Cedolare secca applicata soltanto ad un immobile oggetto del contratto di locazione di due immobili

Gentile avvocato, vorrei chiedere una consulenza in materia di cedolare secca e locazione di due immobili con uno stesso contratto di locazione, il primo adibito ad abitazione civile, il secondo, contiguo al primo, adibito ad uso ufficio.
La cedolare secca non può applicarsi agli immobili adibiti ad uso ufficio pertanto le chiedo: cosa accade se il proprietario esercita l'opzione della cedolare secca per uno solo dei due immobili oggetto del contratto di locazione, non potendo oppure non volendo esercitarla per l'altro immobile adibito ad uso ufficio oppure non avente natura di pertinenza dell'abitazione civile?
Preciso che nel contratto di locazione di più immobili, oggetto della presente consulenza, è stato pattuito un canone unitario per tutti i fabbricati.
Infine le chiedo una curiosità: nel caso in cui ci siano più locatori, ma soltanto uno di essi esercita l'opzione per la cedolare secca, quelli che preferiscono la tassazione irpef ordinaria devono pagare l'imposta di registro?

RISPOSTA

Se è stato pattuito un canone unitario per tutti i fabbricati oggetto dell'unico contratto di locazione, l'imposta di registro deve essere calcolata sulla parte di canone imputabile in proporzione alla rendita catastale dell'immobile, in ragione del quale si applica la tassazione ordinaria irpef, anziché la cedolare secca.
Facciamo un esempio concreto.

Contratto di locazione di due immobili, il primo con rendita catastale di 700 euro, mentre il secondo con rendita di 80 euro, per un canone annuo pari a 9000 euro.
Il proprietario esercita l'opzione della cedolare secca, soltanto per il primo immobile, al quale deve essere imputata una quota di canone di locazione pari a 8.077 euro, calcolata nel modo seguente:

9000 * 700 / (700 + 80)

Avremo quindi una porzione residua di canone pari a 923 euro che riguarda la locazione dell'immobile non assoggettato alla cedolare secca, per volontà del proprietario oppure perché non è possibile beneficiare di questo particolare regime fiscale.
In riferimento all'immobile nei confronti del quale non si applica la cedolare secca, deve essere pagata l'imposta di registro al momento della registrazione del contratto all'agenzia delle entrate, nella misura del 2% del canone annuo (d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 - Testo unico sull’imposta di registro - art. 5, comma 1, lett. b) della “Tariffa” allegata, parte I, e all’art. 2 bis, parte II della medesima Tariffa, richiamata dall’art. 2, d.P.R. 131/1986). Siccome l'imposta di registro risultante, dopo avere applicato l'aliquota del 2% all'imponibile del canone annuo è pari a 18,46 euro (inferiore alla misura minima richiesta dalla legge per la registrazione dei contratti di locazione), i contraenti dovranno versare comunque l'imposta di registro pari alla misura minima di 67 euro.
Per la precisione l'articolo 13, comma 1, legge n. 431/1998 pone in capo al locatore l’obbligo di registrare il contratto di locazione, a pena di nullità, nel termine perentorio di trenta giorni, fornendo documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore e, in caso di immobile ubicato all'interno di un condominio, all'amministratore.

Nel caso in cui ci siano più locatori, ma soltanto uno di essi esercita l'opzione per la cedolare secca, quelli che preferiscono la tassazione irpef ordinaria devono pagare l'imposta di registro, da calcolare sulla parte del canone loro imputabile in ragione della quota di proprietà, fermo restando l'importo minimo di 67 euro. Il bollo deve essere versato per intero.

Preciso che i comproprietari che hanno preferito la tassazione ordinaria irpef, rispetto alla cedolare secca, non avranno comunque diritto di pretendere l'aggiornamento istat del canone di locazione. Si tratta di un importante agevolazione per il conduttore.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

• LEGGE 9 dicembre 1998, n. 431 Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo.