Costituzione condominio per avere diritto al Superbonus 110%





Buon pomeriggio, sono proprietario di un'abitazione affacciata sul marciapiede che ha in comune con altre 3 abitazioni il tetto, la facciata, una corte retrostante comune e due cancelli laterali, anche se ogni singola abitazione possiede un civico a sé. Vorrei usufruire del superbonus 110% per la mia abitazione, ma per farlo si dovrebbe costituire formalmente un condominio minimo che dovrebbe essere già di fatto, ma 2 condomini si oppongono, mentre il sottoscritto e il 4^ condomino siamo favorevoli. L'edificio consta di 3 case adiacenti che si sviluppano su 2 piani (T e 1 piano), 2 case sono di 2 proprietari diversi (il sottoscritto e l'altro condomino favorevole), mentre la terza porzione è divisa da due proprietari (una vive al piano T e l'altra al 1 piano). Premetto che noi due favorevoli abbiamo i 2/3 della proprietà dell'intero edificio, mentre i due che si oppongono vivono nel restante 1/3. Poiché io ho la possibilità di forzare a formalizzare costituzione del condominio di fatto, vorrei sapere se questo deve essere fatto previa assemblea o verbale, visto che i due condomini che si rifiutano non voterebbero, oppure posso semplicemente formalizzare all'Agenzia Entrate, con apposito modulo semplicemente facendone poi partecipi i condomini riluttanti, in considerazione anche del fatto che noi 2 condomini favorevoli abbiamo i 2/3 di porzione dell'intero edificio.
In parole povere posso formalizzare senza necessità di assemblea e verbale, ma semplicemente comunicandolo ai due che si rifiutano?
E, nel caso ci volesse un verbale o un'assemblea prima della formalizzazione, e loro non firmassero, come dovrei comportarmi? Grazie.

RISPOSTA

Non risulta necessaria alcuna formalizzazione, giacché il condominio, anche ai fini del Superbonus 110%, esiste giuridicamente nel momento in cui si costituisce quella comunione forzosa immobiliare “sui generis” disciplinata dal codice civile.
La Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 13/2019 statuisce che il condominio consiste «in una comunione forzosa, non soggetta a scioglimento, in cui il condomino non può, rinunciando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al sostenimento delle spese per la loro conservazione e sarà comunque tenuto a parteciparvi in proporzione ai millesimi di proprietà» (in linea con le precedenti Circolari n. 204 del novembre 2000 e n. 7 del febbraio 2007).
Di seguito uno stralcio della suddetta circolare n. 13/2019:
“Per parti comuni si intendono quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dall’esistenza di una pluralità di proprietari (Risoluzione 12.07.2007 n. 167). Per quanto riguarda l’individuazione delle parti comuni interessate dall’agevolazione, è necessario far riferimento all’art. 1117 del codice civile (Risoluzione 12.02.2010 n. 7 che supera il precedente orientamento fornito dalla Risoluzione 7.5.2007 n. 84).
Sono parti comuni:
- il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e, in genere, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
- i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi o per altri simili servizi in comune;
- le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e, inoltre, le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini. Il singolo condomino usufruisce della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali, in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del codice civile”.

Tra l'altro, ai soli fini del Superbonus 110%, si fa rientrare nel perimetro giuridico di “condominio” beneficiario dell'agevolazione fiscale “de quo”, anche l’immobile composto di quattro unità immobiliari di un unico proprietario (ad esempio due unità A/2, un C/6 e un C/7, oppure una unità A/3 e tre pertinenze). Se invece il condominio è residenziale, le singole unità immobiliari residenziali accedono sempre e senza limitazioni al Superbonus 110%.
Né tanto meno l'accesso autonomo dall'esterno da parte delle singole unità immobiliari, potrebbe compromettere il diritto all'agevolazione fiscale. L’art. 119 del Decreto Legge “Rilancio” n. 34 del 19 maggio 2020, alla lettera c), ammette alla detrazione del 110% anche gli interventi “sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno”.
Potresti semplicemente formalizzare all'Agenzia Entrate, con apposito modulo, rendendo successivamente partecipi i condomini riluttanti, in considerazione anche del fatto che ci sono 2 condomini favorevoli ai lavori che hanno la titolarità dei 2/3 di porzione dell'intero edificio condominiale.
Ad ogni modo vi consiglio, prima di formalizzare la vostra volontà all'Agenzia delle Entrate, tramite apposito modulo, di scrivere una raccomandata/pec ai “riluttanti”, firmata dai due condomini di maggioranza, con la quale vi rendete disponibili a formalizzare il “condominio” a richiesta, sebbene tale formalizzazione non si renda necessaria, ai fini del diritto al Superbonus 110%.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti: