Canoni di locazione non riscossi trattamento fiscale credito d'imposta immobile abitativo





Gentile avvocato, vorrei chiederle una consulenza in materia di canoni di locazione non riscossi e trattamento fiscale della fattispecie, relativamente ai seguenti casi concreti:

A) immobile abitativo (civile abitazione) oggetto di locazione, di proprietà di una persona fisica che non esercita attività d'impresa

B) immobile a destinazione commerciale (negozio) oggetto di locazione, di proprietà di una persona fisica che non esercita attività d'impresa, locato ovviamente ad un commerciante con partita Iva

C) locatore imprenditore e immobile abitativo locato ad una famiglia

D) locatore imprenditore e immobile strumentale oggetto di locazione (locatario è un imprenditore che utilizza per fini artigianali, l'immobile strumentale).


Quali norme si applicano? Come comportarsi con la dichiarazione dei redditi?

 

RISPOSTA

 

Nell'ipotesi contrassegnata alla lettera A) i canoni non percepiti dal locatore non concorrono alla formazione del reddito, a patto che la mancata percezione sia comprovata:
• in sede di convalida dello sfratto per morosità (per contratti stipulati fino al 31 dicembre 2019);
• dall'ingiunzione di pagamento (per i contratti di locazione stipulati dall'anno 2020).
L'imposta (IRPEF e addizionali regionale e comunale) sui canoni riscossi in periodi d'imposta successivi rispetto alla competenza è calcolata separatamente ai sensi dell'articolo 21 del testo unico imposte sui redditi (D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917).
Il locatore ha diritto ad un credito d'imposta per i canoni tassati e non percepiti come da accertamento giudiziale.

Art. 21 TUIR
Determinazione dell'imposta per gli altri redditi tassati separatamente

1. Per gli altri redditi tassati separatamente, ad esclusione di quelli in cui alla lettera g) del comma 1 dell'articolo 17 e di quelli imputati ai soci in dipendenza di liquidazione, anche concorsuale, di cui alla lettera l) del medesimo comma 1 dell'articolo 17, l'imposta e' determinata applicando all'ammontare percepito, l'aliquota corrispondente alla meta' del reddito complessivo netto del contribuente nel biennio anteriore all'anno in cui e' sorto il diritto alla loro percezione ovvero, per i redditi e le somme indicati, rispettivamente, nelle lettere b), c-bis) e n-bis) del comma 1 dell'articolo 17, all'anno in cui sono percepiti. Per i redditi di cui alla lettera g) del comma 1 dell'articolo 17 e per quelli imputati ai soci in dipendenza di liquidazione, anche concorsuale, di cui alla lettera l) del medesimo comma 1 dell'articolo 17, l'imposta e' determinata applicando all'ammontare conseguito o imputato, l'aliquota corrispondente alla meta' del reddito complessivo netto del contribuente nel biennio anteriore all'anno in cui i redditi sono stati rispettivamente conseguiti o imputati. Se per le somme conseguite a titolo di rimborso di cui alla lettera n-bis) del comma 1 dell'articolo 17 è stata riconosciuta la detrazione, l'imposta è determinata applicando un'aliquota non superiore al 27 per cento.

Relativamente all'ipotesi di cui alla lettera B) si applica l'articolo 26 del Tuir sull'imputazione dei redditi fondiari (che concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti). I canoni non percepiti quindi devono essere dichiarati fino a quando non viene ottenuta la risoluzione del contratto. Fermo restando che per le imposte dirette pagate sui canoni scaduti e non incassati come da accertamento posto in essere nell'ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare.

Art. 26 TUIR
Imputazione dei redditi fondiari

1. I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall'art. 30, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso. I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall'intimazione di sfratto per morosità o dall'ingiunzione di pagamento. Ai canoni non riscossi dal locatore nei periodi d'imposta di riferimento e percepiti in periodi d'imposta successivi si applica l'articolo 21 in relazione ai redditi di cui all'articolo 17, comma 1, lettera n-bis). Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell'ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare.
2. Nei casi di contitolarità della proprietà o altro diritto reale sull'immobile o di coesistenza di piu' diritti reali su di esso il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto per la parte corrispondente al suo diritto.
3. Se il possesso dell'immobile e' stato trasferito, in tutto o in parte nel corso del periodo di imposta, il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto proporzionalmente alla durata del suo possesso.


Esaminiamo adesso l'ipotesi di cui alla lettera C) . In questo caso l'imponibile si determina con le regole del reddito fondiario (articolo 90, comma 1, Tuir) quindi si applica la stessa disciplina della locazione abitativa con locatore privato. Devono escludersi dall'imponibile i canoni non incassati dopo la conclusione del procedimento di convalida di sfratto (per contratti di locazione stipulati prima del 2020); o anche dopo l'ingiunzione di pagamento (per i contratti di locazione stipulati dal 2020), alla luce del nuovo testo dell'articolo 26, comma 1, Tuir.

Circa l'ipotesi di cui alla lettera D) , i canoni non incassati generano perdite su crediti (8.14 del conto economico), ai sensi dell'articolo 101, comma 5, Tuir: ai fini della deducibilità sono necessari elementi certi e precisi, salvo che per importi inferiori ai 2.500 euro scaduti da almeno un semestre (è superiore a 2.500 euro la pendenza per 4 canoni mensili da 800 euro riferiti allo stesso contratto, circolare 26/E/2013). Gli elementi sono da considerare “certi” anche in caso di procedure concorsuali o cancellazione dal bilancio seguendo i principi contabili.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti: