SUPERBONUS 110% per la ristrutturazione dell’immobile acquistato





Buongiorno, in data 4 aprile ho acquistato insieme a mia moglie una palazzina di tre appartamenti, due li ho acquistati io e uno mia moglie. Nell’atto di acquisto, in allegato, ho dichiarato che i due appartamenti, uno sotto all’altro, verranno uniti per diventare l’abitazione principale della mia famiglia ed il notaio che ha stipulato l’atto mi ha spiegato che ho 3 anni di tempo per unire catastalmente questi due appartamenti.

Adesso sto allestendo le pratiche per usufruire il SUPERBONUS 110% (decreto legge rilancio n. 34 del 19 maggio 2020) per la ristrutturazione dell’immobile acquistato. A tal proposito mi viene detto dai professionisti a cui mi sono rivolto che la mia situazione è particolarmente vantaggiosa in quanto posso sfruttare i benefici della nuova legge per ogni appartamento visto che sono separati catastalmente. Il consiglio è di unire i miei due appartamenti di proprietà in seguito, dopo la fine della ristrutturazione.

La mia richiesta è la seguente: dato l’impegno di unire i due appartamenti manifestato per iscritto nell’atto mi potrebbe venire contestata la possibilità di sfruttare i massimali del SUPERBONUS 110% per ogni appartamento?

Grazie per la risposta . Un saluto

 

RISPOSTA

 

Assolutamente no; però ti consiglio di presentare all'agenzia delle entrate, il prima possibile, un atto di rinuncia al beneficio prima casa, relativamente all'immobile al piano terra (oppure all'immobile al primo piano, a seconda della convenienza). Pagherai la differenza tra l'imposta di registro già versata (2% sul valore catastale) e l'imposta di registro da versare “ordinariamente” pari al 9%. Chi acquista un immobile “prima casa” da un privato deve versare un'imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell'immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro.

Ti sei impegnato alla fusione tra il primo piano ed il piano terra, per beneficiare dell'agevolazione prima casa, relativamente all'immobile che nascerà dalla fusione.
A seguito della tua rinuncia alla prima casa relativamente al piano terra, pagherai la differenza dell'imposta di registro pari al 7%, in relazione al piano terra, mentre il primo piano resterà la tua prima casa.
Così facendo, non dovrai pagare le sanzioni pari al 30% dell'imposta di registro omessa …
Dovrai tuttavia pagare gli interessi legali maturati sulla differenza dal giorno del rogito, ossia dallo scorso 4 aprile.
Riporto il passaggio del rogito controverso:

II°) la signora …................ [relativamente all'appartamento al mappale 166 sub 4 - imponibile Euro 96.933,00 (novantaseimilanovecentotrentatré virgola zero zero)] ed il signor …................ [relativamente agli appartamenti ai mappali 166 subb 6 e 3, destinati ad essere fusi per formare un'unica unità abitativa, al locale deposito al mappale 166 sub 5 e all'autorimessa al mappale 166 sub 7, l'uno e l'altra pertinenze dell'abitazione che verrà a crearsi dalla fusione - imponibile complessivo di Euro 259.678,00 (duecentocinquantanovemilaseicentosettantotto virgola zero zero)] chiedono l'applicazione dell'imposta di registro ridotta al 2% e delle imposte catastale ed ipotecaria in misura fissa come per legge e a tale scopo:
a) i medesimi acquirenti dichiarano:
omissis …
Il signor ..................., dichiara, altresì, che, dopo la ristrutturazione, le unità immobiliari ai mappali 166 subb 3 e 6, dallo stesso acquistate, costituiranno un'unica unità abitativa "prima casa" avente caratteristiche non di lusso e, pertanto, qualora richiesto, si impegna a fornire all'Agenzia delle Entrate competente tutta la comprovante documentazione necessaria.

Il problema è di natura fiscale e si riferisce ai benefici prima casa – imposta di registro ! Rivolgiti il prima possibile al notaio del rogito per la rinuncia al beneficio prima casa, con pagamento della differenza dell'imposta di registro, oltre ad interessi legali, relativamente al piano terra oppure al primo piano. Quale sarà la tua prima casa ? Il primo piano oppure il piano terra?
Dovrai comunicarlo al momento della rinuncia da inoltrare all'agenzia delle entrate.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti: