Contratti - Comprare un appartamento sulla carta. Contratti ad effetti reali e obbligatori. Contratto preliminare di vendita immobiliare

Salve,
necessito di Vs. preventivo per consulenza legale circa il seguente argomento:

per cause di forza maggiore ho necessità di rogitare a fine Marzo l'acquisto di un appartamento ancora in costruzione ed all'interno di un complesso di altre abitazioni ancora in costruzione la cui data di ultimazione lavori è prevista per Luglio 2011, quali sono gli accorgimenti che dovrò adottare per avere:
-garanzie economiche: per tutelarmi da un eventuale fallimento del costruttore o inadempienza a terminare l'immobile nei modi e tempi concordati?
-garanzie di sicurezza cantiere: rogitando sarò io il proprietario del appartamento/cantiere e non vorrei con ciò dover adempiere a tematiche di sicurezza (vedi POS) o essere io responsabile di eventuali incidenti che potrebbero avvenire nel mio appartamento/cantiere.

Attendo cortese riscontro.
Grazie

RISPOSTA

Nel mondo dei contratti, esistono due grandi famiglie: i contratti ad effetti reali ed i contratti ad effetti obbligatori.

La compravendita è il classico esempio di contratto ad effetti reali (da “res”, in latino cosa). Tizio vende a Caio l'abitazione ubicata in ___________, per 100.000 euro. L'effetto reale consiste nel trasferimento della proprietà dell'immobile da Tizio a Caio, per effetto dell'incontro delle volontà delle parti contrattuali.

Il contratto che sei in procinto di rogitare invece, non è classificabile come contratto ad effetti reali, ma come contratto ad effetti obbligatori, per un motivo molto semplice, di adamantina evidenza: l'immobile oggetto della vendita non è stato ancora realizzato, quindi l'effetto giuridico immediato del contratto che stipulerai a fine marzo, non sarà il trasferimento del diritto di proprietà sull'immobile, oggetto del contratto, che non è ancora venuto ad esistenza, ma il sorgere di un diritto di credito a tuo favore, di ottenere l'immobile X, costruito a regola d'arte, entro il mese di luglio 2011, dal costruttore/debitore.
Con la stipula del contratto diventerai creditore del costruttore: quest'ultimo sarà debitore nei tuoi confronti, nel senso che dovrà consegnarti l'appartamento, entro luglio 2011, perché in mancanza dovrà risarcire il danno cagionato alla controparte contrattuale, dal suo inadempimento.

Le mie conclusioni sono valide sia nel caso in cui il rogito di fine marzo assuma la veste giuridica di un contratto preliminare di vendita immobiliare, sia nel caso di cui si tratti di vendita di immobile sottoposto a condizione sospensiva; la condizione sospensiva sarebbe “che l'immobile X sia realizzato entro luglio 2011”.

Poiché a fine marzo tu non sarai proprietario di un immobile che peraltro non esiste (del resto come potresti essere proprietario di un bene che non esiste), ma creditore del costruttore, nei termini già specificati, non sarai responsabile, nel modo più assoluto, della sicurezza del cantiere, degli eventuali incidenti o di violazioni delle norme edilizie o urbanistiche, da parte del costruttore.

Questo è l'aspetto positivo della mia consulenza; passiamo al rovescio della medaglia. Poiché a fine marzo, sarai creditore del costruttore, se quest'ultimo dovesse fallire, da marzo a luglio, correrai il serio rischio di perdere gran parte del corrispettivo che verserai al momento del rogito. Quali accorgimenti prendere per cautelarsi dai rischi del fallimento ??? In una economia di libero mercato, non sono previsti “accorgimenti”; il legislatore non prevede nulla di simile.

Considera il rogito di fine marzo, alla pari di un prestito fatto al costruttore. Faresti un prestito ad un debitore poco affidabile ??? … e se il debitore dovesse fallire ??? … il creditore “cadrebbe dal trapezio senza rete” !!! Tanto premesso, informati sulla “serietà” del costruttore. Comprare casa sulla carta, comporta inevitabilmente dei rischi (non è possibile sottrarsi a questi rischi), non a caso un appartamento sulla carta è più conveniente di un appartamento già realizzato.
Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti.