Autorizzazione coerede ad occupare in via esclusiva l'immobile in comproprietà

Due fratelli (unici eredi) sono diventati proprietari al 50% dell'appartamento dove vivevano i loro genitori prima del decesso e nel quale è sempre vissuto anche il fratello maggiore (l'altro fratello risiede all'estero ed è iscritto all'AIRE).
In precedenza i due fratelli avevano la nuda proprietà dell'appartamento sempre al 50%.
Ora, in attesa di future decisioni da prendere - vendita immobile - affitto - altro, si chiede se è possibile peri due fratelli (c'è totale accordo tra loro) di stipulare un contratto di comodato (gratuito) in forma scritta o verbale? per garantire l'uso della casa al fratello maggiore.

RISPOSTA

Non si tratta di un comodato, ma di un'autorizzazione scritta ad utilizzare in modo esclusivo l'immobile in comproprietà, per un arco temporale determinato oppure a tempo indeterminato, ovviamente fino al contrordine dell'altro comproprietario.
La regola generale è la seguente: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine puo' apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”.
Si tratta dell'articolo 1102 del codice civile.
Penso che sia giuridicamente corretto parlare di scrittura privata di autorizzazione ad occupare in via esclusiva l'immobile, in deroga all'articolo 1102 del codice civile.

Se ho capito bene con la sentenza 37346/2022 della Corte di Cassazione questo tipo di comodato tra comproprietari non è più possibile?

RISPOSTA

Non si può essere allo stesso tempo, comodanti e comodatari dello stesso immobile in comunione “pro indiviso”, ossia una comunione con quote giuridiche che non corrispondono ad una parte delimitata dell'immobile.

è proprio cosi?

RISPOSTA

Sì, ma in fondo qual è il problema?
Farete una scrittura privata differente dal contratto di comodato.

E se fosse cosi, visto che tra i due fratelli vi è accordo e non sorgono questioni sulle modalità di utilizzo dell'appartamento è possibile non fare nulla di nulla ed il fratello maggiore rimane a vivere nell'appartamento in questione facendosi carico di tutte le spese che competono all'altro fratello.

RISPOSTA

Certamente sì.
Con questa scrittura privata, autorizzerai tuo fratello ad occupare in via esclusiva l'immobile, in deroga all'articolo 1102 del codice civile.
Con la scrittura privata, disciplinerete anche le spese per le varie utenze, la quota dell'IMU che tuo fratello dovrà rimborsarti, la tassa sui rifiuti solidi urbani etc etc
Non è obbligatorio registrare all'agenzia delle entrate questa scrittura privata.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1102 del codice civile