Scritto da Bruno Giuseppe, Avvocato

Affitti brevi di durata non superiore a 30 giorni e presunzione di imprenditorialità dal terzo immobile





Egr. avvocato, sono proprietario di tre immobili residenziali, tutti ubicati nella stessa regione, adibiti a locazione breve ai sensi dell’articolo 4 del decreto legge n. 50 del 2017, con contratti di durata non superiore a 30 giorni, comprensivi dei servizi accessori come la pulizia, la fornitura di biancheria iniziale, la fornitura di utenze, Wi-Fi e aria condizionata nei mesi estivi.
Fino al 31 dicembre 2025, il limite della presunzione d'impresa era di 4 immobili, nel senso che soltanto dal quinto immobile adibito a locazione breve, scattava l'obbligo di partita Iva.
Dall'anno 2026 la soglia si abbassa a soli due immobili, pertanto è scattato l'obbligo di partita Iva. Cosa dovrei fare in concreto?
È previsto un regime transitorio per coloro che al 31 dicembre 2025 gestivano tre o quattro immobili in locazione breve?
Riguardo il regime fiscale, quali suggerimenti?
Riguardo i contributi INPS? Preciso che sono un pensionato e la mia età è di 72 anni.

RISPOSTA

Si rende necessario un riepilogo delle “puntate precedenti”.
A partire dal 2021, nel caso di più di quattro immobili adibiti a locazione breve, l’attività esercitata si presumeva “svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del Codice civile”.
L'art. 1, comma 17, della Legge di Bilancio per l'anno 2026 n. 199/2025 ha modificato l’articolo 1, comma 595, della Legge n. 178/2020: la presunzione di imprenditorialità scatta dal terzo appartamento adibito a locazione breve, a partire dall'anno 2026, senza applicazione di nessun regime transitorio.
Devi pertanto adeguarti immediatamente alla nuova presunzione di imprenditorialità, avendo tre immobili residenziali adibiti a locazione breve.
Come adeguarsi? Con quali adempimenti?

-apertura della Partita IVA;
-iscrizione al Registro delle Imprese;
-presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al Comune in cui si svolge l’attività;
-iscrizione INPS alla Gestione commercianti
-scelta del regime fiscale (forfettario ovvero ordinario) e individuazione codice ATECO

A proposito del regime fiscale, fino all'anno 2025, potevi godere della cedolare secca con aliquota del 26% (ma anche con aliquota del 21% per una sola unità immobiliare opzionata in sede di dichiarazione dei redditi).
Per l'anno 2026, ti consiglio di scegliere il regime forfettario anziché quello ordinario.
Il coefficiente di redditività del regime forfettario in questo caso è pari al 40%, pertanto esclusivamente il 40% dei ricavi incassati sarà assoggettato a imposta sostitutiva pari al 15% (ovvero 5% nei primi cinque anni in caso di nuova attività).
Con il regime ordinario il reddito viene calcolato in modo analitico ed i costi effettivi possono essere dedotti; inoltre le prestazioni rientrano nel campo IVA, laddove con il forfettario i ricavi non vengono assoggettati ad IVA.

Il Codice ATECO da applicare sarà certamente il seguente: 55.20.42 “Servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze”.
Dovrai iscriverti alla Gestione Commercianti INPS con aliquota complessiva del 24,48% da applicare sul reddito imponibile “ridotto” anziché sui ricavi. Ricordo che essendo tu pensionato, pagherai i contributi INPS beneficiando di una riduzione del 50%; fermo restando che i forfettari possono comunque chiedere una riduzione dei contributi del 35%.
Ti invito a provvedere il prima possibile a regolarizzare la tua posizione, quale proprietario di tre appartamenti adibiti a locazioni brevi, perché in difetto rischi un accertamento fiscale da parte dell'Agenzia delle Entrate.
La nuova presunzione di imprenditorialità è una presunzione assoluta, nel senso che non ammette la possibilità di una controprova da parte del contribuente. Inoltre per colui che possiede il terzo immobile adibito a locazione breve, dall'anno 2026 l'intero reddito derivante dai tre appartamenti sarà qualificato quale reddito d'impresa e quindi dichiarato e tassato come tale.
Non commettere l'errore di pensare che la tassazione come reddito d'impresa non riguardi i primi due immobili di proprietà del contribuente! Il terzo immobile fa diventare il contribuente un imprenditore per tutto l'anno e per tutti gli immobili posseduti.
Questo particolare ci fa riflettere sulla gravità di non procedere con l'apertura della partita Iva nell'anno 2026.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti: