Lavori superbonus 110% risparmio energetico sismabonus casa bifamiliare





Ho intenzione di procedere con lavori superbonus, sia per risparmio energetico che sismabonus. Abito in una casa bifamiliare. i professionisti (ingegnere, architetto) ai quali mi sono rivolta mi hanno detto che, a causa di problemi sulla stabilità degli edifici, è necessario procedere su entrambe le abitazioni, e che si può farlo considerandole come condominio di 2 unità. D'altronde per procedere ora come unifamiliare non c'è il tempo sufficiente. I miei vicini sono molto titubanti, anche perché per loro è seconda casa, mentre per me è abitazione principale.
L'ingegnere ci ha detto che potremmo procedere con una scrittura privata nella quale io mi accollo l'onere delle spese, che potrò poi cedere a istituto bancario, e delle responsabilità giuridiche dei lavori, e che i vicini autorizzano ad accedere nella loro proprietà per effettuare i lavori. I vicini non intendono procedere con i lavori per risparmio energetico ma solo per la parte strutturale - sismabonus
Questi i miei dubbi - è possibile procedere con i lavori che verranno svolti anche sull'edificio dei miei vicini solo per la parte sisma e considerare gli interventi fatti sulla mia casa riguardo ad efficenza energetica come condominiali?

RISPOSTA

No, secondo quanto previsto dalla circolare dell'agenzia delle entrate 24/E del 8 agosto 2020. Secondo la predetta circolare il condominio (anche se minimo) è qualcosa di oggettivamente differente da un muro in comune tra due proprietà.
Di seguito il passaggio della circolare che più ci interessa:
“Tenuto conto della locuzione utilizzata dal legislatore riferita espressamente ai «condomìni» (art. 119 comma 9 lettera a) D.L. 34/2020) e non alle “parti comuni” di edifici, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista. A tal fine si ricorda che il “condominio” costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile. Il condominio può svilupparsi sia in senso verticale che in senso orizzontale.
Si tratta di una comunione forzosa, non soggetta a scioglimento, in cui il condomino non può, rinunciando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al sostenimento delle spese per la loro conservazione e sarà comunque tenuto a parteciparvi in proporzione ai millesimi di proprietà.
Secondo una consolidata giurisprudenza, la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento, come chiarito dalla prassi in materia.
In presenza di un “condominio minimo”, ovvero di edificio composto da unnumero non superiore a otto condomini16, risultano comunque applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione degli articoli che disciplinano, rispettivamente, la nomina dell'amministratore (nonché l'obbligo da parte di quest'ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini).
Al fine di beneficiare del Superbonus per i lavori realizzati sulle parti comuni, i condomìni che, non avendone l'obbligo, non abbiano nominato un amministratore non sono tenuti a richiedere il codice fiscale. In tali casi, ai fini della fruizione del beneficio, può essere utilizzato il codice fiscale del condomino che ha effettuato i connessi adempimenti. Il contribuente è comunque tenuto a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio.
Per quanto riguarda l’individuazione delle parti comuni interessate dall’agevolazione, è necessario far riferimento all’articolo 1117 del codice civile, ai sensi del quale sono parti comuni, tra l’altro, il suolo su cui sorge l’edificio, i tetti e i lastrici solari nonché le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini. Il singolo condomino usufruisce della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici, in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile.



Leggo nei vari articoli che l'accollo può essere fatto anche da un solo condomino per quanto riguarda le "parti comuni", e nel mio caso le due case hanno in comune solo un muro.

RISPOSTA

Non si tratta di un condominio, ma di una comunione forzosa del muro perimetrale.
Si considerano condominiali le unità abitative che hanno in comune il suolo su cui sorge l’edificio, i tetti e i lastrici solari nonché le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini. È quanto previsto dalla circolare dell'agenzia delle entrate 24/E dell'agosto 2020, in allegato.



Quali sono i rischi a cui posso andare incontro con una scrittura privata di questo tipo?

RISPOSTA

L'agenzia delle entrate potrebbe disconoscere l'agevolazione, relativamente all'accollo in favore di un presunto condomino … che in realtà condomino non lo è affatto, visto che non si tratta di un condominio, ma della comunione forzosa di un semplice muro perimetrale.



In caso positivo è possibile avere un facsimile da seguire per effettuare la scrittura privata?
Grazie Un saluto

RISPOSTA

La soluzione non è realizzabile non trattandosi di condominio, ma di comunione forzosa di un semplice muro perimetrale.
A disposizione per chiarimenti.
Allego, nelle fonti, la circolare dell'agenzia delle entrate n. 24/E del 8 agosto 2020.
Cordiali saluti.

Fonti: