Divisione dell'asse ereditario tra coeredi con scrittura privata imposta di registro





Salve Avvocato, vi contatto in seguito ad un vostro articolo dal titolo Divisione dell'asse ereditario tra coeredi con scrittura privata. Io fautore di questa tesi, art. 1350 I comma numero 11, nel 2013 ho spinto affinché fra noi fratelli coeredi, per meglio gestire la proprietà, abbiamo sottoscritto tutti una scrittura privata compresa nostra madre, (allora ancora in vita) nella quale abbiamo deciso come assegnare i beni di un nuova proprietà (in effetti sono gli appartamenti in cui viviamo dal 1983 dopo permuta terreno). La scrittura privata dopo la firma e accettazione di tutti è stata anche registrata presso l'agenzia delle entrate nel 2011 con il n. xxxxxxxxxxxxxxxx. Dopo la scrittura ci siamo arenati a causa della casa paterna non divisibile in parti uguali, e dove alcuni (siamo in quattro) dicevano sempre di non volerla fittare, e/o vendere, ma lasciarla li.

RISPOSTA

Dobbiamo conciliare l'articolo 1350 I comma numero 11 del codice civile, con il divieto di patti successori, di cui all'articolo 458 del codice civile: “è nulla ogni convenzione con cui taluno dispone della propria successione. È del pari nullo ogni atto col quale taluno dispone dei diritti che gli possono spettare su una successione non ancora aperta, o rinunzia ai medesimi”. La scrittura privata di divisione dell'asse ereditario deve essere riferita ai beni paterni e deve essere stata sottoscritta successivamente alla morte di vostro padre. Diversamente, sarebbe affetta da nullità insanabile.



A questo punto grazie al vs articolo vorrei chiederVi : - come procedere per completare almeno la pratica della scrittura privata, dove è stato assegnato ad ogni fratello l'immobile sottoscritto e attualmente gestito; ( la registrazione al catasto e al registro immobiliare, chi la deve fare o chi la può fare? ) anche noi, oppure un tecnico, oppure un avvocato, o necessariamente un notaio?

RISPOSTA

Innanzitutto occorre registrare la scrittura privata all'agenzia delle entrate. Mi sembra di capire che il valore dei diritti assegnati a ciascun coerede sia corrispondente al valore delle quote di diritto spettanti a ciascun condividente, pertanto il descritto atto di divisione doveva essere registrato in termine fisso, con l'applicazione dell'aliquota proporzionale dell'1 per cento, prevista per gli atti aventi natura dichiarativa dall'articolo 3 della Tariffa, Parte I, allegata al TUR (circolare del 29maggio 2013, n. 18/E, par. 2.2.1). Dovranno essere, inoltre, corrisposte le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna (Circolare del 21 febbraio 2014, n. 2/E, par. 1.2). In sintesi, l'atto di divisione ereditaria senza conguagli di cui alla fattispecie in esame deve essere assoggettato ad imposta di registro con l'aliquota dell'1 per cento, ai sensi dell'articolo 3 della Tariffa, Parte I, allegata al Testo unico dell'imposta di registro, approvato con d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito TUR) e alle imposte ipotecaria e catastale, nella misura fissa, di euro 200 ai sensi degli articoli 10 comma 2 del d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 347 e 4 della Tariffa ad esso allegata.
Attenzione: ai sensi dell'articolo 34 del testo unico imposta di registro, in caso di divisione dell'asse ereditario, con la quale ad un condividente sono assegnati beni per un valore complessivo eccedente quello a lui spettante sulla massa comune, è da considerare vendita limitatamente alla parte eccedente, ai fini della tassazione.
Occorre pagare le sanzioni tramite il ravvedimento operoso, stante il ritardo ultradecennale con il quale è stata registrata la scrittura privata. La sanzione sarà pari al 5% dell'imposta di registro da versare (si può sempre cambiare la data della scrittura privata, indicando il giorno 11 maggio 2021 … a mali estremi, estremi rimedi … ).
Successivamente alla registrazione, occorre procedere con la trascrizione ai sensi dell'articolo 2646 del codice civile: “si devono trascrivere le divisioni che hanno per oggetto beni immobili, come pure i provvedimenti di aggiudicazione degli immobili divisi mediante incanto, i provvedimenti di attribuzione delle quote tra condividenti e i verbali di estrazione a sorte delle quote”.
Le divisioni che abbiano ad oggetto beni immobili devono essere trascritte contro ogni partecipante alla comunione e a favore di ciascun singolo assegnatario. Nell'ipotesi di divisione realizzata in via amichevole, deve essere trascritto solo il contratto di divisione.
La divisione ha efficacia meramente dichiarativa, di conseguenza la trascrizione della stessa non porta al classico effetto di opponibilità ai terzi, ma è richiesta solo per il principio di continuità delle trascrizioni, al fine di evitare l'interruzione della catena di passaggi successivi.
La trascrizione deve essere effettuata presso la competente Conservatoria dei Registri immobiliari. E' stata presentata la dichiarazione di successione al momento del decesso di vostro padre?
Si tratta di adempimenti che possono essere posti in essere anche dal singolo coerede interessato. Se non siete pratici della materia, consiglio di rivolgervi al geometra oppure al commercialista che vi ha supportato per la redazione della dichiarazione di successione.



- se non si riesce a completare la divisione anche della la casa paterna, per adesso lasciarla indivisa con assegnazione di 1/4 ad ogni fratello, e se in futuro non troviamo l'accordo si può cedere o vendere anche a terzi la propria singola quota?
Vi ringrazio della risposta sicuramente esaustiva.

RISPOSTA

Si può decidere di lasciarla indivisa, salvo in futuro trovare un accordo per la cessione a terzi ovvero la cessione delle quote ad un singolo coerede che intende divenire proprietario del tutto. In caso di vendita della singola quota, ricordo il diritto di prelazione in favore degli altri coeredi, di cui all'articolo 732 del codice civile: “Il coerede, che vuol alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione. Questo diritto deve essere esercitato nel termine di due mesi dall'ultima delle notificazioni. In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall'acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria”.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti: