La cessione del credito Superbonus 110% è un atto individuale anche in caso di lavori condominiali

Egr. avvocato vorrei chiedere una consulenza in materia di superbonus 110% per interventi edilizi finalizzati all'aumento dell’efficienza energetica degli edifici esistenti, all'interno di un condominio. Sono proprietario di un appartamento al secondo piano di un condominio in centro a Rimini, a breve l'amministratore di condominio convocherà l'assemblea per l'approvazione dei lavori “agevolati”.
Qual è il quorum necessario per approvare questi lavori?
Sono favorevole all'effettuazione di questi lavori, come la stragrande maggioranza dei condomini tuttavia l'assemblea condominiale è spaccata in due relativamente ad una questione apparentemente collaterale, ma a mio parere, essenziale.
Detrazione fiscale da sfruttare in cinque anni, contributo sotto forma di sconto al 100% sul corrispettivo dovuto, cessione di credito d'imposta corrispondente alla detrazione che spetta al contribuente-condominio in relazione a ciascuno stato di avanzamento dei lavori.
In questo periodo sono senza occupazione, percepisco la naspi e mi farebbe comodo la modalità del contributo sotto forma di sconto al 100% sul corrispettivo dovuto.
Altri condomini preferiscono la detrazione fiscale … evidentemente non hanno problemi di liquidità?
Qual è la soluzione per non perdere questo treno del Superbonus 100%?

RISPOSTA

L’agevolazione fiscale del Superbonus si sostanzia nel riconoscimento di una detrazione di imposta pari al 110%, legata al sostenimento da parte del condominio di interventi che permettono l’aumento dell’efficienza energetica degli edifici esistenti o, in alternativa, il sostenimento di interventi antisismici.
È stato previsto l’innalzamento della detrazione al 110% anche per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2022 a condizione che alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori pari almeno al 60% dell’intervento complessivo rientrante nel Superbonus (secondo il cronoprogramma dei lavori allegato al contratto di appalto).
L’articolo 63 decreto legge n. 104 del 14 agosto 2020 ha previsto una semplificazione per i condomini che intendono svolgere dei lavori che rientrano nell’agevolazione del Superbonus 110%, in materia di quorum deliberativo, aggiungendo il comma 9° bis all’articolo 119 del Decreto Rilancio (decreto legge n. 34/2020 convertito con modificazioni dalla legge n. 77 del 17 luglio 2020). Il nuovo comma prevede: “le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo [Superbonus] sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio”, ovvero 333 millesimi.

Attenzione: occorre fare una precisazione al tuo quesito.

Il Superbonus 110% prevede la ripartizione della detrazione in 5 quote annuali di pari importo per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 e fino al 30 giugno 2022, mentre prevede la ripartizione di 4 quote annuali di pari importo nel caso di interventi effettuati nell’anno 2022. Il legislatore ha reso più appetibile l'opzione per la detrazione ripartita in quattro anziché cinque quote annuali.

Veniamo al dunque …
Si tratta di un falso problema, giacché la cessione del credito relativo al Superbonus 110% è un atto individuale anche in caso di lavori condominiali.
Ciascun condomino potrà optare per la cessione del credito al posto della fruizione della detrazione fiscale. Con la cessione del credito il condomino cede l’ammontare della detrazione ad altri soggetti, tra cui anche istituti di credito che successivamente potranno utilizzare il credito di imposta.
Secondo la circolare 24/E - 2020 dell’Agenzia delle Entrate, è possibile che soltanto alcuni condòmini optino per la cessione del credito mentre altri scelgano lo sconto in fattura o di beneficiare della detrazione in cinque annualità oppure in quattro annualità d'imposta. Mi sembra evidente che il condomino che ritiene di non avere particolari necessità finanziarie, avendo un reddito molto elevato, preferirà la detrazione nella misura del 100% in quattro annualità d'imposta.
Ciascun condomino pertanto potrà cedere l’intera detrazione calcolata:

● sulla base della spesa approvata dalla delibera assembleare per l’esecuzione dei lavori, per la quota a lui imputabile;
● ovvero sulla base delle spese sostenute nel periodo d’imposta dal condominio, anche sotto forma di cessione del credito d’imposta ai fornitori, per la quota a lui imputabile.

È necessario calcolare la detrazione in ragione dell'ammontare delle somme dovute al condominio, a prescindere dal tetto di spesa fissato come massimo dalla normativa in riferimento al numero di unità immobiliari presenti nel complesso condominiale.
Il condomino beneficiario della detrazione che cede il credito deve comunicare tempestivamente all’amministratore l’avvenuta cessione del credito (ma anche l'accettazione da parte del cessionario) e indicare il proprio codice fiscale, l’ammontare del credito ceduto ed il codice fiscale del cessionario.

Il Decreto Rilancio ha previsto che l’opzione di cessione del credito può essere esercitata anche solo per le rate residue non fruite delle detrazioni riferite alle spese sostenute negli anni 2020 e 2021; l’opzione tuttavia una volta comunicata è irrevocabile e deve riguardare tutte le rate residue.
La comunicazione dovrà essere trasmessa entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello a cui fa riferimento la detrazione, Sarà il condomino stesso a procedere, e non l’amministratore del condominio.

Il condomino moroso non può cedere il suo credito; lo prevede la circolare 30/2020 dell’Agenzia delle Entrate: per beneficiare della cessione del credito è necessario aver pagato la propria quota per i lavori condominiali. Diversamente non è possibile cedere il credito d’imposta corrispondente alle detrazioni.
Spero di avere almeno parzialmente risolto i vostri problemi condominiali.
Resto a vostra disposizione per qualsiasi chiarimento.

Cordiali saluti.

Fonti:

• Circolare 30/E - 2020 dell’Agenzia delle Entrate
• Circolare 24/E - 2020 dell’Agenzia delle Entrate
• DECRETO-LEGGE 19 maggio 2020, n. 34 Misure urgenti in materia di salute, sostegno al lavoro e all'economia, nonche' di politiche sociali connesse all'emergenza epidemiologica da COVID-19.
• DECRETO-LEGGE 14 agosto 2020, n. 104 Misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell'economia.