1 - Divisione dell'immobile in comproprietà modalità cessazione comunione ereditaria

Sono comproprietaria di un immobile che ho ereditato insieme ad altri comproprietari; soltanto che di questo immobile, caduto in successione ereditaria, la sottoscritta non ne ha mai fatto uso !
Sono tenuta a partecipare alle spese necessarie per la manutenzione del bene immobile ?

Avvocato, può darmi un consiglio concreto, per risolvere il mio problema ?
Pagare le tasse, pagare le spese di manutenzione, per un immobile che non mi serve affatto ? Non mi pare una cosa giusta. Grazie.

RISPOSTA

Ai sensi dell'articolo 1104 del codice civile, poiché sei comproprietaria degli immobili, devi partecipare alle relative spese in ragione della tua quota di proprietà, a prescindere dal mancato effettivo utilizzo del bene.
La norma di legge è particolarmente chiara.

Art. 1104 del codice civile. Obblighi dei partecipanti.

Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto.

Allora cosa fare per risolvere il problema ???

Devi chiedere lo scioglimento della comunione ereditaria immobiliare, ai sensi dell'articolo 713 del codice civile.

Ai sensi dell'articolo 713 del codice civile, le tue sorelle non possono opporsi alla cessazione della comunione ereditaria, realizzata attraverso la vendita a terzi dell'immobile (degli immobili in questione) in comproprietà tra i coeredi.

Tu, in qualità di coerede, hai quindi diritto, ai sensi dell'articolo 713 del codice civile, di chiedere al tribunale civile competente territorialmente, la cessazione della comunione ereditaria.
Con quali opzioni, in generale, può avvenire la cessazione della comunione ereditaria, a seguito di ricorso giudiziario del coerede ???

a)il giudice nomina un consulente tecnico d'ufficio, un geometra terzo ed imparziale che divide il bene immobile in porzioni di eguale valore, rispetto alle quote ereditarie. Le porzioni sono assegnate agli eredi tramite sorteggio. Questa opzione è realizzabile soltanto nel caso in cui l'immobile possa essere suddiviso in porzioni catastalmente autonome (non è il tuo caso).

b)il coerede intenzionato ad acquistare le quote degli altri coeredi, procede in tal senso, corrispondendo un conguaglio in ragione del valore di mercato dell'immobile. Il valore di mercato dell'immobile sarà stabilito dal consulente tecnico d'ufficio, nominato dal giudice.

c)in mancanza di accordo tra i coeredi in sede giudiziale, il giudice nomina un notaio che provveda alla vendita all'asta pubblica (pubblico incanto) dell'immobile, a favore di terzi. Il ricavato sarà suddiviso tra i coeredi, in proporzione delle rispettive quote.

Lo stato di comunione ereditaria non può essere a tempo indeterminato, ai sensi dell'articolo 713 del codice civile. Su richiesta del singolo coerede, con ricorso giudiziario al tribunale, deve cessare.

Art. 713 del codice civile. Facoltà di domandare la divisione.

I coeredi possono sempre domandare la divisione.
Quando però tutti gli eredi istituiti o alcuni di essi sono minori di età, il testatore può disporre che la divisione non abbia luogo prima che sia trascorso un anno dalla maggiore età dell'ultimo nato.

Il mio consiglio è di mettervi d'accordo per vendere il bene immobile a terzi e suddividere il ricavato in proporzione della quote. Questo al fine di evitare di rivolgervi ai vostri avvocati (pensa alle ingenti spese processuali !!!).

E' chiaro che la tua richiesta di scioglimento della comunione ereditaria riguarderà anche la casa al mare, non soltanto la casa numero 1.

Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.

Cordiali saluti.

2 - Vendita quote tra eredi: procedure, prelazioni e sanatorie in caso di immobile con irregolarità

Buongiorno avvocato,
Sono 1 dei 7 eredi del de cuius padre. Vedo di mettere a fuoco i punti principale del quesito. Oggetto: vendita quote tra gli eredi e uno non vuole vendere la propria quota -SUCCESSIONE COMPLETATA presso ag. Delle Entrate).
-Immobile costruito nel 1979: (DA SANARE PER IRREGOLARITA’) palazzina su 3 livelli di cui l’oggetto dell’eredità riguarda solo il seminterrato per il 50% e l’intero sottotetto non abitabile, appartenenti solo al de cuius padre.
-Tutto il resto dell’immobile è già mio e di mio fratello come nudi proprietari e nostra mamma 97enne è usufruttuaria.
Chiedo per cortesia di essere informato per quanto segue:
1) Io e mio fratello possedendo già gran parte del fabbricato, vorremmo acquistare le altre cinque quote ma solo una non vuole vendere: come si procede?

RISPOSTA

Non si può obbligare il singolo coerede a vendere la sua quota immobiliare.
Fermo restando che nel momento in cui il singolo coerede dovesse decidere di vendere la sua quota, gli altri comproprietari avrebbero diritto di prelazione sulla stessa, a condizione che la comunione ereditaria non sia stata sciolta nel frattempo, ai sensi dell'articolo 732 del codice civile: “Il coerede, che vuol alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione”.
Il singolo coerede può procedere con atto di citazione al tribunale civile, per chiedere lo scioglimento della comunione ereditaria avente ad oggetto l'immobile, ai sensi dell'articolo 713 del codice civile.

2) Possiamo acquistare con scrittura privata dagli altri 4 eredi, e se sì, come scriverla?

RISPOSTA

Occorre rivolgersi al notaio perché l'atto di cessione della quota immobiliare deve essere fatto per atto pubblico (rogito) oppure per scrittura privata autenticata dal notaio, altrimenti non potrebbe essere trascritto nei pubblici registri immobiliari.
Una semplice scrittura privata avrebbe valore soltanto tra i firmatari della stessa, ma non potrebbe avere alcuna rilevanza nei confronti di terzi soggetti, né tanto meno alcuna forma di pubblicità legale.

3) Per procedere con l’acquisto quote dei 4 eredi venditori, è necessario/indispensabile sanare prima l’immobile?
Nell’attesa del vostro riscontro, invio cordiali saluti

RISPOSTA

Sì, occorre la sanatoria, tranne che il venditore della quota immobiliare dichiari al notaio, al momento del rogito, sotto la sua responsabilità, che l'immobile non presenta irregolarità di nessun tipo, né catastali né ad un punto di vista edilizio urbanistico.
Il notaio non è obbligato a fare un sopralluogo per verificare la sussistenza di abusi edilizi …
A disposizione per tutti i chiarimenti ed approfondimenti del caso.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 713 del codice civile