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- Scritto da Bruno Giuseppe, Avvocato
1 - Subentro dell'erede nel contratto di locazione per decesso locatore
Buongiorno.
Mi chiamo xxxxxxxxxxxxxx e vi sottopongo la seguente questione.
Dal luglio del 2019 sono proprietario unico di un appartamento proveniente dalla divisione ereditaria dei beni di mia madre, morta nel settembre del 2015.
Per questo appartamento, mia madre nel 2012 aveva stipulato un contratto di locazione a canone concordato (3+2) con decorrenza 1/6/2012 – 31/5/2017, regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate.
Siccome l'affittuario era una persona anziana (oggi ha novantuno anni) che da oltre quaranta anni era in affitto da noi, nel momento in cui sono entrato in possesso dell'appartamento ho voluto confermare il contratto stipulato da mia madre e perciò non ho modificato nulla, in quanto ero convinto da un lato che la registrazione stessa dell'atto di eredità fosse sufficiente a modificare la titolarità del contratto (ad esempio, sostituendo il nome di mia madre con il mio, come è avvenuto nei documenti catastali della proprietà immobiliare) e dall'altro lato che il rinnovo del contratto fosse tacito, di biennio in biennio (2019-2021-2023-2025-...).
Dal punto di vista fiscale, ho sempre pagato l'IRPEF dovuta, indicando nella dichiarazione dei redditi il reddito derivante dal contratto e ho sempre pagato l'IMU dovuta per l'appartamento.
RISPOSTA
Devi fare il subentro nel contratto di locazione, in ragione della successione ereditaria relativa alla locatrice.
Devi compilare apposito modulo RLI e presentarlo all'agenzia delle entrate.
La cessione del contratto di locazione avviene di diritto, e prende il nome di subentro, in caso di modifica di una delle parti del contratto di locazione, riconducibile ad eventi estranei alla volontà delle parti. Ciò avviene per esempio in caso di alienazione a terzi dell’immobile locato, morte del locatore, separazione giudiziale e subentro del coniuge nell’assegnazione della casa coniugale. In questi casi non deve essere corrisposta alcuna imposta. È opportuno, tuttavia, comunicare la successione nella posizione del locatore o del conduttore all’ufficio dove è stato registrato il contratto.
È onere degli eredi, comunicare il subentro nel contratto di locazione stipulato dal “de cuius”, per decesso del precedente locatore.
Ecco come procedere
1. Compilare il Modello RLI: Indicare il codice 6 nella sezione “Adempimenti successivi”, codice 2 nel campo “Tipologia di subentro”, e barrare la casella “Soggetto subentrato”.
2. Trasmettere una lettera raccomandata all’inquilino comunicando il subentro.
3. Se si decide di optare per la cedolare secca, è necessario comunicarlo all’inquilino sempre con la stessa raccomandata.
4. Inviare una comunicazione ufficiale all’Agenzia delle Entrate tramite modello RLI, in modo da formalizzare il subentro senza il pagamento di ulteriori imposte, tranne nei casi di proroga o annualità successiva. In allegato il modello RLI da compilare e presentare all'agenzia delle entrate.
Purtroppo ho trascurato di pagare la tassa di registro in quanto ero convinto che questa si pagasse una tantum all'atto di registrazione del contratto, mentre ho scoperto che si tratta di una imposta da pagare annualmente.
RISPOSTA
Per i contratti di locazione pluriennale il pagamento dell'imposta di registro può essere effettuata, alternativamente: di anno in anno, fino alla scadenza; in un'unica soluzione, per l'intera durata.
Vorrei vendere l'appartamento, anche con l'affittuario presente, però non vorrei stipulare un nuovo contratto di affitto per ragioni di opportunità, vista l'età dell'affittuario.
RISPOSTA
Non devi stipulare un nuovo contratto di locazione, ma devi soltanto comunicare all'agenzia delle entrate il subentro nel contratto, in qualità di erede, tramite il modello RLI.
Perciò desidero che tutto sia in regola in termini contrattuali sia dal punto di vista giuridico che da quello fiscale.
Cosa pensate della situazione? A parte la tassa di registro che provvederò a pagare al più presto con il ravvedimento operoso, il contratto è da ritenersi regolare? Se non lo fosse, posso sanare le eventuali irregolarità presenti e come?
Grazie
Cordiali saluti.
RISPOSTA
Il contratto è regolare ma devi comunicare il subentro nel contratto all'agenzia delle entrate.
Attenzione all'eventuale conferma della cedolare secca!
A pagina 4/5 del modello RLI, devi dichiarare di optare per il regime della cedolare secca, anche se la mamma aveva già esercitato questa opzione.
Altrimenti i canoni di locazione non saranno tassati in modalità agevolata, tramite la cedolare secca. A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
2 - Subentro erede nel contratto di locazione per decesso comproprietaria, cedolare secca canone di locazione dichiarazione dei redditi
Buongiorno,
Ho necessità di alcune informazioni relative a contratto locazione 3+2 Comune Bologna – Cedolare secca 10%.
Canone = € 850,00 (10.200, 00 annui)
Decorrenza 1 Aprile 2024 – prima scad. 31 Marzo 2027 – Scad. Ultima 31 marzo 2029
Locatori: io e mia madre (deceduta 16 maggio 2026) – Inquilina – Sig.ra PQ
Appartamento dato in affitto è in comproprietà al 50% con mia madre ereditato per successione causa morte da mio padre.
RISPOSTA
La dichiarazione dei redditi che avete presentato tramite il CAF per l'annualità 2024 è corretta, ai sensi dell'articolo 26 comma 2 del D.P.R. n. 917/1986:
“2. Nei casi di contitolarita' della proprieta' o altro diritto reale sull'immobile o di coesistenza di piu' diritti reali su di esso il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto per la parte corrispondente al suo diritto”.
Secondo la suddetta norma di legge, in caso di contitolarità di un immobile, il reddito fondiario e quindi anche il canone di locazione, concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto in misura proporzionale alla sua quota di possesso.
Secondo la circolare n. 20/E del 4 giugno 2012 dell'Agenzia delle Entrate, questo principio si applicherebbe anche se il contratto di locazione fosse stato sottoscritto soltanto da uno solo dei comproprietari: anche il comproprietario non firmatario del contratto di locazione sarebbe tenuto a dichiarare il reddito fondiario per la quota a lui imputabile.
Stesse conclusioni anche in caso di applicazione del regime favorevole della cedolare secca (art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011) che non deroga alla regola della ripartizione pro quota del canone di locazione/affitto. L’Agenzia delle Entrate ha infatti previsto quanto segue: «In caso di contitolarità dell’immobile, l’opzione per la cedolare secca deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore» (circolare n. 26/E del 1° giugno 2011, punto 8.3).
Dalla successione risulta solo la semplice proprietà per ½ e ½ senza indicazione di diritto di abitazione, usufrutto od altro. Mia madre ha sempre vissuto in questa casa, e anche quando si è trasferita in RSA ha mantenuto la stessa residenza ove è situato l’appartamento, cambiando ovviamente, solo il domicilio sanitario.
Io e mia moglie con i figli abbiamo residenza separata da quella di mia madre (pensionata) e redditi separati.
RISPOSTA
Ai fini della presente consulenza sono irrilevanti sia il diritto di abitazione del coniuge superstite che la residenza anagrafica.
Rileva esclusivamente la contitolarità delle quote di comproprietà, ai sensi dell'articolo 26 del testo unico imposte sui redditi.
Ad ogni modo questo diritto di abitazione non risulta nemmeno dalla visura ipocatastale; quindi, è un problema che non si pone nemmeno.
Il 730 fatto nel 2025 per il 2024 è stato fatto indicando ciascuno (io e mia madre) il proprio 50% dell’affitto con relativa cedolare secca, quindi € 425 a testa. (5100 annui – Da aprile a dicembre = € 3825).
Ho ricevuto pareri contrastanti e vorrei un chiarimento.
RISPOSTA
È corretto.
È mia madre che avendo mantenuto residenza e prima casa avrebbe dovuto indicare tutto l’affitto e pagare tutta l’imposta o va bene come abbiamo fatto (ciascuno ha indicato il proprio 50% di affitto pagando anche la propria parte di imposta)?
RISPOSTA
Assolutamente no.
Non dobbiamo fare confusione tra l'articolo 26 comma 2 del testo unico imposte sui redditi e la normativa in materia di prima casa ai fini IMU.
Il CAF presso il quale abbiamo fatto il 730 ci ha fatto fare la divisione a metà, poiché nel contratto di locazione siamo due locatori in comproprietà della casa al 50%.
RISPOSTA
È corretto.
Un patronato ci ha detto invece che avrebbe dovuto dichiarare tutto mia madre pagando quindi tutta l’imposta.
RISPOSTA
Assolutamente no!
Nel 730 che faremo quest’anno per i redditi del 2025, come dobbiamo procedere?
Ringrazio e cordialmente saluto.
RISPOSTA
Per l'anno d'imposta 2025 (modello 730 da presentare nel 2026): la situazione è identica a quella del 2024, poiché tua madre, comproprietaria al 50%, era ancora in vita. Ciascuno dovrà quindi indicare la propria quota del canone annuo (€ 5.100, ovvero € 425 al mese per 12 mesi) e pagare la cedolare secca del 10% sulla propria parte (il versamento delle imposte sarà effettuato dagli eredi della mamma.
Per l'anno d’imposta 2026 (modello 730 da presentare nel 2027), la situazione sarà diversa a causa del decesso della comproprietaria. Per il periodo 1° gennaio – 13 maggio 2026 la quota di canone spettante a te rimarrà del 50%, mentre la quota della mamma dovrà essere dichiarata dagli eredi secondo le quote di successione.
Ricordo che il comma 3 dell'articolo 26 del testo unico imposte dirette prevede quanto segue: “3. Se il possesso dell'immobile è stato trasferito, in tutto o in parte, nel corso del periodo d'imposta, il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto proporzionalmente alla durata del suo possesso”.
Invito gli eredi della mamma a presentare, tramite il CAF, il modello RLI all'Agenzia delle Entrate, per comunicare il subentro nel contratto di locazione, relativamente alla quota del 50% di immobile caduta in successione.
In questi casi non deve essere corrisposta alcuna imposta di registro per la voltura del contratto di locazione.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.