Scritto da Bruno Giuseppe, Avvocato

Frazionamento per successiva vendita di parte dell'immobile adibito a prima casa





Buongiorno, scrivo per chiedere chiarimenti e possibili sviluppi della mia vicenda, provo a ricreare gli avvenimenti in ordine cronologico in modo da fornire il contesto più chiaro possibile:
AGOSTO 2025
Acquisto la casa di via ______________ Milano con mutuo con garanzia consap, l'immobile era interessante perchè infrastrutturalmente si prestava bene ad un futuro frazionamento, ma continuo ad usare l'abitazione come principale ancora ad oggi.
OTTOBRE 2026
Ricevo delle proposte verbali per il possibile acquisto di una delle due possibili metà, cosi che inizio ad interessarmi sul come procedere burocraticamente, così che prendo appuntamento con lo stesso notaio che ha seguito la compravendita, a seguito della consulenza secondo Lei non sarebbe stata necessaria nessuna autorizzazione da nessun attore in gioco ma una mera comunicazione alla banca, così invio una bozza effettuata dal geometra su come intendevo procedere all'istituto di credito.
Continua lo scambio di mail
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RISPOSTA BANCA
"Buongiorno,
allego risposta back office alla tua richiesta.
Resto in attesa di tue.
Buona giornata!
"Trattandosi di un mutuo con garanzia Consap con specifiche limitazioni (vedi prima casa), ogni variazione sui beni messi a garanzia è soggetta ad autorizzazione dell'Ente.
Senza di questa non è possibile procedere a registrare le variazioni dei beni."
Direttore"
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Inoltro la risposta della banca al notaio che mi risponde quanto segue:
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RISPOSTA NOTAIO
"Buongiorno,
ho fatto una ricerca sul punto (onestamente è un caso che non mi era mai capitato).
Il risultato è che non esiste una soluzione sicura.
A mio parere, se fraziona e non destina a locazione di quelle con spostamento di residenza non succede nulla (intendendosi anche magari una locazione breve dove, comunque, chi affitta non sposta la residenza).
Se fraziona e rivende prima che siano passati 5 anni perde sicuramente la garanzia CONSAP, ma perde anche la prima casa come agevolazione fiscale.
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RISPOSTA

Non puoi porre in essere atti o comportamenti che ti fanno perdere l'agevolazione prima casa.
È questo l'unico limite fondamentale da tenere bene a mente!
In questi casi, infatti perderesti sicuramente anche la garanzia CONSAP, come scritto dal notaio, e la banca potrebbe chiederti il rimborso immediato dell'intero debito, oggetto del mutuo.



La documentazione consap non mi sembra riporti nulla di particolare, quindi ora vorrei sapere quanto segue:
È legittima la richiesta della banca dell'autorizzazione dell'ente?

RISPOSTA

La banca ha il potere di non autorizzare il frazionamento, a prescindere dalla garanzia consap!
La banca si nasconde dietro un dito … anzi guarda il dito per non guardare la luna …
Il consap non impone o limita l’uso della proprietà immobiliare, fermo restando il rispetto dei requisiti per l'agevolazione abitazione principale.
Il direttore di banca avrebbe potuto risponderti come segue: “gentilissimo mutuatario, la banca deve tutelare un proprio interesse concreto, ossia verificare il rispetto dell'obbligo contrattuale di non menomare la garanzia dell'ipoteca sull'intero immobile, trattandosi di mutuo ipotecario. Il Capitolato delle Condizioni Generali del mutuo ti obbliga a "non fare, né tollerare che altri faccia, alcuna cosa che possa menomare il valore degli immobili ipotecati".
Un frazionamento modifica la consistenza dell'immobile, alterando in modo sostanziale la garanzia ipotecaria in favore della banca. Per questo motivo, Ella non è autorizzato a procedere con questo frazionamento finalizzato ad una vendita successiva di una parte dell'immobile”.
L'art. 8 del contratto di mutuo prevede espressamente che la Banca possa dichiarare la decadenza dal beneficio del termine (chiedendo quindi il rimborso immediato dell'intero debito) qualora la parte mutuataria "abbia diminuito, per fatto proprio, le garanzie che ha dato". La banca, quindi, ha tutto l'interesse a verificare preventivamente che l'operazione non incida negativamente sul valore della garanzia. Un'operazione di frazionamento, a prescindere dalla garanzia Consap di cui alla presente fattispecie, diminuisce le garanzie della banca e viola il contratto di mutuo.



Se si ...
Per quali fini e con quali limitazioni posso frazionare senza che perda la garanzia consap?
(informazioni che utilizzerò per fare direttamente la richiesta al consap nel caso), anche informazioni temporali sono utili, a titolo di esempio: nei primi 5 anni qualsiasi forma di frazionamento ti farebbe perdere la garanzia.

RISPOSTA

Ho esaminato il Decreto interministeriale del 31/07/2014 - Min. Economia e Finanze che disciplina il Fondo di garanzia «prima casa» di cui all'articolo 1, comma 48, lett. c) della legge 27 dicembre 2013, n. 147. Sono cause di decadenza dall’agevolazione Consap, la perdita del beneficio prima casa e l'ipotesi in cui risulti che la garanzia sul finanziamento sia stata concessa sulla base di dati, notizie o dichiarazioni mendaci, inesatte o reticenti del mutuatario. Confermo che se frazioni e rivendi prima che siano passati 5 anni dall'acquisto, perderai sicuramente la garanzia CONSAP, oltre all'agevolazione fiscale. Decorsi i primi cinque anni dall'acquisto, un frazionamento, anche per una successiva vendita, non è causa di decadenza dall'agevolazione Consap e non necessita di un'autorizzazione da parte della Consap medesima.



In caso di frazionamento senza esplicita autorizzazione del consap come richiesto dell'istituto di bancario.
Quali possono essere le conseguenze? Es. Richiesta di saldo totale del debito o qualche altra forma per inadempienza del contratto o simili?
A disposizione per ulteriori chiarimenti
Cordiali Saluti

RISPOSTA

Il rischio è la richiesta di saldo totale del debito da parte della banca mutuante.
Non devi perdere il requisito fiscale della prima casa, presta attenzione a questo aspetto.
Alla Consap interessa il mantenimento dei requisiti per l'agevolazione prima casa e la veridicità di quanto dichiarato nella domanda di accesso alla garanzia.
Tutti gli altri aspetti trattati con la presente consulenza, alla Consap non interessano.
Il frazionamento dell'immobile, a prescindere dalla finalità dello stesso (vendita, locazione, altro), deve essere autorizzato dalla banca, perché diversamente violerebbe il capitolato delle condizioni generali del mutuo (all'art. 4, lett. d), nella parte in cui ti obbliga a "non fare, né tollerare che altri faccia, alcuna cosa che possa menomare il valore degli immobili ipotecati".
In sintesi:
anche una volta che saranno decorsi i primi 5 anni dall'acquisto, il frazionamento dell'immobile, a prescindere dalla finalità dello stesso (vendita, locazione, altro), dovrà essere autorizzato dalla banca (ma non dalla Consap), alla luce degli obblighi previsti dal capitolato delle condizioni generali del mutuo.
Se invece frazioni e rivendi prima che siano passati 5 anni perderai sicuramente la garanzia Consap, ma perderai anche l'agevolazione per la prima casa/abitazione principale.
Ad ogni buon conto, è la banca-mutuante che deve chiedere l'autorizzazione alla Consap, non il mutuatario.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti: