Area fabbricabile base imponibile IMU, valore venale in comune commercio in base a parametri legali e attuali, ricorso Corte di Giustizia Tributaria
Buonasera,
In data 04-11-2025 mi è stato notificato un accertamento IMU anno 2020 dal Comune di xxxxxxxxxxxx su un suolo edilizio di mia proprietà, venduto con atto Notarile in data 18-07-2022, al prezzo di € 1,86 il mq.
Il Comune, per la determinazione del prezzo, € 18,29 ed € 5,16 il mq, ha adottato una delibera del 2005 (ben 15 anni prima dell’anno d’imposizione 2020).
RISPOSTA
Il Comune ha ripetuto lo stesso errore anche in riferimento alla parte motivazionale di questo avviso di accertamento, disattendendo i principi già espressi dal giudice tributario di Padova.
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Padova, con n. 3 sentenze su questi stessi terreni annullava o modificava altri accertamenti del Comune:
-sentenza n. 183 del 16-06-2022 per IMU 2016 e n. 397 del 22-10-2024 per TASI 2019, annullava i relativi accertamenti, per varie motivazioni ma principalmente per l’adozione della delibera del lontano 2005, per la determinazione del prezzo del terreno;
-sentenza n. 460 del 13-12-2024 per IMU 2018-2019 e TASI 2018, si riteneva il ricorso fondato e quindi accolto, rideterminando i prezzi da €18,29 a € 12,58 e da € 5,16 a € 1,86 (come da contratto di compravendita Notarile).
Tutto ciò premesso si chiede un parere, da inserire poi nel ricorso, per quanto riguarda la determinazione del prezzo del terreno in base alla delibera del Consiglio Comunale del lontano 2005.
RISPOSTA
La giurisprudenza consolidata della Corte di Cassazione, dapprima in materia di ICI e poi, con l'entrata in vigore dell'attuale IMU (legge n. 160 del 2019, art. 1, c. 746), stabilisce che ai fini della determinazione del valore imponibile è indispensabile che la misura del valore venale in comune commercio sia ricavata in base ai parametri vincolanti previsti dall'art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504 del 1992, che, per le aree fabbricabili, devono avere riguardo
1)alla zona territoriale di ubicazione,
2)all'indice di edificabilità,
3)alla destinazione d'uso consentita,
4)agli oneri per gli eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione,
5)ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche
(Cass., 12 luglio 2021, n. 19811; Cass., 30 maggio 2017, n. 13567; Cass., 11 maggio 2012, n. 7297; Cass., 15 giugno 2010, n. 14385).
Ovviamente questi CINQUE parametri vincolanti, indicati tassativamente dalla norma di legge, devono riferirsi all'attualità, all'anno di imposizione, specialmente il parametro dei prezzi medi secondo il valore di mercato.
Quale attualità potrebbero avere nel 2020, i prezzi medi rilevabili nel 2005? con tutta evidenza, nessuna attualità e nessuna rilevanza giuridica.
ATTENZIONE perché questi 5 criteri normativamente determinati devono considerarsi tassativi. Il Comune non può utilizzare criteri diversi da questi cinque che vanno indicati e sviluppati nella parte motivazionale dell'avviso di accertamento a garanzia del diritto di difesa del contribuente. Devi chiedere al giudice tributario di Padova di verificare la corrispondenza del valore attribuito all'area fabbricabile “de quo” dal Comune di xxxxxxxxxxxx, tenuto conto dell'anno di imposizione (2020), dei predetti parametri nell'anno di imposizione, con una valutazione che sarà incensurabile in sede di legittimità (in sede di processo di Cassazione), qualora congruamente motivata. Il Comune di xxxxxxxxxxxx anche questa volta ci è ricascato, secondo me in mala fede ed in modo velleitario!
Anche questo avviso di accertamento che intendi impugnare con ricorso alla Corte di Giustizia tributaria di Padova, nella scarna parte motivazionale, si limita ad evocare la deliberazione posta a fondamento della determinazione del valore delle aree edificabili riferita all'anno 2005 (delibera di consiglio comunale).
Il Comune si limita ad allegare la delibera consiliare e la correlata relazione del 2005, senza esporre, nemmeno in modo essenziale e sintetico, le ragioni giuridiche che sono state poste a fondamento della (maggior) pretesa impositiva, come ad esempio atti di vendita di terreni nella stessa zona, non troppo datati, aventi le stesse caratteristiche di quelli oggetto della pretesa tributaria e relativi ad anni vicini a quello oggetto di accertamento.
Anche in questo caso, sarà sufficiente per il ricorrente depositare nel fascicolo processuale, l'atto notarile con cui i terreni sono stati ceduti, il 18-07-2022, al prezzo di € 8.000, pari ad € 1,86 il mq, per fare annullare l'accertamento per difetto di motivazione.
La delibera di consiglio comunale del 2005 è come il vecchio studio di settore per l'accertamento fiscale ai fini delle imposte dirette: un mero indizio che deve essere corroborato da ulteriori criteri attuali, concreti e fondati.
Quale valore attribuisce alla delibera consiliare del 2005, la giurisprudenza della Corte di Cassazione?
Secondo consolidato orientamento interpretativo della Corte di Cassazione, le delibere adottate ai sensi del d.lgs. n. 446 del 1997, art. 59, c. 1, lett. g), con le quali il Comune determina periodicamente per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, svolgono una funzione analoga a quella dei cosiddetti studi di settore, costituenti una diretta derivazione dei "redditometri" o "coefficienti di reddito e di ricavi" previsti dal D.L. n. 69 del 1989, convertito in L. n. 154 del 1989, ed atteggiantisi come mera fonte di presunzioni hominis, paragonabili ai bollettini di quotazioni di mercato o ai notiziari Istat, nei quali è possibile reperire dati medi presuntivamente esatti (Cass., 3 maggio 2019, n. 11643; Cass., 30 ottobre 2018, n. 27572; Cass., 12 giugno 2018, n. 15312; Cass., 13 marzo 2015, n. 5068; Cass., 24 gennaio 2013, n. 1661; Cass., 30 giugno 2010, n. 15555; Cass., 27 luglio 2007, n. 16702; Cass., 3 maggio 2005, n. 9137). Anche in questo caso, per vincere la causa tributaria, devi fornire la prova contraria, facendo emergere l'assenza di attendibilità dei criteri di stima offerti dall’Ente impositore.
La delibera consiliare espone importi che hanno soltanto valore di presunzione; il comune non aggiunge a queste mere presunzioni, nessuno dei suddetti cinque criteri previsti dalla legge!
Riporto un passaggio logico contenuto nelle precedenti sentenze che sarebbe sufficiente da solo a consentirti di ottenere l'annullamento dell'avviso di accertamento:
Va, allora, innanzitutto rilevato che i valori che emergono dall’avviso di accertamento – pari ad € 18,29 a mq. per la zona C, e ad € 5,16 per la zona D - essi stessi non sono specificamente concludenti ove si consideri la datazione della delibera che li ha fatti propri (delibera n. 4, del 21 aprile 2005) e la stessa rilevata insussistenza di atti utilizzabili a comparazione nel periodo di imposta in contestazione.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
