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- Scritto da Bruno Giuseppe, Avvocato
IMU non sono considerati fabbricabili i terreni condotti dei coltivatori diretti
Gentile Avvocato, ho comperato, lo scorso anno a novembre, al prezzo di quasi 15.900 euro, un terreno ad un asta (al VII esperimento, con prezzo base sotto i 10.000 euro) la cui intestazione dell'avviso d'asta così recitava: Terreno inedificabile diviso in tre lotti con relativi valori catastali e domenicali e, secondo quanto dichiarato dal CTU, interessato dal vincolo della legge n. 431/1985 e della legge n 64/1984 (art 13). Alla fine dell'avviso di vendita dell'asta poi era scritto che secondo il certificato di destinazione urbanistica del 2020 del Comune di xxxxxxx il primo lotto di (5800 mq) ricadeva in categoria D2, il secondo (di 4500 mq) anche esso in parte in categoria D2 e parte E1 e il terzo lotto di 2800 mq ricadeva in categoria E1 con prescrizione della legge regionale n. 38/99 e successive modifiche. Purtroppo, ho saputo dopo l'acquisto che questo terreno, il cui valore al mercato forse potrebbe arrivare al massimo a 30000 euro ad ettaro comporta il carico di una imposta IMU di circa 1700 euro ogni anno in quanto, circa 20 anni fa il Comune di xxxxxxxxxx ha valutato i terreni circa 25 euro al mq in previsione di una Variante al Piano Regolatore, definitivamente approvata infine anche dalla Regione Lazio.
Nella suddetta Variante si prevedeva, ad opera di alcuni soggetti privati proprietari dei terreni già rivalutati, l'attuazione di una Zona Industriale, che non si è attuata e che sicuramente mai si attuerà in quanto sarebbero necessarie spese altissime dei vari proprietari dei terreni per costruire strade, impianti elettrici , idrici, fognature ecc. Tali nuove spese sarebbero inoltre già da molti anni e anche nel futuro inutili, fuori tempo, per apparati industriali (capannoni ecc) attualmente senza alcun mercato o già ampiamente presenti in zone limitrofe e meglio collocate.
Nelle parti D2 del terreno da me acquistato inoltre, come si evidenzia nelle molteplici mappe del piano industriale ormai obsoleto e abbandonato, non sarebbe previsto neanche un capannone, ma solo verde privato e verde pubblico. Peraltro, mi è stato riferito che senza la realizzazione delle suddette opere logistiche , non è assolutamente consentito ai singoli proprietari di utilizzare il loro terreno D2 ai fini industriali o commerciali, sebbene su una parte di essi, da qualche anno, è stato edificato un deposito con annessa area di sosta per mezzi pubblici del Comune.
RISPOSTA
Ti confermo: è ovvio che senza le opere di urbanizzazione primaria e secondaria, non si potrebbe realizzare alcun manufatto avente finalità industriali oppure commerciali.
Da circa 20 anni dunque tutti questi terreni, possono essere e sono usati solo come terreni agricoli anche se pagano l'IMU come terreni industriali. Tutte queste cose purtroppo, ripeto, le ho sapute dopo l'acquisto, pur avendo richiesto in precedenza varie e continue informazioni al notaio deputato a tenere l'asta, e senza avere mai visto nelle Perizie alcun riferimento al piano industriale , alle mappe ecc.
RISPOSTA
L'IMU è un' “invenzione” di circa dieci anni fa … quindi è impossibile che l'obbligo di pagamento dell'IMU possa risalire a 20 anni fa.
L'IMU è prevista direttamente dalla legge, pertanto in ossequio al principio “ignorantia legis non excusat [l'ignoranza della legge non scusa], la mancata indicazione dell'obbligo tributario nella perizia o nell'avviso d'asta, non ti consente di eludere l'obbligo fiscale.
Tra l'altro, l'IMU è caratterizzata da una normativa complessa che varia di anno in anno … Ad esempio, con l'abolizione della TASI, l'IMU è stata sostituita dalla così detta SuperIMU. Attualmente non sono esenti dall’IMU i terreni edificabili. Lo prevede direttamente la legge. In tal caso la base imponibile IMU è data dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, o a far data dall’adozione degli strumenti urbanistici, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe.
Ad ogni modo possono, comunque, considerarsi esenti IMU, in quanto, ai sensi del comma 741 lett. d) della manovra di bilancio 2020, non sono considerati fabbricabili, “i terreni posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole, sui quali persiste l’utilizzazione agrosilvo - pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento di animali”. In queste ipotesi, il terreno anche se edificabile, ai fini IMU, è considerato come “agricolo” e, quindi, come tale, esente IMU.
Questo terreno in relazione al costo dell'IMU annuale è in pratica quasi invendibile.
RISPOSTA
Tranne che l'acquirente non sia un coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale iscritto nella previdenza agricola, comprese le società agricole.
Ora, considerando ad esempio la dizione di terreno come inedificabile riportato nell'avviso d'asta, di terreno sottoposto alla legge Galasso, considerando il prezzo di acquisto pagato in asta, considerando il prezzo delle compravendite da molti anni dei terreni di questa cosiddetta zona industriale di xxxxxxxxxx, sicuramente sempre intorno ai 30.000 euro, è possibile pretendere dal Comune un calcolo diverso rispetto all'IMU?
RISPOSTA
Certamente sì, leggi cosa prevede la legge di bilancio 2020 introduttiva della SuperImu:
L'IMU è correlata:
-al valore venale in comune commercio
-alla zona territoriale di ubicazione
-all’indice di edificabilità
-alla destinazione d’uso consentita
-agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione
-ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe.
In considerazione dei predetti elementi, l'IMU calcolata dal comune può essere aggiornata al ribasso.
Insomma c'è una qualche soluzione al fatto che un terreno (il particolare terreno da me acquistato) che in realtà verosimilmente da anni sul mercato vale, insieme a quelli della stessa zona, complessivamente sempre massimo intorno ai 30000 euro, venga valutato dal Comune intorno ai 15.000 euro. solo considerando la parte D2 di esso, definita inedificabile e attualmente completamente inedificabile?
RISPOSTA
Sì, perché l'onere dell'IMU deve considerare anche l’indice di edificabilità: articolo 1 comma 741 lett. d) della manovra di bilancio 2020 – legge 27 dicembre 2019, n. 160.
Oppure stante quanto sopra, ci possono essere, ad esempio, le condizioni favorevoli per obbligare il Comune ad accogliere una mia personale eventuale richiesta di ri- trasformazione in agricolo?
RISPOSTA
Puoi presentare questa richiesta, ma il comune non sarà obbligato ad accoglierla.
Cosa altro posso fare?
Ringrazio per la risposta e per le vostre eventuali indicazioni.
Distinti saluti.
RISPOSTA
Mi permetterei di suggerirti di acquisire, anche semplicemente “sulla carta”, la qualifica di coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale … però non so nemmeno di cosa ti occupi nella vita … ad esempio se fossi un dipendente pubblico non potresti nemmeno la aprire partita Iva agricola.
Cedere il terreno ad un coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale?
Potrebbe essere una soluzione.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
