4 Consulenze:

1 - Indennità di occupazione esclusiva immobile in comunione ereditaria

Buongiorno, ho 3 domande:
-in caso di morte di padre con due figli e moglie vivi, uno dei due figli può rinunciare all’eredità in favore della madre? o rinunciando la sua parte viene per forza divisa tra madre e altro figlio?

RISPOSTA

Può accettare l'eredità e donare la sua quota alla madre; potrebbe essere proprio questa, una soluzione plausibile.
In caso di rinuncia alla sua parte, quest'ultima sarà suddivisa per accrescimento tra la madre e suo fratello, in caso di testamento con istituzione di eredi in parti uguali, come previsto dall'articolo 674 del codice civile: “quando più eredi sono stati istituiti con uno stesso testamento nell’universalità dei beni, senza determinazione di parti o in parti uguali, anche se determinate, qualora uno di essi non possa o non voglia accettare, la sua parte si accresce agli altri”.
Negli altri casi (successione per legge in assenza di testamento oppure successione testamentaria), la quota sarà sempre suddivisa tra la madre e suo fratello, ma in considerazione delle norme in materia di successione legittima; ovviamente il figlio rinunciante non deve avere una discendenza, perché altrimenti il diritto di accettare l'eredità si trasmetterebbe ai suoi figli.

-in un caso così: morte di padre con due figli, uno vivente con la madre nella casa di famiglia(che dovrebbe essere quotata cosi: 75% alla madre, e 12,5% a ciascuno dei figli) e l’altro vivente in casa propria. Il figlio vivente in casa propria sulla sua quota del 12,5% pretende o il pagamento della quota o il pagamento di un affitto, la madre e l’altro figlio si rifiutano di pagare sulla casa dove vivono, come si possono comportare per risolvere?

RISPOSTA

A mio parere il fratello richiedente l'indennità di occupazione esclusiva dell'immobile, non ne ha diritto, poiché sulla ex casa familiare c'è il diritto di abitazione del coniuge superstite, ai sensi dell'articolo 540 del codice civile: “Al coniuge, anche quando concorra con altri chiamati, sono riservati i diritti di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e di uso sui mobili che la corredano, se di proprietà del defunto o comuni”.
Laddove così non fosse, il fratello può chiedere lo scioglimento della comunione ereditaria, con atto di citazione al tribunale civile, ai sensi dell'articolo 713 del codice civile. La madre e l'altro figlio, se vorranno evitare la vendita a terzi dell'immobile e la suddivisione pro quota del ricavato dalla cessione immobiliare, dovranno acquistare la quota del fratello, al prezzo di mercato stabilito dal consulente tecnico d'ufficio nominato dal giudice.
Il consulente tecnico d'ufficio, ai fini della quantificazione della somma di denaro spettante al fratello – attore nel giudizio civile, terrà conto dell'indennità di occupazione esclusiva dell'immobile, parametrata al canone di locazione dell'appartamento; diciamo che l'indennità di occupazione esclusiva dell'immobile può essere legittimamente chiesta, in sede di scioglimento della comunione ereditaria avente ad oggetto l'immobile in questione.

-sempre nel caso di morte del padre con vivente madre e due figli di cui uno vive con madre e uno no: il caso è cosi la figlia che non vive con la madre ha atteggiamenti orrendi come incontra la madre(anche in casa della madre) aggredisce verbalmente lei e altri in modo molto aggressivo e senza motivo e non c'è modo per parlare in maniera normale, inoltre pretende cose materiali non sue usa la nipote come "arma" per pretendere e maltrattare, come mi consigliate di agire per difendersi?

RISPOSTA

Sarebbe fin troppo semplicistico, consigliarvi una denuncia per violenza privata, reato di cui all'articolo 610 del codice penale: “Chiunque, con violenza o minaccia, costringe altri a fare, tollerare od omettere qualche cosa è punito con la reclusione fino a quattro anni”.
Il problema semmai è il seguente: dopo aver denunciato la propria figlia … la relazione parentale si distruggerebbe inesorabilmente, senza poter tornare indietro.
Consiglio alla mamma di fare testamento, lasciando alla figlia la sola quota di legittima (1/3 dell'asse ereditario, ai sensi dell'articolo 537 II comma del codice civile).
Art. 537 del codice civile - Riserva a favore dei figli. … se il genitore lascia un figlio solo, a questi è riservata la metà del patrimonio.
Se i figli sono più, è loro riservata la quota dei due terzi, da dividersi in parti uguali tra tutti i figli
Se la figlia cambierà atteggiamento, quel testamento sarà distrutto e sostituito con un altro …

Un parente mi ha consigliato di registrare un audio delle sue aggressioni verbali e parlare con un avvocato, voi cosa mi consigliereste?

RISPOSTA

Inutile parlare con un avvocato … a quel punto procedete con una denuncia penale per violenza privata!
… e dopo?!
Dopo la denuncia?!
Come recuperare quel rapporto con la propria figlia?
Secondo me, la soluzione ideale sarebbe un testamento da modificare se cambierà l'atteggiamento della figlia.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

2 - Occupazione casa in comproprietà cambio serratura richiesta risarcimento danni possessoria

Buongiorno, in breve, e solo per l'aspetto che mi interessa ora, tre fratelli comproprietari al 33% di una casa. Mia sorella anni fa ha occupato tale casa cambiando la serratura e negando ogni risarcimento successivo agli altri due. Ho quindi fatto la possessoria (solo io) contro mia sorella in quanto mio fratello non aveva voluto partecipare in quanto detto da lui erano soldi buttati (sic).
Dopo 18 mesi il giudice ordinava lo sgombero e la consegna della chiave (ed ovviamente solo a me) per la nuova serratura cambiata da mia sorella.

RISPOSTA

Pertanto al momento sei in possesso della chiave dell'appartamento, quella corrispondente alla serratura modificata da tua sorella, a seguito di provvedimento del giudice.

Di fatto da quel momento ad oggi tale casa è rimasta vuota da oltre 4 anni in attesa di scioglimento comunione e successiva asta che con i tempi della (in)giustizia italiana è ancora alla stima....

RISPOSTA

Tuo fratello è necessariamente parte processuale nel giudizio di divisione dell'immobile.

Ora mio fratello mi chiama in giudizio insieme a nostra sorella in quanto io ( e quindi al pari di nostra sorella ) gli avrei impedito l'accesso per tutti questi anni..

RISPOSTA

Tuo fratello non ha mai formalizzato la sua richiesta di ottenere le chiavi, nemmeno tramite una pec oppure una normalissima email.
Secondo la sentenza della Cassazione civile n. 2423/2015 - sezione II – il comproprietario che utilizza in via esclusiva il bene in comunione non è obbligato a corrispondere nulla al comproprietario “pro indiviso” che rimanga inerte e non formalizzi la sua opposizione all'occupazione esclusiva.
Se poi la natura di un bene immobile oggetto di comunione, non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l’uso comune può realizzarsi anche mediante avvicendamento, tuttavia fino a quando non vi sia richiesta di un uso turnario da parte degli altri comproprietari, il semplice godimento esclusivo ad opera di taluni non può assumere la idoneità a produrre un qualche pregiudizio in danno di coloro che abbiano mostrato acquiescenza all’altrui uso esclusivo, salvo che non risulti provato che i comproprietari che hanno avuto l’uso esclusivo del bene ne abbiano tratto anche un vantaggio patrimoniale (Cassazione sentenza n. 24647/2010; Cassazione sentenza n. 2423/2015).
Attenzione: il mero godimento esclusivo ad opera del singolo comproprietario non può arrecare pregiudizio in danno degli altri comproprietari che abbiano mostrato acquiescenza all’altrui uso esclusivo.
Tuo fratello non ha titolo per chiedervi un risarcimento danni.

Ripeto la serratura l'ha cambiata clandestinamente mia sorella.
Io (e solo io purtroppo) ho vinto la possessoria contro mia sorella.
Ora lui mi cita per danni al pari di mia sorella perché gli avrei impedito il godimento della sua comproprietà.

RISPOSTA

In quale occasione, tuo fratello formalmente ha chiesto di utilizzare l'immobile, simultaneamente con gli altri comproprietari oppure organizzando una turnazione nell'usufruire dell’appartamento? Mai! Non ha mai formalizzato alcuna opposizione!
Peraltro, da un punto di vista sostanziale, tu non hai mai goduto in via esclusiva dell'immobile, nonostante il mero possesso delle chiavi.

Ma se non pago l'attuale avvocato per difendermi da questa grottesca richiesta, ritiene che il giudice possa darmi torto?

RISPOSTA

L'attuale avvocato avrebbe ragione soltanto se tuo fratello avesse in precedenza formalizzato una sua espressa richiesta di chiavi oppure una sua opposizione all'occupazione esclusiva.

Altrimenti come al solito il giudice mi liquiderà meno della metà della parcella richiestami per difendermi da tale accusa del tutto infondata e completamente illogica.
Grazie

RISPOSTA

A mio parere, tuo fratello rischia non soltanto di essere condannato alle spese, ma anche ad un risarcimento per lite velleitaria ai sensi dell'articolo 96 comma 1 del codice di procedura civile: “se risulta che la parte soccombente ha agito o resistito in giudizio con mala fede o colpa grave, il giudice, su istanza dell'altra parte, la condanna, oltre che alle spese, al risarcimento dei danni, che liquida, anche d'ufficio, nella sentenza”.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

3 - Occupazione esclusiva verbale consegna chiavi e rateizzazione indennità, violazione domicilio

Buongiorno, mi chiamo Bianca Rossi, ho perso una causa possessoria instaurata dinanzi al Tribunale di Milano, con ricorso di mia sorella Viola Rossi per ottenere le chiavi dell'immobile in comproprietà tra le due sorelle, occupato soltanto dalla sottoscritta; vorrei sapere essendo io residente alla richiesta della attrice controparte come disciplinare la sua richiesta di una copia delle chiavi di casa avendo timore di un suo ingresso inaspettato senza preavviso a qualsiasi ora del giorno. In attesa di una vostra risposta cordiali saluti

RISPOSTA

I vostri avvocati devono fare un verbale dal quale risulta che la convenuta Bianca, in esecuzione della sentenza del Tribunale di Milano, ha consegnato a Viola in data xx/xx/xxxx, copia delle chiavi dell'immobile ubicato in ______________”.
Sei stata condannata al pagamento di un'indennità di occupazione esclusiva, per un importo mensile pari a 275 euro mensili, con decorrenza dal 16/07/2020.
Ti consiglio di scrivere sul verbale che ti impegni a restituire questa somma di denaro indicata in sentenza, in TOT rate mensili, dal mese di ________ al mese di __________.
Chiedi a Viola di rateizzare l'importo al quale sei stata condannata.
Una doverosa precisazione: Viola non può entrare in casa in modo inaspettato.
Se non dovessi consegnarle le chiavi di casa, Viola dovrebbe rivolgersi all'ufficiale giudiziario, previa notifica dell'atto di precetto nei confronti di Bianca. Al momento non ti è stato notificato nessun atto di precetto, quindi Viola non potrebbe entrare in casa all'improvviso e laddove lo facesse commetterebbe il reato di violazione di domicilio di cui all'articolo 614 del codice penale: “Chiunque s'introduce nell'abitazione altrui, o in un altro luogo di privata dimora, o nelle appartenenze di essi, contro la volontà espressa o tacita di chi ha il diritto di escluderlo, ovvero vi s'introduce clandestinamente o con l'inganno, è punito con la reclusione da uno a quattro anni”. Se non dovessi consegnare le chiavi di casa quindi, si applicherebbe l'articolo 612 comma 1 del codice di procedura civile: “Chi intende ottenere l'esecuzione forzata di una sentenza di condanna per violazione di un obbligo di fare o di non fare, dopo la notificazione del precetto, deve chiedere con ricorso al giudice dell'esecuzione che siano determinate le modalità dell'esecuzione”.

Viola dovrebbe notificarti il precetto e poi rivolgersi al tribunale civile – giudice dell'esecuzione tramite ricorso, affinché quest'ultimo determini le modalità di restituzione delle chiavi di casa. Niente visite a sorpresa … tranne che Viola abbia intenzione di commettere un reato!

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

4 - Quantificazione indennità di occupazione esclusiva del giudice della divisione giudiziale dell'immobile ereditato. indennità di occupazione parametrata al valore di mercato del canone di locazione.

Buongiorno, sono comproprietario con due sorelle di un appartamento avuto in eredità.
Una mia sorella ha ceduto la sua quota in comodato ad un figlio che la occupa totalmente ed esclusivamente con la sua famiglia da circa sette anni.

RISPOSTA

Ho necessità di chiederti chiarimenti: esistono due tipologie di contratti di comodato.
Abbiamo il contratto a tempo determinato ed il contratto a tempo indeterminato.
Ti chiedo pertanto se in questo caso, la cessione della quota sia avvenuta con un comodato a tempo determinato oppure con un comodato a tempo indeterminato.

Io avevo inizialmente acconsentito all'utilizzo perché si era parlato di un breve periodo e invece...

RISPOSTA

Inizialmente?
Cosa significa “inizialmente”?
Hai autorizzato un comodato a tempo determinato, tuttavia il nipote è rimasto nell'immobile successivamente alla scadenza del comodato, contro la tua volontà.
Hai espressamente invitato il nipote a lasciare l'immobile?
Considera che in caso di processo civile, il giudice ti farà tutte queste domande e ti chiederà copia dei contratti di comodato.

Ora mio nipote vorrebbe acquistare la mia quota, ma visto che i rapporti si sono ormai deteriorati, non ci si mette d'accordo sul prezzo e inoltre io vorrei definire contestualmente anche la situazione di un altro locale attiguo che abbiamo in comproprietà.
In sostanza io voglio eliminare le comproprietà comprando o vendendo le quote dei due immobili.

RISPOSTA

Dovete appunto trovare un accordo in tal senso, nell'interesse di tutti i comproprietari.

Poiché questa situazione credo che si protrarrà per ancora molto tempo, in attesa di un improbabile accordo, vorrei sapere se posso aver diritto a ricevere l'indennità di occupazione.

RISPOSTA

L'indennità di occupazione esclusiva viene liquidata dal giudice, soltanto al momento della divisione giudiziale dell'immobile, ossia nel momento in cui le quote sono vendute tutte ad un unico comproprietario oppure nel momento in cui l'immobile viene venduto ad un terzo soggetto ed il ricavato è suddiviso pro quota tra i venditori.
Non puoi certamente pretendere un'indennità di occupazione da versare mensilmente sul tuo conto corrente, come se si trattasse di un canone di locazione (sebbene l'indennità di occupazione sia parametrata al valore di mercato del canone di locazione).
L'indennità di occupazione inizia a maturare dal momento in cui avrai diffidato il nipote a lasciare l'immobile, non autorizzando più il comodato attualmente in essere.
Oppure dal momento in cui avrai chiesto le chiavi dell'immobile, perché intendi utilizzarlo anche tu, in qualità di comproprietario, e le chiavi ti saranno rifiutate.
Da quel momento avrà inizio la maturazione dell'indennità di occupazione esclusiva che sarà poi liquidata soltanto al momento della cessazione della comunione immobiliare.

In caso affermativo devo incaricare un avvocato?

RISPOSTA

Al momento devi diffidare tua sorella (comproprietaria) e tuo nipote (comodatario) a consegnarti una copia delle chiavi di casa, perché hai intenzione di utilizzare l'immobile in quanto comproprietario, ai sensi dell'articolo 1102 del codice civile. Devi inoltre comunicare espressamente che non intendi più autorizzare il comodato.
Soltanto da questo momento, se non ti consegneranno le chiavi di casa, partirà il calcolo dell'indennità di occupazione esclusiva, da liquidare al momento della cessazione della comunione immobiliare.

Bisogna chiederla a mia sorella proprietaria o a mio nipote che la occupa?

RISPOSTA

Giuridicamente la debitrice è tua sorella, in quanto comproprietaria dell'immobile.

Questa indennità dovrebbe essere parametrata a un canone di affitto? Grazie

RISPOSTA

Sì, ma non deve essere pagata mensilmente, come se si trattasse di un canone di locazione. Soprattutto nella diffida scritta da inviare ad entrambi, non chiederai il pagamento dell'indennità di occupazione esclusiva, ma chiederai di occupare anche tu l'immobile, con l'espresso avvertimento che in caso di rifiuto di consegnare le chiavi dell'appartamento, ti riserverai di quantificare l'indennità di utilizzo esclusivo dell'immobile da liquidare al momento della cessazione della comunione immobiliare (è ovvio che in caso di rifiuto di consegnare le chiavi, procederai sia con ricorso cautelare per azionare l'azione possessoria, sia per la divisione giudiziaria dell'asse ereditario, ai sensi degli articoli 713 e seguenti del codice civile).
Se non dovessi essere stato chiaro, resto a disposizione per tutti i chiarimenti del caso.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 537, 540, 674, 713, 1102 del codice civile
• Art. 610, 614 del codice penale