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- Scritto da Bruno Giuseppe, Avvocato
1 - Casa coniugale, per l'agevolazione prima casa occorre la presenza di entrambi i coniugi al rogito
Egr. avvocato, le pongo un quesito in materia di agevolazione acquisto prima casa. Sono sposato con mia moglie in comunione legale dei beni. Fino ad oggi abbiamo vissuto in locazione ma dal mese prossimo acquisteremo un appartamento che sarà la nostra prima (ma anche unica) casa.
Essendo coniugati con il regime della comunione dei beni, l'acquisto sarà attribuito al 50% al marito ed al 50% alla moglie, ai sensi dell'articolo 177 I comma lettera a) del codice civile.
Ai fini del beneficio della prima casa, ci dobbiamo recare entrambi dal notaio?
Sempre ai fini dell'agevolazione fiscale, dobbiamo dichiarare entrambi al notaio, al momento del rogito, la sussistenza dei requisiti per questa agevolazione?
RISPOSTA
Secondo l'ordinanza della Corte di Cassazione n. 2476 del 5 febbraio 2026, in caso di acquisto della casa coniugale, ai fini delle agevolazioni relative alla prima casa, è necessario che anche tua moglie dichiari, nell'atto notarile di compravendita e in presenza del notaio, il possesso dei requisiti soggettivi relativi all'agevolazione per le imposte indiretta (registro, catastale e ipotecaria). Soltanto la dichiarazione di entrambi i coniugi, indicata nell'atto di rogito, vi consentirà di ottenere l'agevolazione fiscale in riferimento al 100% dell'immobile oggetto di compravendita.
Parliamo ovviamente delle individuali dichiarazioni previste dalla nota II-bis dell’articolo 1 della tariffa (parte prima allegata al testo unico sull’imposta di registro, DPR n. 131/1986).
Se tua moglie non dovesse essere presente al momento della compravendita, l’agevolazione “Prima casa” si applicherebbe soltanto sulla quota del coniuge che ha reso le dichiarazioni in atto, mentre per il restante 50% dell’immobile, l’imposta sarà essere pagata in misura ordinaria.
La legge non ti considera il legale rappresentante di tua moglie, al momento del rogito, quindi è necessaria la sua presenza dal notaio.
Ricapitoliamo quali sono i requisiti per questa agevolazione prima casa:
a)l’immobile deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha stabilito la propria residenza oppure il contribuente deve impegnarsi a trasferirla nel suddetto Comune (non necessariamente presso l'immobile acquistato) entro il termine perentorio di 18 mesi dal rogito;
b)il beneficiario deve dichiarare di non essere titolare, esclusivo o in comunione legale con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altri immobili destinati a uso abitativo nel Comune dove è situato l’immobile da acquistare;
c)l’acquirente non deve risultare titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, di diritti reali su altre abitazioni acquistate su tutto il territorio nazionale usufruendo delle medesime agevolazioni “Prima casa”;
d)se il contribuente sia già titolare di un immobile acquistato con i benefici, l’agevolazione spetta a condizione che la precedente proprietà sia alienata entro 24 mesi dalla data del nuovo acquisto.
A disposizione per chiarimenti.
2 - Non conta il numero delle case possedute, ma se hai già beneficiato dell'agevolazione prima casa, irrilevante acquisto per donazione o compravendita
Egr. avvocato, sono proprietario di un immobile acquistato quando avevo 19 anni, grazie ad una donazione indiretta dei miei genitori (i quali ci hanno messo i soldi e questo risulta dall'atto di compravendita).
Vorrei comprare un altro immobile presso un altro comune e mi chiedo se posso beneficiare dell'agevolazione prima casa.
RISPOSTA
Assolutamente no, secondo quanto previsto dall'ordinanza della Corte di Cassazione n. 2482 del 5 febbraio 2026.
Secondo l'Agenzia delle Entrate non è giuridicamente rilevante il numero delle case possedute, ma quante il contribuente ne ha acquistate beneficiando dell’agevolazione “Prima casa”; una volta utilizzato per un immobile questo beneficio fiscale, indipendentemente che si tratti di una compravendita oppure di una donazione, l'agevolazione non può essere richiesta per un nuovo acquisto, tranne che non si decida di cedere la casa che ne ha già usufruito, entro 24 mesi, come previsto dalla legge di bilancio per l'anno 2025, nuova estensione temporale applicabile anche ai proprietari che avevano acquistato l'immobile nel corso del 2024 e non avevano ancora fatto scadere il precedente termine annuale alla data del 31 dicembre.
A disposizione per chiarimenti.
3 - Immobile acquistato con l'agevolazione prima casa e concesso in locazione, non è possibile usufruire nuovamente dell'aliquota agevolata del 2% per l'imposta di registro
Gentile avvocato se sono proprietario di un appartamento acquistato con l'agevolazione prima casa e l'ho concesso in locazione a terzi, posso acquistare un altro immobile sempre con l'agevolazione prima casa, non essendo l'immobile locato nella mia disponibilità?
RISPOSTA
Assolutamente no, secondo quanto previsto dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 3596 del 17 febbraio 2026 che ha chiarito quanto segue: “l’indisponibilità dell’alloggio locato non equivale alla inidoneità oggettiva dell’immobile ad essere abitato, in quanto derivante da una scelta volontaria e discrezionale del proprietario”.
Questa “indisponibilità” non è considerata rilevante dall'Agenzia delle Entrate, al contrario ad esempio dell'indisponibilità derivante da una calamità.
Non possiamo confondere un immobile inagibile con un immobile semplicemente occupato per volontà del suo proprietario che l'ha messo a rendita.
L'impedimento deve essere inevitabile, come già precisato dalla risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 107/E del 1^ agosto 2017.
Nella tua fattispecie non puoi versare l'imposta di registro nella misura ridotta del 2%, ma nella misura ordinaria.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.