Scritto da Bruno Giuseppe, Avvocato

1 - Riduzione 50% base imponibile IMU comodato parenti, agevolazione sconto IMU 25% locazioni a canone concordato





Gentilissimo avvocato, vorrei una consulenza in materia di ipotesi di riduzione della base imponibile ai fini IMU e di sconto dell'imposta.
Mi conferma per l'anno in corso, la riduzione del 50% della base imponibile IMU, per le abitazioni concesse in comodato d’uso a parenti in linea retta?
Cosa si prevede invece per gli immobili locati a canone concordato? Quale sconto ai fini IMU?
Resto in attesa della consulenza richiesta.
Cordiali saluti.

RISPOSTA

Confermo quello che hai scritto nella tua richiesta di consulenza, in considerazione di quanto previsto dall’art. 1, comma 747 della legge 160/2019: la base imponibile dell’IMU è ridotta del 50 %, per le abitazioni concesse in concesse in comodato d'uso ai parenti in linea retta.
Lo sconto del 50% per gli immobili concessi in comodato, è previsto in presenza dei seguenti presupposti:

- Contratto registrato: il contratto di comodato deve essere regolarmente registrato. 
- Parenti di primo grado: lo sconto del 50% si applica solo se il comodato è tra genitori e figli o tra parenti in linea retta di primo grado. 
- Uso come abitazione principale: l'immobile deve essere utilizzato dal comodatario come abitazione principale. 
- Esclusione delle categorie di lusso: l'immobile non deve appartenere alle categorie catastali di lusso (A/1, A/8 e A/9).
- Residenza nel comune: il comodante deve avere residenza e dimora abituale nello stesso comune dell'immobile concesso in comodato.
- Possesso di un solo altro immobile: il comodante deve possedere solo un altro immobile in Italia oltre alla casa principale. - la riduzione non si applica se il proprietario possiede tre o più immobili, o se la prima e seconda casa si trovano in comuni differenti,
Non è più necessario inviare la dichiarazione per la riduzione dell'IMU in caso di comodato gratuito tra parenti di primo grado.

L’articolo 1, comma 760, legge n. 160/2019 prevede uno sconto d'imposta del 25%, ai fini IMU, per gli immobili affittati a canone concordato. La riduzione deve essere calcolata dopo avere applicato l’eventuale aliquota ridotta, deliberata dal Comune per le locazioni “calmierate”.
Facciamo un esempio: il comune alfa fissa un'aliquota agevolata al 7,6 per mille, riservata agli appartamenti affittati a canone concordato e utilizzati dall’inquilino come abitazione principale, ed una ordinaria del 10,6 per mille, per tutti gli altri fabbricati. La riduzione dell'imposta pari al 25% deve essere calcolata, soltanto dopo aver quantificato l’imposta con l’aliquota (agevolata) inferiore deliberata dal Comune. Lo sconto del 25% si applica ai contratti a canone concertato/concordato ai sensi della legge n. 431/1998 o concordato dal Comune con i soggetti appositamente individuati.
La fruizione dell’agevolazione deve essere espressamente indicata nella dichiarazione IMU.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

2 - Non è possibile stipulare un comodato d'uso con il figlio minore ai fini agevolazione IMU





Ho inviato la seguente comunicazione al comune:

"Richiesta in autotutela di sgravio IMU, con ricalcolo delle stesse dovute per gli anni ricorrenti dal 2015 al 2024, imposta relativa all’immobile sito in Pescara via Garibaldi 241 identificato con i dati catastali Fg.45 P.lla 879 Sub. 0050 Cat. A/3 Cl.8

Il sottoscritto contribuente _____________, nato a _____________ c.f. ________________ residente in __________ Via _____________, tel. _____________, email _____________________, in qualità di unico proprietario dell’immobile evidenziato in oggetto;

PREMETTE
- di essere celibe e di essere residente per motivi personali e familiari in Pescara via ___________
- di non essere titolare, neppure di quote, di altri immobili sul territorio nazionale, di diritti proprietà, usufrutto o nuda proprietà o uso abitazione;
- di essere genitore di Michela ______________ nata il _____________ a P ed ivi residente in via GGG;
- che La Legge di Stabilità 2016, Legge n. 208 del 28.12.2015 “Disposizioni per la formazione del Bilancio annuale e pluriennale dello Stato”, in G.U. del 30.12.2015 ed entrata in vigore il 1.01.2016, ha introdotto importanti novità in materia di tributi e imposte gravanti sugli immobili. In particolare, tra gli altri provvedimenti, spicca quello che regolamenta l'applicazione di aliquote ridotte o l'esenzione dell'applicazione dell'Imu (Imposta Municipale Unica) e della Tasi (Tassa sui Servizi Indivisibili) nei casi di immobili residenziali concessi in comodato gratuito dai genitori ai figli o viceversa, per se e per il proprio nucleo familiare. La Legge di Stabilità 2016 all'articolo 1 comma 10, lettera b) prevede che: “All'articolo 13 del decreto-legge 6 dicembre 2011 n. 201, convertito con modificazioni, dalla Legge 22 dicembre 2011 n. 214, sono apportate le seguenti modificazioni: a) al comma 3, prima della lettera a) è inserita la seguente: “a) per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l'immobile concesso in comodato; il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all'immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9; ai fini dell'applicazione delle disposizioni della presente lettera, il soggetto passivo attesta il possesso dei suddetti requisiti nel modello di dichiarazione di cui all'articolo 9, comma 6, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23”
- In virtù della legge di stabilità 2016 di aver concesso in comodato d’uso, a Michela __________ (figlia) sin dalla nascita, l’immobile in oggetto evidenziato nel quale vive con la madre;
- di non aver potuto sottoscrivere alcun contratto di comodato d’uso con Michela __________ (figlia) in quanto la stessa è minore;
Tanto premesso
Chiede
1) Il ricalcolo in autotutela dell’imposta evidenziata dovuta a partire dalla data di concessione dell’immobile in comodato d’uso
2) Di comunicare alla locale Agenzia delle Entrate riscossione l’annullamento della cartelle esattoriali per le imposte non corrisposte"

il comune mi ha dato la seguente risposta: "Gentile Utente
con riferimento alla sua istanza di autotutela, relativa all'accertamento IMU - TASI anno 2019 e/o ricalcolo dell’imposta relativamente alle annualità non prescritte, si precisa che la stessa non può trovare favorevole accoglimento.
Lo sconto di IMU e TASI sulla seconda casa concessa in comodato d’uso gratuito spetta esclusivamente qualora il contratto sia stipulato tra genitori e figli (maggiorenni) o tra parenti in linea retta entro il primo grado.
In caso di comodato gratuito ai figli minori, il proprietario dell’immobile non ha diritto all’esenzione dalle imposte locali. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 5529 del 2019, sulla base del fatto che non è pensabile che i figli minori vivano nell’immobile da soli e vi abbiano la residenza anagrafica.
I giudici della Suprema Corte hanno ribadito anche che l’esenzione dalle imposte locali non si applica nemmeno quando l’immobile è dato in comodato d’uso al coniuge, in quanto questi non rientra tra i familiari in linea retta (ex articolo 74 del Codice Civile).
Si rimane a disposizione per qualsiasi chiarimento e si porgono distinti saluti. "

Atteso che mia figlia risiede nella casa di mia proprietà sin dalla nascita con la madre, che nello stato di famiglia risultano entrambi residenti allo stesso indirizzo (non siamo sposati) e che non è stato possibile sottoscrivere un contratto di comodato d'uso con un minore, ho diritto al pagamento del 50% dell'IMU?

RISPOSTA

Una doverosa precisazione preliminare: il rimborso IMU delle somme versate e non dovute deve essere richiesta dal contribuente entro il termine di cinque anni dal giorno del versamento, ovvero da quello in cui è stato accertato il diritto alla restituzione.
Questa norma è prevista dall’art. 1, comma 164 della legge n. 296/2006.
Questa richiesta in autotutela di sgravio è sostanzialmente una richiesta di rimborso di somme che il contribuente ritiene di avere versato in eccesso; il rimborso non può essere esteso oltre il termine a ritroso di cinque anni dal giorno del versamento in eccesso.
Secondo aspetto sfavorevole al contribuente: dal contenuto della tua richiesta di consulenza, non mi sembra che il contribuente abbia assolto all'obbligo dichiarativo connesso a questa agevolazione fiscale.
Il comodante assolve gli obblighi dichiarativi compilando e presentando la dichiarazione IMU entro il termine del 30 giugno dell’anno successivo a quello nel quale si è iniziata ad applicare l’agevolazione, indicando nel modello che l’immobile è concesso in comodato d’uso e specificando, nello spazio annotazioni del modello, che è stata applicata l’aliquota agevolata.
Se nel 2016 hai concesso in comodato l'immobile in favore della figlia minorenne, per quale motivo non l'hai comunicato all'ufficio tributi, tramite dichiarazione IMU da presentare entro il termine del 30 giugno dell’anno 2017 ?

Sarebbe sufficiente eccepire questa mancata dichiarazione ai fini IMU da parte del contribuente, per rigettare la tua istanza di sgravio in autotutela.

Entriamo adesso nel merito della tua richiesta di consulenza.
È possibile firmare un contratto di comodato con il proprio figlio minore, per ottenere l'agevolazione ai fini IMU?
Assolutamente no, perché i minori non hanno capacità giuridica di agire.
Ai sensi dell'articolo 2 del codice civile, salvo casi eccezionali (minore di anni 16 emancipato), soltanto con la maggiore età si acquista la capacità di compiere tutti gli atti aventi rilevanza giuridica.
Proprio per questo motivo l'ordinanza della Corte di Cassazione n. 5529 del 2019 ritiene che non sia configurabile un rapporto di comodato gratuito unicamente tra il genitore ed i figli minori, anche in considerazione della natura di stretta interpretazione delle norme tributarie agevolative.
Sconsiglio pertanto di adire le vie legali con ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti: