Lavori straordinari urgenti: l’amministratore può procedere senza delibera

Egr. avvocato, un amministratore di condominio può incaricare una ditta edile per eseguire lavori di manutenzione straordinaria, senza una delibera dell'assemblea condominiale?
Qual è il rapporto tra l'articolo 1135 I comma numero 4, l'articolo 1130 I comma numero 4 del codice civile e l'articolo 1134 del codice civile?
Grazie avvocato

RISPOSTA

Le norme che hai citato prevedono nell'ordine quanto segue:

-l'assemblea dei condomini provvede: alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; … L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

-l'amministratore può compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio

-il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente

Le opere di manutenzione straordinaria rientrano nelle attribuzioni dell’assemblea, tranne che non si tratti di atti conservativi delle parti comuni dell'edificio, trattandosi di competenza dell'amministratore.
L'amministratore può ordinare eccezionalmente l'esecuzione dei lavori soltanto in caso di urgenza, riferendone nell'assemblea successiva.
Cosa dobbiamo intendere in questo caso per “urgenza”?
Secondo la Corte d’appello civile di Milano, sentenza n. 3105 del 2024, urgenza non significa semplicemente convenienza ad eseguire celermente un lavoro. Urgenza significa indifferibilità dei lavori: infiltrazioni che provocano distacchi di materiali, cornicioni pericolanti che rappresentano un vulnus per l'incolumità pubblica, guasti agli impianti che compromettere la sicurezza dell'edificio condominiale e dei suoi abitanti etc etc
Cosa accade nell'assemblea successiva ai lavori urgenti commissionati direttamente dall'amministratore?
Ci aiuta la Cassazione civile, Sezione II, sentenza n. 20541 del 2025

Ipotesi A: l'assemblea prende atto dei lavori straordinari commissionati direttamente dall'amministratore senza avere nulla da eccepire, approvando il consuntivo dell'opera al fine di ripartire la spesa in ragione dei millesimi

Ipotesi B: l’assemblea ritiene che questi lavori non siano caratterizzati da urgenza, tuttavia decide di ratificare la spesa con la stessa maggioranza che avrebbe approvato i lavori straordinari, approvando appunto il consuntivo dell’opera.

Ipotesi C: l’assemblea ritiene che questi lavori non siano caratterizzati da urgenza e pertanto non approva il consuntivo dell'opera, ordinando la sospensione immediata dei lavori. Siccome dobbiamo distinguere il rapporto interno tra amministratore e condominio dal rapporto con l’impresa incaricata direttamente dall'amministratore, nella presente ipotesi sarebbe l'amministratore a rispondere personalmente della spesa (non urgente) commissionata in modo illegittimo. È scontato che avrà origine un contenzioso tra l'amministratore ed il condominio. L'amministratore riuscirà a superare la contestazione dell'assenza di urgenza, fornendo idonea documentazione probatoria anche di natura fotografica: fotografie, relazioni tecniche, preventivi e fatture, verbali attestanti la precedente situazione di pericolo. L'amministratore sarà maggiormente tutelato se sarà in grado di fornire queste prove e se convocherà tempestivamente l'assemblea per la ratifica dei lavori e per l'approvazione del consuntivo dell'intervento.
d Infine una precisazione: i lavori caratterizzati da urgenza ai sensi dell'articolo 1135 I comma numero 4 rappresentano una casistica molto più ampia degli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio che competono in via ordinaria all'amministratore di condominio.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1134 e 1135 del codice civile