3 Consulenze:
1 - Richiesta di rinuncia ai benefici prima casa imposta di registro, per evitare il pagamento delle sanzioni
Preg.mo avvocato, ho acquistato un immobile con i benefici prima casa (acquisto da privato, imposta di registro al 2% anziché al 9%), impegnandomi a spostare la residenza in tale appartamento entro 18 mesi da rogito.
Sono trascorsi 16 mesi dalla compravendita immobiliare e mi sono reso conto di non poter adempiere all'impegno di spostare la residenza presso il suddetto comune, essendo ancora residente all'estero per lavoro (lavoro a Dubai al servizio di una nota società internazionale).
Può aiutarmi a preparare un'istanza di rinuncia al beneficio prima casa, da presentare all'agenzia delle entrate, prima del decorso dei 18 mesi, in modo da evitare un avviso di accertamento ed il pagamento delle sanzioni pecuniarie-amministrative?
Grazie.
RISPOSTA
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2 - Calcolo registro cessione abitazione civile tra privati base imponibile imposta registro secondo il sistema del prezzo – valore
Ho preso 2 appartamentini per i miei figli studenti uno a Milano e l'altro a Roma; hanno pagato il 2% imposta di registro. Non potendo trasferire la residenza per diversi motivi vorrei completare il pagamento della suddetta imposta..
xxxxxx studia a Milano il prezzo della vendita 96.000,00 - art.12 del contratto notarile..........le parti chiedono l'applicazione della imposta di registro sulla base imponibile dell'immobile determinato ai sensi art. 52 c.4 e 5 dpr 26.4.1986 n.131, pari ad euro 79.932,00 in quanto la presente vendita rientra nella fattispecie prevista dall'art.1 c. 497 legge 23.12.2005 n.266 per yyyyyyyy ...........la vendita è fatta ed accettata per euro 93.000,00.............. ai sensi dell'art.497 legge 23.12 2005 n.266, cosi come modificato dalla l. 27.12 2006 n. 296 ai fini fiscali la parte acquirente richiede che la base imponibile pe imposta di registro sia costituita dal valore dell'immobile,determinato ai sensi dell'art.52 c.5 del t.u. delle imposte sui redditi di cui al decreto del pres. della r. n.131 del 26.4 1986 e succ. mod. ed int.
Quanto devo pagare?
Rendita euro 692,05 per xxxxxx; rendita euro 569,39 per yyyyyyyy.
RISPOSTA
Poiché nei due rogiti si cita l'articolo 1 comma 497 legge 23.12.2005 n.266, deduco che si tratta di una cessione di immobile fra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze.
In tal caso “la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell’immobile determinato ai sensi dell’art. 52 commi 4 e 5 del citato testo unico di cui al DPR n. 131 del 1986, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto”.
Quali sono le imposte da versare in caso di acquisto di immobile senza i benefici prima casa?
Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare:
•l’imposta di registro proporzionale del 9%
•l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
•l’imposta catastale fissa di 50 euro.
Le imposte sono versate dal notaio al momento della registrazione dell'atto di vendita.
Qual 'è la base imponibile?
Il valore catastale dei fabbricati a uso abitativo (diversi dalla“prima casa) si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 120 (invece per il coefficiente di 110 se prima casa).
Relativamente al primo appartamento, secondo il sistema del prezzo – valore (applicabile alla presente fattispecie), la base imponibile è pari a
-rendita catastale euro 692,05 x 1,05 x 120 (seconda casa) = 87.198,30 euro.
Imposta di registro = 7.847,85 euro (9%)
L'imposta di registro pagata in sede di registrazione dell'atto (con beneficio prima casa) è invece pari a
-rendita catastale euro 692,05 x 1,05 x 110 (prima casa) = 79.931,77 euro.
Imposta di registro = 1.598,63 euro (2%)
DIFFERENZA DA VERSARE = 6.249,22 euro
Si confermano invece le imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di 50 euro.
Relativamente al secondo appartamento la rendita catastale è pari a 569,39. Qual è la base imponibile, secondo il sistema del prezzo – valore (applicabile alla presente fattispecie)?
-rendita catastale euro 569,36 x 1,05 x 120 (seconda casa) = 71.739,36 euro.
Imposta di registro = 6.456,54 euro (9%)
L'imposta di registro pagata in sede di registrazione dell'atto (con beneficio prima casa) è invece pari a
-rendita catastale euro 569,36 x 1,05 x 110 (prima casa) = 65.761,08 euro.
Imposta di registro = 1.315,22 euro (2%)
DIFFERENZA = 6.456,54 - 1.315,22 = 5.141,32 euro
Si confermano invece le imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di 50 euro.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
3 - Esempio liquidazione maggiore imposta di registro per rinuncia all'agevolazione abitazione principale calcolo interessi legali
Egregio Staff Avvocato gratis,
Vi scrivo per sottoporVi la seguente questione.
La mia compagna ha acquistato un appartamento per l'importo di € 40.000,00 (rendita catastale di € 296,40) a dicembre 2020.
A dicembre di quest'anno (2024), salvo imprevisti, procederemo alla vendita dello stesso. Rientreremo pertanto nella vendita della prima casa entro i primi 5 anni sapendo già che non procederemo ad acquistarne un'altra.
RISPOSTA
Nel caso di acquisto di un immobile da un privato da destinare a prima casa, l’acquirente pagherà un’imposta di registro agevolata del 2% anziché il 9%, mentre l’imposta ipotecaria e quella catastale saranno di 50 euro ciascuna.
A tal proposito, chiedo Vostro gentile supporto per calcolare nel modo più accurato possibile spese liquidazione ad agenzia delle entrate.
RISPOSTA
Attenzione, perché la differenza da versare sarà calcolata e liquidata dall'agenzia delle entrate, con apposito avviso di liquidazione della maggiore imposta.
Tramite apposita comunicazione, si dichiara di non voler acquistare una nuova casa e si richiede la riliquidazione delle imposte. L’Agenzia delle Entrate emetterà un avviso di liquidazione delle imposte dovute per il primo acquisto, comprensivo di interessi (calcolati dalla data dell’acquisto), ma senza l’applicazione di sanzioni, come previsto dalla risoluzione n.112/E del 27 dicembre 2012, senza applicare la sanzione del 30 per cento.
Sicuramente faremo autodenuncia entro l'anno dalla vendita della casa, evitando così la sovrattassa del 30%. In più la mia compagna ha tenuto là la residenza per oltre 2 anni e mezzo e non dovrebbe così pagare plusvalenza sulla rivendita.
RISPOSTA
Confermo.
Lo Stato riconosce diversi casi di esclusione dalla tassazione della plusvalenza dell’immobile. La plusvalenza non è tassabile quando l'immobile:
-è stato comprato o costruito da più di 5 anni;
-è stato ereditato;
-per la maggior parte del tempo intercorso tra l’acquisto/costruzione e la vendita è stato utilizzato come abitazione principale dal proprietario o dai suoi familiari come coniuge anche separato, figli, genitori anche adottivi, fratelli/sorelle anche unilaterali, nonni, nipoti dei nonni, generi, nuore, suoceri.
Se ho capito bene dovrebbe pagare la differenza sull'imposta di registro dal 2% al 9%.
RISPOSTA
Non si deve pagare la differenza tra l'imposta di registro al 2% e la stessa imposta con l'aliquota del 9%; si deve pagare la differenza tra le imposte di registro, catastale e ipotecaria agevolate versate e quelle che si sarebbero dovute pagare senza agevolazioni.
Nella presente fattispecie dobbiamo calcolare l'imposta di registro al 9% e defalcare l'imposta di registro versata pari a 1.000 euro.
Se ho fatto bene i calcoli dovrebbe essere:
296,40 x 1,05 x 110= 34.234, 20
7% = € 2396,38
RISPOSTA
Concettualmente sarebbe più utile calcolare il 9%, affinché si possa detrarre quanto già versato, pari a 1.000 euro.
Il 9% è pari a 3.081,08 euro
Se hai già versato 1.000 euro, la differenza da versare sarà pari a 2.081,08 euro.
L'imposta ipotecaria e catastale restano invariate.
A tal proposito, ho 2 questioni.
1 - se le viene decurtata dai 2.396, 38 la quota eccedente al 2% pagata in fase di rogito in quanto se ho capito bene bisogna pagare almeno € 1.000,00 (mentre il 2% su 34. 234, 20 ammonta a € 685,00).
RISPOSTA
Non si deve pagare la differenza tra l'imposta di registro al 2% e la stessa imposta con l'aliquota del 9%; si deve pagare invece la differenza tra le imposte di registro, catastale e ipotecaria agevolate versate e quelle che si sarebbero dovute pagare senza agevolazioni.
2 - a quanto ammonterebbero complessivamente in questo caso specifico gli interessi di mora che se ho capito bene vanno applicati sull'imposta di registro da liquidare.
Ringraziando anticipatamente per la cortesia e disponibilità, porgo cordiali saluti.
RISPOSTA
Dobbiamo applicare gli interessi legali, non gli interessi moratori.
Gli interessi moratori sono interessi aggiuntivi rispetto agli interessi legali, che scattano quando il debitore è in mora, ovvero è in ritardo nel pagamento a causa di un suo inadempimento. L'applicazione di questi interessi richiede solitamente una specifica clausola contrattuale o una disposizione di legge.
Ho inserito come data di acquisto il primo dicembre 2020: gli interessi legali, ad oggi sono pari a 171,41.
Ad oggi … tra un anno gli interessi saranno sensibilmente incrementati, tuttavia non è possibile calcolare gli interessi futuri non conoscendo il tasso che sarà applicato nel 2025.
Totale giorni: 1413
Totale interessi legali: € 171,41
Capitale + interessi legali: € 2.252,49
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
Fonti:
- RISOLUZIONE AGENZIA DELLE ENTRATE N. 105/E DEL 2011
- LEGGE 23 dicembre 2005, n. 266 Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (legge finanziaria 2006).
- DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 26 aprile 1986, n. 131 Approvazione del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro.
- Risoluzione Agenzia delle Entrate n.112/E del 27 dicembre 2012
