Comunione ereditaria immobile, rifiuto del comproprietario di minoranza a firmare la SCIA edilizia e opposizione al contratto di locazione

A seguito di successione ereditaria sono divenuto proprietario di una quota pari al 25% di un appartamento.
Le rimanenti quote appartengono ad altri tre coeredi (25% cadauno).
Sto procedendo all’acquisto di due di tali quote; diverrò pertanto a breve proprietario del 75% dell’immobile.
A fronte di tale quota di maggioranza (75%), in caso di mancanza di collaborazione del proprietario del residuo 25%, avrò la possibilità di ristrutturare in modo autonomo e a mie spese l’immobile.

RISPOSTA

Sicuramente sì, ai sensi del II comma dell'articolo 1102 del codice civile: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, … A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”.
In fondo intendi apportare a tue spese, le modificazioni necessarie per il miglior godimento del bene immobile.
Deve trattarsi tuttavia di interventi posti in essere in regime di edilizia libera, perché laddove fosse necessaria la presentazione di una SCIA edilizia (a maggior ragione in caso di richiesta di permesso a costruire), la stessa dovrebbe essere firmata da tutti i comproprietari.
Secondo la giurisprudenza amministrativa è legittima la sospensione della pratica edilizia disposta dal Comune, se non risulta firmata da tutti i soggetti aventi titolo (sentenza T.A.R. Puglia, Bari n. 175/2024).
Se il comproprietario di minoranza si rifiutasse di firmare la SCIA edilizia, dovresti intraprendere una causa civile nei suoi confronti, per ottenere dal giudice del tribunale civile un provvedimento giudiziario sostitutivo ed equipollente al consenso del comproprietario di minoranza.
Capisci bene che si tratta di sopportare spese di natura legale non preventivabili in questo momento e di attendere l'esito del procedimento civile che potrebbe durare anni.

Nonché di locarlo a terzi, sempre in piena autonomia, riconoscendo al comproprietario un quarto dei proventi da locazione?

RISPOSTA

Anche in questo caso il comproprietario di minoranza potrebbe notificarti l'opposizione alla locazione prima della stipula del contratto, bloccando la tua iniziativa contrattuale.
L’opposizione del comproprietario non locatore, rileva soltanto se portata a conoscenza e manifestata prima della stipula del contratto di locazione ai sensi dell’articolo 2031, comma 2, del codice civile (norma dettata in materia di gestione di affari altrui).
Per carità, il contratto di locazione firmato da un solo comproprietario è valido, tuttavia l'altro comproprietario potrebbe fare opposizione prima della stipula della locazione, vanificando le tue intenzioni; se così fosse, non ci sarebbe nemmeno la possibilità di adire le vie legali al contrario della precedente fattispecie!

Sussiste il rischio che, visto in particolare il disposto dell’art.1102 del codice civile, tale autonomia decisionale e gestionale venga preclusa?
Grazie

RISPOSTA

Certamente sì e nel caso della locazione firmata da un solo comproprietario la preclusione non sarebbe nemmeno raggirabile con il ricorso alle vie legali.
Consiglio di diventare dapprima unico proprietario dell'immobile, procedendo tramite atto di citazione al tribunale civile, allo scioglimento della comunione ereditaria ai sensi dell'articolo 713 del codice civile, tranne che questo comproprietario di minoranza non sia una persona di tua fiducia.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 713, 1102, 2031 del codice civile