Diritto di abitazione costituito tramite scrittura privata registrata ma non trascritta, con data certa e comunicata al Comune, è opponibile ai fini IMU
Buongiorno, vi chiedo una consulenza riguardante l'appartamento in cui vivo e l'imposta comunale IMU.
Per quello che so, la Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 4329/2025, del 19/2/25 ha stabilito un principio fondamentale in materia di opponibilità IMU: la scrittura privata è sufficiente.
RISPOSTA
Leggiamo la massima della suddetta ordinanza: “in tema di IMU, la costituzione del diritto reale di abitazione su un fabbricato o su una porzione di fabbricato, mediante scrittura privata registrata (come tale avente data certa), non autenticata né sottoscritta, della quale il proprietario abbia dato comunicazione al Comune in epoca antecedente all'annualità oggetto di accertamento, è idonea ad esonerare il medesimo proprietario dall'obbligazione di pagamento dell'imposta, divenendone unico soggetto passivo l'habitator per la durata del diritto attribuitogli, ai sensi dell'art. 9, comma 1, del d.lgs. n. 23 del 2001”. Secondo la Corte di Cassazione, un diritto di abitazione costituito tramite scrittura privata registrata ma non trascritta è opponibile al fisco, contrariamente a quanto sentenziato dal giudice di appello. La scrittura privata registrata, anche se non trascritta, con data certa e comunicata al Comune, esonera il proprietario originario dall'obbligo IMU, facendo ricadere questa obbligazione sul titolare del diritto di abitazione che ha la disponibilità dell'immobile.
Il mio quesito riguarda la possibilità dell'opposizione all'IMU nel mio Comune di residenza (Reggio Emilia). Sono residente presso l'abitazione di proprietà di un mio amico in Reggio Emilia; ho trasferito la mia residenza anagrafica presso questo immobile con il suo consenso, ma non abbiamo mai stipulato un contratto di comodato avente ad oggetto l'immobile.
E' opportuno redigere un contratto di comodato in mio favore, avente ad oggetto questo immobile, e registrarlo all'agenzia delle entrate, in modo da trasferire l'onere dell'IMU a me, che comunque occupo l'appartamento come abitazione principale?
RISPOSTA
Assolutamente no! stai facendo confusione tra i diritti reali di godimento (diritto di abitazione, usufrutto, proprietà etc etc) ed i diritti personali di godimento sull'immobile (diritto del locatario o del comodatario di utilizzare l'appartamento).
I diritti reali di godimento sono assoluti, perché possono essere fatti valere nei confronti di tutti (pensa al diritto di proprietà).
I diritti personali di godimento invece, hanno efficacia unicamente tra le parti (locatore e locatario – comodante e comodatario) e necessitano ai fini della fruizione da parte del titolare, della collaborazione di un altro soggetto (ad esempio, il comodante che concede al comodatario di occupare l'appartamento di sua proprietà).
Il diritto personale di godimento richiede sempre l'intervento di un altro soggetto (locatore - comodante) ai fini appunto dell'effettivo godimento del bene, al contrario dei diritti reali di godimento che si caratterizzano per la loro assolutezza.
È sufficiente per dimostrare quella che è la situazione reale richiesta dall'ordinanza?
RISPOSTA
Assolutamente no, l'ordinanza della Cassazione non è affatto inerente alla tua fattispecie.
Se la risposta è positiva, deduco che sono io il soggetto che dovrà fare opposizione all'IMU nel Comune dove risiedo, e non la proprietaria, che tra l'altro sarà presente in Italia solo per pochi giorni alla fine di questo mese e a cui dovrei chiedere la firma.
Cordiali saluti
RISPOSTA
La risposta è assolutamente negativa. Il diritto di abitazione è un diritto reale di godimento in favore del coniuge separato/divorziato oppure del coniuge superstite (vedi articolo 540 II comma del codice civile), quindi non ha nulla a vedere con il tuo contratto di comodato che, ai fini IMU, non servirebbe assolutamente a nulla, nemmeno in caso di una sua corretta "riedizione".
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
