Lavori condominiali superbonus 110% non terminati entro il 31/12/2023 che proseguono nel 2024





Egr. avvocato, il nostro condominio, con tutta evidenza, non riuscirà a vedere terminati i lavori agevolati con il superbonus 100%, entro il prossimo 31 dicembre 2023.
Tutti i condomini sono preoccupati perché vorrebbero capire cosa accade, da un punto di vista dell'agevolazione fiscale, in caso di lavori non terminati nel 2023 che proseguono nel 2024, sia un caso di detrazione diretta da parte dei singoli condomini, con la dichiarazione dei redditi, sia in caso di cessione del credito – sconto in fattura, in relazione ai singoli stati di avanzamento dei lavori (SAL).
Resto in attesa di un suo autorevole parere.
La ringrazio in anticipo.

RISPOSTA

Si tratta di un problema molto frequente: molti condomini si stanno rendendo conto che i lavori in corso d'opera, agevolati dal superbonus 110%, non potranno essere conclusi entro il prossimo 31 dicembre 2023.
In linea generale, questi lavori che non si concluderanno entro la fine del 2023, potranno essere portati in detrazione, ceduti o scontati con l’aliquota del 70%, in vigore dal prossimo 1° gennaio 2024.
Dobbiamo fare tuttavia una distinzione tra i lavori condominiali, le cui spese sono portate in detrazione da parte dei singoli condomini (singoli condomini che pagano la loro quota, per poi beneficiare della detrazione fiscale con la loro dichiarazione dei redditi) ed i lavori “pagati” con la cessione del credito – sconto in fattura a SAL da parte dell'impresa appaltatrice, ferma restando la necessità di costituire il fondo speciale di cui all’art. 1135 del codice civile, se non è stato tempestivamente costituito al momento dell'originaria delibera.

Superbonus 110% portato in detrazione fiscale tramite le dichiarazioni dei redditi dei singoli condomini Entro il 31/12/2023, si deve provvedere al pagamento delle fatture con l’apposito bonifico per le agevolazioni fiscali, senza la necessità di completare i lavori condominiali
Cessione del credito – sconto in fattura a stato di avanzamento lavori I lavori devono essere necessariamente terminati al 31/12/2023, poiché prima della comunicazione all’Agenzia delle Entrate, è necessaria l’asseverazione da parte del professionista, attestante il raggiungimento dei SAL (stato di avanzamento dei lavori).
Non è sufficiente pagare tutte le fattura, ma i lavori devono essere terminati al 31/12/2023


Entro la scadenza di fine anno i contribuenti devono quindi provvedere al sostenimento delle spese, in altre parole devono pagare le fatture relative agli interventi con l’apposito bonifico per le agevolazioni fiscali

Nel caso in cui non si concludano i lavori entro la fine dell’anno si perde il bonus con aliquota massima? La risposta dipende dalla scelta della modalità di fruizione dell’agevolazione.

La conclusione dei lavori condominiali entro il prossimo 31 dicembre 2023 è necessaria, soltanto nel caso in cui si opti per la cessione del credito, quale modalità di pagamento della ditta appaltatrice.

Quando si sceglie la detrazione fiscale da portare in dichiarazione dei redditi, le spese dovranno essere tutte pagate entro la fine del 2023, tuttavia i lavori potranno essere portati a termine anche successivamente a condizione che siano comunque terminati entro la data di validità del titolo edilizio, ossia del permesso a costruire.
I lavori devono essere ultimati entro 3 anni dall'inizio, in quanto decorsi tali termini, il permesso a costruire decade di diritto. Se le opere non risultano ultimate nei termini di validità deve essere presentata una nuova richiesta di permesso oppure una Scia se le opere residue possono essere realizzate con la stessa. L'efficacia temporale del permesso a costruire è disciplinata dall'articolo 15 del DPR 380/2001.

Anche l'agenzia delle entrate si è posizionata su questa lunghezza d'onda interpretativa.

Leggiamo la risposta all’interpello regionale Direzione Regionale Veneto n. 907/1595 del 2021:
“- il diritto alla detrazione, nel rispetto di tutti i requisiti previsti, matura in relazione alle spese sostenute nel medesimo periodo di imposta;
- l'importo della detrazione cedibile sotto forma di credito di imposta è pari all'importo complessivo delle spese sostenute nel periodo d'imposta nei confronti di ciascuno dei fornitori;
- per il diritto all'esercizio dell'opzione, in relazione agli interventi che godono della più elevata di aliquota di detrazione prevista dal Superbonus, occorre che sia stato anche raggiunto il SAL pari al minimo del 30% dell'intervento complessivo.
Pertanto, tenuto conto di quanto sopra riportato, si ritiene che debbano coesistere entrambe le condizioni (spese sostenute e importo del SAL pari al 30%) nel medesimo anno di imposta, per usufruire della opzione di cui all'art. 121, in relazione agli interventi di cui all'art. 119, del d.l. n. 34 del 2020
.

Mi rendo perfettamente conto di quanto sia rischioso pagare l'intero importo indicato nel contratto di appalto, senza che l'appaltatore abbia terminato i lavori entro il prossimo 31/12/2023, al solo fine di beneficiare della detrazione massima del 110% in dichiarazione dei redditi.
Prevedo per l'anno 2024, numerosi contenziosi instaurati tra i condomini e gli appaltatori inadempienti, nonostante abbiano incassato, tramite bonifico, l'intero corrispettivo del contratto di appalto.
E' ovvio che dobbiamo distinguere gli aspetti fiscali da quelli civilistici – risarcitori che riguardano l'inadempimento dell'appaltatore nei confronti del contratto di appalto che prevede quale termine dei lavori il 31/12/2023.
In caso di inadempimento dell'appaltatore, a causa del mancato rispetto del termine finale per il completamento dei lavori, il risarcimento danni in favore del condominio sarà pari alla differenza tra l'agevolazione piena e l'agevolazione spettante negli anni successivi al 2023 (2024, 2025).
Il condominio, per far valere l'inadempimento dell'appaltatore, dovrà agire in giudizio, con atto di citazione al tribunale civile.

E' chiaro che se i lavori non dovessero concludersi mai (ad esempio a causa del fallimento dell'appaltatore), questa circostanza aprirebbe scenari al momento prevedibili soltanto con un alto grado di incertezza, come ad esempio la perdita della stessa agevolazione fiscale, in relazione ai SAL già corrisposti, da parte dell'intera compagine condominiale.
Tuttavia al momento, non abbiamo un quadro giuridico sufficientemente certo, per fare previsioni con un sufficiente grado di attendibilità.

A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti: