Caratteristiche abitazione di lusso prima casa imposta di registro





Egr. avvocato vorrei comprare un villino ubicato presso una nota località turistica, tuttavia vorrei capire se potrò beneficiare delle agevolazioni in materia di imposta di registro previste per la prima casa, dovendo prendere la residenza presso tale immobile.
Temo che possa trattarsi di immobile di lusso.
Cosa dobbiamo intendere per immobile di lusso ai fini dell'imposta di registro – agevolazione prima casa?

 

RISPOSTA

 

Secondo il DPR n. 131 del 1986, tariffa 1, art. 1, nota 2 bis (relativo all’imposta di registro), il beneficio fiscale è concesso per l’acquisto di case di abitazione prive delle caratteristiche di lusso, che sono determinate dal DM 2 agosto 1969, del 27/08/1969, in particolare l’art. 6, tra altri tipi di abitazioni di lusso, comprende le unità immobiliari “aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto auto)”, ricollegando la qualità di immobile di lusso al dato quantitativo della superficie, con l’esclusione degli ambienti sopra richiamati, mentre rientrano nel calcolo della superficie le murature, i pilastri, i tramezzi e i vani di porte e finestre.

Secondo la sentenza della Corte di cassazione n. 20701 del 30/9/2020, in questi casi è necessario valutare l’effettiva utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla superficie abitabile, al fine di stabilire se un’abitazione è di lusso (vedi ad esempio un locale seminterrato destinato parte a “cantina” e parte a “locale tecnico – centrale termica, pertanto una superficie non residenziale).
Si applica il principio “dell’utilizzabilità degli ambienti” in ragione della loro effettiva abitabilità. l’onere di provare, tramite idonea documentazione tecnica, che gli ambienti in questione non sono utilizzabili a scopo abitativo grava sul contribuente - acquirente
Occorre fare riferimento all'abitabilità effettiva degli ambienti al momento dell’acquisto, e non a quello della sua costruzione o ristrutturazione. La superficie va quindi calcolata in base a quanto riportato nell’atto di acquisto, ossia il rogito notarile.

La recente sentenza della Cassazione si colloca sulla falsariga della precedente sentenza n. 19186/2019 con la quale i supremi giudici affermano che “in tema di imposta di registro, al fine di stabilire se un’abitazione sia di lusso e, come tale, esclusa dai benefici per l’acquisto della cosiddetta prima casa, la superficie utile deve essere determinata avendo riguardo alla utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla effettiva abitabilità degli stessi, in quanto il parametro idoneo a esprimere il carattere lussuoso di una abitazione è costituito dalla superficie utile che non può, pertanto, identificarsi restrittivamente con la sola superficie abitabile, in quanto l’art. 6 del DM n. 1072, del 2 agosto 1969, deve essere interpretato nel senso che è utile tutta la superficie dell’unità immobiliare diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto auto e che nel calcolo dei 240 mq rientrano anche le murature, i pilastri, i tramezzi e i vani di porte e finestre”.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti: