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- Scritto da Bruno Giuseppe, Avvocato
Irregolarità catastali urbanistiche impediscono Superbonus 110%
Cortesemente vi chiedo se è possibile rispondere ai seguenti quesiti in quanto l'assemblea del mio condominio ha approvato di aderire al bonus casa 110%. Io non ero e non sono interessato quindi non ho partecipato all'approvazione. Poco tempo fa l'amministratore mi ha chiesto se ero intenzionato a chiedere interventi (collegati al bonus 110%) sulla mia proprietà privata ma io non gli ho risposto proprio perché non interessato. Quindi il prossimo 23 agosto è stata convocata un'assemblea condominiale per la presentazione ed approvazione del progetto redatto dal tecnico incaricato, che già aveva predisposto lo studio di fattibilità per aderire al bonus.
Secondo voi:
1. Sono ancora in tempo per comunicare all' amministratore ed all'assemblea condominiale la mia volontà di non aderire al bonus anche per quanto riguarda la mia quota che mi sarà assegnata per le parti comuni e quindi cedere la mia quota ad altro/altri condomini secondo la circolare n. 620/2021 dell'agenzia delle entrate?
RISPOSTA
Sì, sei ancora in tempo, poiché l’assemblea condominiale non ha ancora deliberato l'adesione al superbonus 110%. Il decreto legge 14 agosto 2020, n. 104, convertito, con modificazioni, dalla legge 13 ottobre 2020, n.126 ha inserito nell'articolo 119 del decreto Rilancio il comma 9-bis, successivamente modificato dalla legge di bilancio 2021. Il citato comma stabilisce che «Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni dell'assemblea del condominio, aventi per oggetto l'imputazione a uno o più condomini dell'intera spesa riferita all'intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.».
La deliberazione dell'assemblea può prevedere l’imputazione a uno o più condomini dell'intera spesa riferita all'intervento deliberato, a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.
La deliberazione deve essere ancora approvata …
2.Se sono ancora in tempo a cedere la mia quota, posso inviare tale richiesta via PEC all' amministratore o tale richiesta dovrà essere obbligatoriamente presentata di persona in assemblea condominiale?
RISPOSTA
La richiesta va anticipata via pec all'amministratore.
Sarebbe opportuno inviare questa richiesta anche a tutti i condomini che dovranno esprimere parere favorevole all'imputazione “esclusiva” della spesa relativa all'intervento beneficiato dal superbonus 110%. Questa stessa richiesta deve essere verbalizzata all'inizio dell'assemblea, in modo da sottoporla a discussione e votazione.
3.Sono molto preoccupato da eventuali successivi controlli che potranno effettuare i vari enti come l'agenzia delle entrate, in quanto per il nostro condominio non risulterebbe mai rilasciata un'attestazione di fine lavori ed attualmente ci sono 2 (due) unità non ancora accatastate, infatti risultano essere ancora cat. F/3. Mentre altri 4 (quattro) appartamenti, anche se regolarmente accatastati con cat. A/2, non sono stati mai ultimati e sono stati oggetto di asta giudiziaria da poco tempo definitivamente aggiudicati.
RISPOSTA
E' ovvio che si tratta di situazioni edilizie-catastali da sanare prima di iniziare i lavori che danno diritto al superbonus 110%.
4.Quindi se eventualmente gli altri condomini non volessero accettare di accollarsi la mia quota come posso tutelarmi per non essere coinvolto in successive sanzioni che potrebbero essere applicate al nostro condominio perché non in possesso di tutti i requisiti?
RISPOSTA
Premesso che la deliberazione sarà validamente approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio, ti consiglio di verbalizzare in assemblea quanto segue: il sottoscritto non sarà responsabile in caso di mancato riconoscimento del superbonus 110% a causa delle irregolarità edilizie-catastali-urbanistiche che si vanno ad elencare:
-presenza all'interno del condominio di due unità immobiliari non ancora accatastate (infatti risultano essere ancora cat. F/3)
-presenza di altri quattro appartamenti, benché regolarmente accatastati con cat. A/2, non risultano ultimati, non avendo l'attestazione di fine lavori.
L'asta giudiziaria è irrilevante ai fini del superbonus 110%, considerato che c'è stata l'aggiudicazione definitiva.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
