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- Scritto da Bruno Giuseppe, Avvocato
Agevolazione prima casa trasferimento quota immobile termine convivenza
Egr. avvocato, quali sono i presupposti per ottenere le agevolazioni prima casa, ai fini dell'imposta di registro?
RISPOSTA
a)L’acquisto dell'immobile deve riguardare “case di abitazione non di lusso”
b)L'oggetto del trasferimento deve riguardare “atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse”
c)L’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha o stabilisce entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui svolge la propria attività (beneficio ampliato in caso di lavoratore italiano trasferito all’estero), ed entro diciotto mesi vi sia trasferita la residenza;
d)Nell’atto di acquisto deve essere dichiarata la non titolarità (esclusiva o in comunione con il coniuge) di uguali diritti su un’altra abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare
e)L'acquirente non deve avere già fruito di analogo beneficio per altro immobile “su tutto il territorio nazionale”.
In caso di dichiarazione mendace, di mancato trasferimento della residenza o in caso di cessione dell’immobile prima del termine di cinque anni (e del mancato riacquisto di altro immobile entro dodici mesi dalla alienazione del primo), i benefici decadono e si applicano agli atti traslativi compiuti le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, più una sovrattassa pari al 30% delle stesse imposte.
Una coppia di conviventi acquista un appartamento con il beneficio dell'agevolazione prima casa, ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, intestandolo al 50% in favore di ciascuno dei comproprietari.
La convivenza si rompe dopo soli due anni e la ragazza vorrebbe tornare a vivere con i suoi genitori, vendendo la sua quota immobiliare del 50% al suo ex partner.
Al momento della rottura della convivenza, una dei conviventi aveva ceduto all’altro la propria quota di immobile, prima dello scadere dei cinque anni dall’originario acquisto.
Cosa accade alle agevolazioni prima casa, visto che la ragazza, dopo avere venduto la sua quota immobiliare al suo ex partner, tornerà a vivere con i suoi genitori, quindi non acquisterà un’altra prima casa, nei dodici mesi successivi?
RISPOSTA
L’articolo 19, della legge 6.3.1987, n. 74 (“Nuove norme sulla disciplina dei casi di scioglimento di matrimonio”), ha previsto che “Tutti gli atti, i documenti e i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio nonché ai procedimenti anche esecutivi e cautelari diretti a ottenere la corresponsione o la revisione degli assegni di cui agli articoli 5 e 6 della legge 1° dicembre 1970, n. 898, sono esenti dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa”; la normativa è stata estesa a tutti gli atti, i documenti e i provvedimenti relativi anche al procedimento di separazione personale dei coniugi, in ragione di una pronuncia di parziale incostituzionalità della norma (sentenza della Corte Costituzionale 29 aprile-10 maggio 1999, n. 154).
Secondo la Cassazione “il trasferimento dell’immobile prima del decorso del termine di cinque anni dall’acquisto, se effettuato in favore del coniuge in virtù di una modifica delle condizioni di separazione, pur non essendo riconducibile alla forza maggiore, non comporta la decadenza dai benefici fiscali, attesa la ragion d'essere dell’articolo 19 della legge n. 74 del 1987, che è quella di favorire la complessiva sistemazione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi in occasione della crisi, escludendo che derivino ripercussioni fiscali sfavorevoli dagli accordi intervenuti in tale sede” (Cassazione sentenza n. 8104/2017).
Se il trasferimento di una proprietà, acquistata in precedenza dai coniugi con l'agevolazione prima casa, avviene in sede di separazione legale oppure di divorzio, non si configura la decadenza dal beneficio fiscale, al fine di agevolare la complessiva sistemazione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi in occasione della crisi.
Questa normativa favorevole si applica anche in caso di rottura della convivenza more uxorio?
Secondo la sentenza della Corte di Cassazione (Sezione 5^ Tributaria, n. 20956/22 del 1.7.2022), assolutamente no!
Si tratta di una tutela privilegiata accordata soltanto alle coppie unite in matrimonio, nonostante i principi della legge Cirinnà, ossia la legge n. 76 del 2016.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
