Decadenza benefici prima casa mancato trasferimento residenza per un inquilino che si rifiuta di lasciare l'immobile, causa di forza maggiore
Egr. avvocato, ho acquistato un appartamento accatastato come abitazione civile A3, con il beneficio prima casa ai fini dell'imposta di registro. Questo appartamento è ubicato a Bologna ed il sottoscritto, al momento della compravendita, era residente a Modena, pertanto si è impegnato a trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato entro diciotto mesi dal rogito, pena la decadenza dai benefici in questione.
Al momento dell'acquisto l'immobile era locato, quindi non era libero ma occupato dal conduttore il quale nonostante il contratto di locazione si cessato senza possibilità di proroga, non ha lasciato l'immobile costringendo il sottoscritto proprietario a presentare ricorso per sfratto per finita locazione.
La causa civile va per le lunghe, i 18 mesi sono quasi passati ma l'immobile è ancora occupato dall'inquilino che ovviamente non paga nemmeno il canone di locazione né rimborsa le spese per le varie utenze.
Cosa posso fare per evitare la decadenza dai benefici prima casa?
La presenza di un conduttore che si rifiuta di lasciare l'immobile nonostante il contratto di locazione sia ormai cessato, può essere considerata dall'Agenzia delle Entrate come una causa di forza maggiore tale da impedire la decadenza dai benefici prima casa?
Come faccio a trasferire la mia residenza anagrafica presso questo immobile, se risulta ancora occupato dal conduttore?
RISPOSTA
Se non vuoi incorrere nella decadenza dai benefici prima casa per l'imposta di registro, la soluzione è la seguente: prendere temporaneamente un appartamento in locazione oppure in comodato a Bologna, al fine di trasferire la residenza anagrafica nella stessa città dell'immobile acquistato con i benefici prima casa, attualmente occupato illecitamente dall'inquilino.
L’articolo 1, nota II bis, lettera a), parte prima della Tariffa allegata al TUR (26 aprile 1986, n. 131), non richiede che il contribuente trasferisca la residenza specificamente nell’abitazione acquistata, ma nel territorio del Comune in cui essa si trova. Il trasferimento della tua residenza anagrafica può avvenire in tutto il territorio di Bologna, anche in altra situazione abitativa, non necessariamente, quindi, nella casa oggetto dei suddetti benefici.
Tanto premesso, risponderò alla tua domanda sulla presunta causa di forza maggiore: l'inquilino che non libera l'abitazione acquistata con i benefici prima casa, nonostante lo sfratto pendente dinanzi al tribunale civile, non configura una causa di forza maggiore, poiché l'acquirente dell'immobile, al momento dell'acquisto, era perfettamente consapevole di questo rischio e la causa di forza maggiore non è un evento imprevedibile né inevitabile per chi acquista un bene sapendolo locato, come precisato dalla Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 2487 del 5 febbraio 2026.
Non si tratta di evento ostativo imprevedibile!
Cosa dobbiamo intendere per causa di forza maggiore, secondo la suddetta ordinanza della Cassazione?
Si ha causa di forza maggiore quanto l'esito “deriva non da un comportamento direttamente o indirettamente ascrivibile all’acquirente, tempestivamente attivatosi, ma da una causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile e inevitabile, tale da configurare la forza maggiore ovvero il “factum principis”, ciò rendendo inesigibile, secondo una regola generale immanente nell’ordinamento, il comportamento richiesto dalla norma nel termine da essa previsto” (Cassazione, Sezioni unite, 8094/2020).
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
