Riforma delle donazioni lesive della quota di legittima; legittimario non può esercitare l'azione di restituzione dell'immobile donato nei confronti del terzo acquirente

Egr. avvocato, la mia richiesta di consulenza riguarda le novità apportate agli articoli 561, 563 e 2652 del codice civile dalla legge Semplificazioni n. 182 del 2 dicembre 2025, a proposito della limitazione relativa all'azione di restituzione nei confronti del terzo acquirente, degli immobili donati in precedenza con donazioni lesive della quota di legittima.

La mia domanda riguarda in particolare il regime transitorio relativo alle successioni ereditarie già aperte al momento dell'entrata in vigore della legge, ossia alle ipotesi di decesso del donante prima del 18 dicembre 2025.

Se il donante ha posto in essere, negli anni precedenti alla sua morte, avvenuta prima del 18 dicembre 2025, donazioni lesive della quota di legittima dei figli oppure del coniuge, gli immobili oggetto di donazione sono al sicuro dall'azione di restituzione del legittimario nei confronti del terzo acquirente?

Facciamo un esempio: donazione lesiva della quota di legittima del figlio, posta in essere il 31 maggio 2022 in favore del coniuge. Decesso del donante avvenuto in data 6 giugno 2023. Non risulta ancora aperto nessun contenzioso ereditario, dinanzi al tribunale civile né all'organismo di mediazione.

Quale disciplina si applica nel mese di gennaio 2026, in riferimento a questa fattispecie? Quella antecedente alla riforma delle donazioni degli immobili oppure quella che trasforma l'azione di restituzione dell'immobile, esercitata dal legittimario leso nei confronti del terzo acquirente, in un diritto di credito che il legittimario può esercitare nei confronti esclusivamente del donatario che ha venduto l'immobile dopo averlo ricevuto in donazione? Quali sono le quote di legittima e disponibili previste dal codice civile?

RISPOSTA

Con la riforma sulle donazioni, il legislatore ha risolto finalmente il problema della vendita degli immobili di provenienza donativa: il legittimario (erede) danneggiato da una precedente donazione in riferimento alla sua quota di legittima, non può più chiedere la restituzione dell’immobile al terzo acquirente, ma soltanto un risarcimento in denaro nei confronti del donatario, pari appunto alla lesione di legittima accertata dal tribunale civile con sentenza.

Quali erano le ragioni che paralizzavano il mercato degli immobili provenienti da donazione e quindi la loro circolazione?
Prima della riforma del mese di dicembre 2025 gli eredi legittimari (coniuge e figli del de cuius), la cui quota di legittima era stata lesa da una donazione, entro 20 anni dalla donazione medesima, potevano notificare atto di opposizione alla donazione e trascriverlo successivamente nei pubblici registri immobiliari. Così facendo, alla morte del donante, il legittimario opponente avrebbero potuto esercitare sia l'azione di riduzione della donazione (artt. 553 e seguenti del codice civile) nei confronti del donatario, che la successiva azione di restituzione dell'immobile nei confronti del terzo acquirente, ossia di colui che risultava proprietario dell'immobile al momento dell'instaurazione della causa civile di natura ereditaria.

Questo rischio derivante dall'esercizio dell'azione di restituzione, rendeva quasi impossibile ottenere un mutuo dalla banca per acquistare un immobile proveniente da donazione, prima che fossero trascorsi 20 anni dall'atto di liberalità, in assenza della notifica/trascrizione dell'atto di opposizione.

Attualmente non essendo più possibile per il legittimario esercitare l’azione di restituzione, ma soltanto quella di riduzione, le ipoteche iscritte sull’immobile donato al momento della vendita a terzi (ipoteca legale ad esempio), rimangono efficaci, quindi le banche possono concedere mutui garantiti per l'acquisto di immobili di provenienza donativa, senza il rischio che la garanzia ipotecaria decada a causa di successivi contenziosi ereditari.

Primo aspetto fondamentale della riforma: non è più possibile fare opposizione alla donazione entro 20 anni dall'atto di liberalità, al fine di esercitare, dopo la morte del donante, oltre all'azione di riduzione della donazione, anche l'azione di restituzione dell'immobile nei confronti del terzo acquirente.

Secondo aspetto fondamentale della riforma relativo ai testamenti.
Secondo la nuova formulazione dell’art. 2652 del codice civile, in presenza di un testamento lesivo della quota di legittima, la domanda di riduzione delle disposizioni testamentarie (esercitata con atto di citazione al tribunale civile) deve essere trascritta nei registri immobiliari; tuttavia se la trascrizione avviene dopo 3 anni dall’apertura della successione, la sentenza che accoglie la richiesta di riduzione della disposizione testamentaria lesiva della legittima, non pregiudica i terzi che hanno acquistato i diritti in buona fede prima della trascrizione stessa.
Ecco cosa prevede il nuovo articolo 2652 I comma numero 8): “le domande di riduzione delle disposizioni testamentarie per lesione di legittima. Se la trascrizione è eseguita dopo tre anni dall'apertura della successione, la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i terzi che hanno acquistato a titolo oneroso diritti dall'erede o dal legatario in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda”.

Terzo aspetto fondamentale della riforma: il regime transitorio in riferimento alle successioni già aperte alla data del 18 dicembre 2025, per non penalizzare i diritti acquisiti in base alla precedente normativa.

Se il donante decede dopo il 18 dicembre 2025 risulterà applicabile integralmente la riforma delle donazioni, quindi il legittimario leso avrà diritto soltanto ad una tutela economica, mai alla restituzione dell'immobile

In caso di morte del donante antecedente al 18 dicembre 2025, se non è stata già presentata l'azione di riduzione al tribunale civile della donazione lesiva della quota di legittima, anche in questo caso troveranno applicazione le semplificazioni previste dalla legge 182/2025. Nel caso di cui alla presente consulenza, si applica integralmente la riforma delle donazioni.

Se la donazione lesiva della legittima è antecedente rispetto al 18 dicembre 2025, tuttavia il donante è ancora in vita, i legittimari lesi dalla donazione hanno tempo fino a 6 mesi dall’entrata in vigore della legge (fino a giugno 2026) per notificare e trascrivere l'atto stragiudiziale di opposizione, al fine di conservare le tutele previste dal vecchio articolo 563 del codice civile, ossia la facoltà di agire anche per ottenere il recupero fisico dell'immobile nei confronti del terzo acquirente.

Di seguito una tabella che evidenzia le quote di legittima e di riserva:

A disposizione per chiarimenti. Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 553, 561, 563 e 2652 del codice civile
• LEGGE 2 dicembre 2025, n. 182 Disposizioni per la semplificazione e la digitalizzazione dei procedimenti in materia di attività economiche e di servizi a favore dei cittadini e delle imprese.