Subentro dell'erede nel contratto di locazione per decesso locatore
Buongiorno.
Mi chiamo xxxxxxxxxxxxxx e vi sottopongo la seguente questione.
Dal luglio del 2019 sono proprietario unico di un appartamento proveniente dalla divisione ereditaria dei beni di mia madre, morta nel settembre del 2015.
Per questo appartamento, mia madre nel 2012 aveva stipulato un contratto di locazione a canone concordato (3+2) con decorrenza 1/6/2012 – 31/5/2017, regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate.
Siccome l'affittuario era una persona anziana (oggi ha novantuno anni) che da oltre quaranta anni era in affitto da noi, nel momento in cui sono entrato in possesso dell'appartamento ho voluto confermare il contratto stipulato da mia madre e perciò non ho modificato nulla, in quanto ero convinto da un lato che la registrazione stessa dell'atto di eredità fosse sufficiente a modificare la titolarità del contratto (ad esempio, sostituendo il nome di mia madre con il mio, come è avvenuto nei documenti catastali della proprietà immobiliare) e dall'altro lato che il rinnovo del contratto fosse tacito, di biennio in biennio (2019-2021-2023-2025-...).
Dal punto di vista fiscale, ho sempre pagato l'IRPEF dovuta, indicando nella dichiarazione dei redditi il reddito derivante dal contratto e ho sempre pagato l'IMU dovuta per l'appartamento.
RISPOSTA
Devi fare il subentro nel contratto di locazione, in ragione della successione ereditaria relativa alla locatrice.
Devi compilare apposito modulo RLI e presentarlo all'agenzia delle entrate.
La cessione del contratto di locazione avviene di diritto, e prende il nome di subentro, in caso di modifica di una delle parti del contratto di locazione, riconducibile ad eventi estranei alla volontà delle parti. Ciò avviene per esempio in caso di alienazione a terzi dell’immobile locato, morte del locatore, separazione giudiziale e subentro del coniuge nell’assegnazione della casa coniugale. In questi casi non deve essere corrisposta alcuna imposta. È opportuno, tuttavia, comunicare la successione nella posizione del locatore o del conduttore all’ufficio dove è stato registrato il contratto.
È onere degli eredi, comunicare il subentro nel contratto di locazione stipulato dal “de cuius”, per decesso del precedente locatore.
Ecco come procedere
1. Compilare il Modello RLI: Indicare il codice 6 nella sezione “Adempimenti successivi”, codice 2 nel campo “Tipologia di subentro”, e barrare la casella “Soggetto subentrato”.
2. Trasmettere una lettera raccomandata all’inquilino comunicando il subentro.
3. Se si decide di optare per la cedolare secca, è necessario comunicarlo all’inquilino sempre con la stessa raccomandata.
4. Inviare una comunicazione ufficiale all’Agenzia delle Entrate tramite modello RLI, in modo da formalizzare il subentro senza il pagamento di ulteriori imposte, tranne nei casi di proroga o annualità successiva. In allegato il modello RLI da compilare e presentare all'agenzia delle entrate.
Purtroppo ho trascurato di pagare la tassa di registro in quanto ero convinto che questa si pagasse una tantum all'atto di registrazione del contratto, mentre ho scoperto che si tratta di una imposta da pagare annualmente.
RISPOSTA
Per i contratti di locazione pluriennale il pagamento dell'imposta di registro può essere effettuata, alternativamente: di anno in anno, fino alla scadenza; in un'unica soluzione, per l'intera durata.
Vorrei vendere l'appartamento, anche con l'affittuario presente, però non vorrei stipulare un nuovo contratto di affitto per ragioni di opportunità, vista l'età dell'affittuario.
RISPOSTA
Non devi stipulare un nuovo contratto di locazione, ma devi soltanto comunicare all'agenzia delle entrate il subentro nel contratto, in qualità di erede, tramite il modello RLI.
Perciò desidero che tutto sia in regola in termini contrattuali sia dal punto di vista giuridico che da quello fiscale.
Cosa pensate della situazione? A parte la tassa di registro che provvederò a pagare al più presto con il ravvedimento operoso, il contratto è da ritenersi regolare? Se non lo fosse, posso sanare le eventuali irregolarità presenti e come?
Grazie
Cordiali saluti.
RISPOSTA
Il contratto è regolare ma devi comunicare il subentro nel contratto all'agenzia delle entrate.
Attenzione all'eventuale conferma della cedolare secca!
A pagina 4/5 del modello RLI, devi dichiarare di optare per il regime della cedolare secca, anche se la mamma aveva già esercitato questa opzione.
Altrimenti i canoni di locazione non saranno tassati in modalità agevolata, tramite la cedolare secca. A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
