mappali già venduti al comune, contratto trascritto.
Posta l'assenza di trascrizione dell'atto del 2013 e la prevalenza delle successive trascrizioni, si chiede come oggi l'ente possa tutelarsi.
Chiedo quale sia la portata dell'efficacia dell'accordo di mediazione che accerta l'usucapione?
Chiedo se il Comune A può agire nei confronti della parte B per ottenere la restituzione del prezzo corrisposto nel 2013, e acquisire dalla parte C i terreni oggetto di doppia compravendita.
Saluti
Grazie

RISPOSTA

Se il Comune non è mai entrato nel possesso dei terreni, come immagino, alfa ha acquistato la proprietà degli immobili in buona fede nel 2018, così come l'acquirente C nel 2021.
Sempre in buona fede, alfa ha trascritto l'accordo di conciliazione, mentre C ha trascritto la compravendita del 2021. Il contratto del 2013 con cui il Comune ha acquistato i mappali dalla ditta B è valido ed efficace tra le parti (Comune e B). Tuttavia, poiché non è stato trascritto, non è opponibile ai terzi che abbiano acquistato in buona fede diritti sul medesimo immobile e trascritto il proprio acquisto per primi.
Il punto debole del Comune è proprio questo: di fronte a un terzo (alfa o C) che ha trascritto un titolo successivo, il Comune potrebbe soccombere se alfa o C dimostrassero di aver acquistato in buona fede e di aver trascritto prioritariamente l'atto, in applicazione dell'articolo 2644 del codice civile.
Tanto premesso, se alfa era in buona fede al momento dell'accordo di conciliazione del 2018, se C era in buona fede al momento della compravendita del 2021, l'unica azione esperibile da parte del Comune è quella di risarcimento danni nei confronti della ditta B.
Se il Comune non è mai entrato in possesso dell'immobile, se non ha mai realizzato opere, se non ha fatto praticamente nulla di visibile alla luce del sole … alfa e C sono in buona fede!
Nei confronti della ditta B (o dei suoi intestatari) il Comune può agire in giudizio per avere venduto un bene che aveva già trasferito al Comune, chiedendo il rimborso del corrispettivo versato, corredato di interessi e di risarcimento danni.
Consiglio al segretario comunale di segnalare quanto accaduto alla procura della Corte dei Conti, allegando idonea documentazione, essendo verosimile che la ditta B non avrà nulla di intestato, considerata la disinvoltura con cui ha posto in essere una strategia come questa …
Temo che l'azione risarcitoria, esercitata tramite atto di citazione al tribunale civile, non consentirà al comune di recuperare un solo euro dalla ditta B …
Mi sento di escludere invece che il Comune possa recuperare gli immobili, nemmeno tramite azione legale.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 2644 del codice civile