Istruzioni dichiarazione di successione valore imponibile beni immobili





Gentile avvocato, come si determina il valore dei beni immobili in successione ereditaria, ai fini dell'applicazione delle imposte di successione, ipotecaria e catastale?
Come si determina il valore dei terreni?
Come si calcola l'imposta di successione?

 

RISPOSTA

 

La rendita catastale o il reddito dominicale risultanti in Catasto devono essere moltiplicati per determinati coefficienti di aggiornamento.
Fanno eccezione i terreni edificabili che devono essere valutati secondo il loro valore venale, previa consultazione del «certificato di destinazione urbanistica», il documento preposto a certificare l'effettiva destinazione di una data area.
L'imposta di successione è calcolata applicando al valore imponibile le aliquote del 4% (successione tra coniugi e parenti in linea retta), del 6% (successione tra fratelli) e dell’8% (successione tra estranei). Le imposte ipotecaria e catastale sono quantificate nella misura complessiva del 4% (oppure in misura fissa pari a 400 euro, se l'erede beneficia dell'agevolazione “prima casa”).



Ho letto le nuove istruzioni per la compilazione della dichiarazione di successione. Non ho trovato il metodo di calcolo del valore imponibile degli immobili di proprietà della persona defunta, basato sulla moltiplicazione del loro valore catastale.
Come si calcola la base imponibile degli immobili?

 

RISPOSTA

 

In effetti le istruzioni per la dichiarazione di successione indicano come base imponibile (sia per i terreni che per i fabbricati) il «valore venale in comune commercio (valore di mercato) alla data di apertura della successione»; tuttavia questa metodologia di determinazione della base imponibile è prevista dalla legge solo per i terreni edificabili: per tutti gli altri immobili la base imponibile è rappresentata dalla rendita catastale aggiornata con determinati coefficienti.
Il Quadro EB è destinato ad accogliere la menzione degli immobili censiti al Catasto dei terreni, mentre il Quadro EC è finalizzato ad accogliere gli immobili censiti al Catasto fabbricati.
Per ogni particella del Catasto terreni e per ogni subalterno (o, in mancanza, per ogni mappale) del Catasto fabbricati, occorre, quindi, riportare il valore catastale e cioè il reddito dominicale dei terreni e la rendita catastale dei fabbricati. Il valore catastale serve per determinare la base imponibile, cui applicare le aliquote dell'imposta di successione e delle imposte ipotecaria e catastale (rispettivamente, il 2% e l'1% per cento, a meno che si tratti della prima casa per taluno degli eredi o dei legatari, perché, in questa ipotesi, le imposte ipotecaria e catastale sono ridotte alla misura fissa di euro 400,00 cadauna).
Per determinare la base imponibile per i terreni, occorre moltiplicare il reddito dominicale per 112,5: è questo il calcolo semplificato dell'operazione consistente nel moltiplicare il reddito dominicale per 75 e poi nell'aumentare il risultato ottenuto prima del 25% e poi ancora del 20%.
Per i fabbricati occorre effettuare calcoli diversi a seconda della tipologia del fabbricato:
• per i fabbricati di categoria C/1 (i negozi) e del Gruppo E, si moltiplica la rendita catastale per 42,84 (è questo il calcolo semplificato dell'operazione consistente nel moltiplicare la rendita catastale per 34 e inoltre nell'aumentare il risultato ottenuto prima del 5% e poi ancora del 20%);
• per i fabbricati di categoria A/10 (gli uffici) e del Gruppo D (i capannoni industriali), si moltiplica la rendita catastale per 63 (ossia la rendita catastale moltiplicata per 5o aumentando inoltre il risultato prima del 5% e poi del 20%);
• per le abitazioni che siano la "prima casa" di un erede o di un legatario, si moltiplica la rendita catastale per 115,5 (rendita catastale moltiplicata per 100 aumentando inoltre il risultato prima del 5% e poi del 10%);
• per ogni altro fabbricato (ossia per tutte le abitazioni e tutti i fabbricati di categoria C diversi dai C/1, ma non per i fabbricati del Gruppo B, i quali hanno norme specifiche) si moltiplica la rendita catastale per 126 (è la rendita catastale moltiplicata per 100 aumentando inoltre il risultato prima del 5% e poi del 20%).



Quali sono le norme di riferimento in materia di rivalutazione del reddito dominicale e della rendita catastale?

 

RISPOSTA

 

L'articolo 34, comma 5, D.lgs 346/1990 fa riferimento a coefficienti di rivalutazione ormai superati dalla riforma del Catasto disposta con i decreti ministeriali del 20 gennaio 1990 e del 27 settembre 1991.
Attualmente le norme di riferimento sono le seguenti:
• l'articolo 3, commi 48 e 51, legge 662/1996, secondo cui occorre rivalutare del 5% la rendita catastale dei fabbricati e del 25% il reddito dominicale dei terreni;
il Dm 14 dicembre 1991, secondo cui il prodotto ottenuto rivalutando il reddito dominicale o la rendita catastale deve essere poi moltiplicato per i seguenti coefficienti: 75, per i terreni; 34, peri fabbricati di categoria "C/i" (e cioè i negozi) e quelli del gruppo "E";
50, peri fabbricati di categoria "A/10" (gli uffici) e quelli del gruppo "D" (gli opifici); 100, per tutti gli altri fabbricati (diversi da quelli del gruppo B) e, quindi, in particolare, per le abitazioni. •l'articolo 2, comma 63, legge 350/2003 che dispone (ai «soli fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali») l'aumento dei moltiplicatori delle rendite catastali con una rivalutazione del 10 per cento.
• l'articolo 1-bis, comma 7, dl 168/2004 (ai «soli fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale» e con riguardo ai soli immobili diversi da quelli acquistati con l'agevolazione prima casa) prevede che la rivalutazione del 10% sancita dalla legge 350/2003 sia elevata al 20 per cento.
Come calcolare allora il valore catastale?
• applicare alle rendite catastali il coefficiente di rivalutazione (del 5% per i fabbricati e del 25% per i terreni);
• moltiplicare il prodotto ottenuto con i coefficienti applicabili nello specifico (34, 50, 75, 100);
• rivalutare il risultato del 10% o del 20%. L'agenzia delle Entrate non ha mai chiarito se gli aumenti di cui alla legge 350/2003 e di cui al decreto legge 168/2004 si applichino anche all'imposta di successione. I contribuenti applicano gli aumenti previsti dal legislatore per l'imposta di registro, catastale ed ipotecaria, anche all'imposta di successione, adottando un atteggiamento prudenziale … ad ogni modo ricordiamo che l'interpretazione analogica non dovrebbe trovare cittadinanza nel diritto tributario!
Facciamo allora un esempio di calcolo:
-rendita catastale di 1.000 euro relativa a un'abitazione,
-la rendita deve essere aggiornata del 5%: 1.050
-il risultato deve essere, poi, moltiplicato per 100: 105.000
-il risultato di 105.000 deve essere aumentato del 10% (se si tratta di una “prima casa”): 115.500;
oppure aumentato del 20% negli altri casi (126.000).
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti: