Circolazione bene immobile proveniente da donazione

Buongiorno,
Vorrei ricevere alcuni chiarimenti in materia di donazioni/successioni.
Tutto si riassume nella domanda:
- alla morte del (o dei) donanti la donazione, se c'è acquiescenza degli eredi, comporta più limiti della successione specialmente in riferimento alla vendibilità del bene donato?

RISPOSTA

Assolutamente no. Gli eredi possono trascrivere opposizione alla donazione (articoli 561 e 563 del codice civile) entro venti anni dall'atto, al fine di impedire l'ulteriore cessione del bene donato.
Gli eredi, alla morte del donante, possono impugnare la donazione per lesione di legittima, entro dieci anni dalla morte del “de cuius”.
Cosa intendi per acquiescenza? Rinuncia all'opposizione alla donazione?
Rinuncia all'azione di lesione di legittima?
Immagino di sì …

-Mi risulta che rinunciando all'opposizione ed eventualmente (all'apertura della successione) a un'eventuale azione in riduzione il bene è definitivamente libero da vincoli legali con gli altri eredi (salvo il caso del tutto teorico di erede ignoto che vale anche per il bene ricevuto per testamento). E' così? Oppure che altro occorre fare?

RISPOSTA

Se si rinuncia all'opposizione alla donazione, mentre il donante è in vita, il bene è liberamente trasferibile. Attenzione però, se il donante muore prima del decorso del ventennio, i legittimari lesi, anche se hanno compiuto l’atto di rinuncia al diritto di opposizione, potranno comunque in ogni caso chiedere (dopo avere esperito l’azione di riduzione nei confronti degli altri eredi) la restituzione dell’immobile ai terzi che hanno acquistato. Di conseguenza, il bene donato può essere liberamente ceduto soltanto dopo venti anni dalla morte del de cuius-donante oppure dopo la morte del de cuius-donante, a seguito di rinuncia dell'erede all'opposizione alla donazione (prima o dopo la morte … è indifferente) ed all'azione di lesione di legittima (necessariamente dopo la morte del de cuius, stante il divieto dei patti successori ex art. 458 del codice civile).
Fatta questa premessa, rispondo alla tua domanda: quello che scrivi è corretto e veritiero. Lo confermo al 100%.

-Se c'è una lesione di quota indisponibile (al massimo in base al valore catastale perché i beni verrebbero ripartiti al 50% del loro valore reale) e c'è acquiescenza/accettazione degli eredi, la donazione rimane valida o è ridotta "'d'ufficio", per legge? In tal caso occorre fare qualcosa o basta l'accettazione tacita di eredità?

RISPOSTA

In caso di lesione di legittima, se l'erede “leso” o “pretermesso” rinuncia all'azione di riduzione di legittima dopo la morte del donante, la donazione diviene inoppugnabile, quindi definitiva.

Nel caso concreto:
Mi è stato donato con vincolo di collazione un appartamento di valore reale 380 appartenente in comproprietà ai miei genitori. Essendo sito all'estero, non esiste valore catastale e la successione si farebbe in Italia in base al valore reale. A mio fratello, unico altro erede, mio padre (che purtroppo pare verrà a mancare per primo) lascerebbe (eventualmente con testamento) la metà di un immobile in Italia (quindi con valore catastale, inferiore a quello reale) di valore reale 400 (l'altra metà appartiene a mia madre). Le chiedo:
4- La disposizione sarebbe efficace se non includesse il coniuge la cui quota è indisponibile? Se no, lo sarebbe se mia madre rinunciasse all'eredità o comunque accettasse il testamento?

RISPOSTA

Relativamente alla successione paterna, è evidente che vostra madre, coniuge del testatore, è soggetto legittimario pretermesso non avendo ricevuto la quota di legittima.
Ad ogni modo, se tua madre dovesse rinunciare all'opposizione alla donazione (anche prima della morte del donante) ed all'azione di lesione di legittima (dopo la morte del de cuius), tutte le disposizioni testamentarie decise da vostro padre sarebbero valide, efficaci ed inoppugnabili.

-In caso di lesione di legittima (dovuta ai differenti metodi di calcolo del valore dei due immobili, reale vs. catastale) perderei l'appartamento donato? Se sì, esiste un modo per evitarlo (mio fratello rinuncia alla riduzione ecc.)?

RISPOSTA

Tuo fratello e tua madre devono rinunciare all'opposizione alla donazione (se non sono trascorsi venti anni dalla donazione ovviamente) e, alla morte del donante, devono rinunciare all'azione di riduzione della donazione per lesione di legittima.

-In sostanza, esiste un modo per assegnare a mio fratello la metà dell'immobile di valore 400 alla morte di mio padre, senza perdere (ridurre) la donazione fatta a me di valore 380? Sia i miei che mio fratello sono d'accordo su questa ripartizione.

RISPOSTA

Come sopra: tuo fratello e tua madre devono rinunciare all'opposizione alla donazione (se non sono trascorsi venti anni dalla donazione ovviamente; dovranno trascrivere la rinuncia all'opposizione) e, alla morte del donante, devono rinunciare all'azione di riduzione della donazione per lesione di legittima.
E' tutto più semplice di quanto si possa immaginare …

-Consiglia inoltre di far esentare da collazione l'appartamento a me donato?

RISPOSTA

Assolutamente no

Inoltre:
Mia madre è unica proprietaria in separazione dei beni di un immobile di valore 1500. Anni fa ha intestato (donazione indiretta) a me e mio fratello un altro immobile di valore 1000 (mi riferisco sempre ai valori reali non catastali).
Siamo tutti d'accordo nell'assegnare l'immobile di valore 1500 a mio fratello (sposato con figli, io sono celibe senza figli) e quello di valore 1000 a me con la seguente operazione per assicurare la vendibilità dei beni: donazione nuda proprietà al 50% a me e mio fratello dell'immobile di valore 1500 e successiva permuta della mia quota, con la quota di mio fratello dell'immobile di valore 1000.

RISPOSTA

… e la provenienza da donazione dell'immobile da 1500?
Il tuo ragionamento presenta un punto debole: la precedente donazione della nuda proprietà dell'immobile da 1500!
Anche in caso di rinuncia all'opposizione alla donazione, reciprocamente da parte dei due fratelli, tua madre potrebbe decedere prima del ventennio dalla donazione medesima ed i suoi discendenti (tuo fratello oppure i suoi figli, alla sua morte) potrebbero agire nei tuoi confronti per lesione di legittima (teoricamente, molto teoricamente)!
Se il donante muore prima del decorso del ventennio, i legittimari lesi, anche se hanno compiuto l’atto di rinuncia al diritto di opposizione, potranno comunque in ogni caso chiedere (dopo avere esperito l’azione di riduzione nei confronti degli altri eredi) la restituzione dell’immobile ai terzi che hanno acquistato.
Sia chiaro, è un'ipotesi molto teorica e poco concreta, ma è giuridicamente sussistente … e non possiamo fare finta di non ipotizzarla!
Consiglio alla madre di vendere ai figli la nuda proprietà dell'immobile da 1500 euro.
E' sufficiente stornare preventivamente il denaro necessario all'acquisto dell'immobile, sui conti correnti dei figli, in modo tale da consentire agli stessi di acquistare ufficialmente l'immobile, con atto di compravendita, da cui risulterà la relativa ed ufficiale movimentazione finanziaria.
Successivamente si procederà alla permuta, come da te ipotizzato.

-Con questa permuta, i beni sono "vendibili" alla morte di mia madre con accettazione tacita di eredità (in particolare il bene di valore 1500)?

RISPOSTA

Sì, a patto di evitare la precedente donazione.

-Se no, cosa occorre fare (rinunce a opposizione e/o riduzione ecc.)?

RISPOSTA

Penso di avere già risposto a questa tua domanda, ad ogni modo, resto a disposizione per tutti i chiarimenti del caso

-In sintesi la donazione nuda proprietà e successiva permuta comporta svantaggi a livello di vendibilità rispetto alla successione (sempre in riferimento al momento dell'apertura della successione non prima)?
Grazie

RISPOSTA

E' ovvio che se alla morte di tua madre, tuo fratello rinuncerà non soltanto all'opposizione alla donazione (già fatto in precedenza rispetto alla morte di tua madre) ma anche a qualsiasi azione di riduzione della legittima, non ci sarà alcun problema per te.
In questo caso, potete anche procedere con la preventiva donazione, come da te suggerito. Diciamo la verità … fintanto che i fratelli vanno d'accordo, qualsiasi problematica si risolve facilmente … ma se tuo fratello dovesse decedere nell'arco temporale tra la donazione della nuda proprietà dell'immobile da 1500 e la morte di tua madre, gli eredi di tuo fratello rispetteranno la sua volontà?!
Spero di essere stato abbastanza concreto, nonostante abbia evidenziato ipotesi piuttosto teoriche.

A disposizione per chiarimenti, stante la complessità della presente consulenza.

Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 458, 561, 563 del codice civile