Scritto da Bruno Giuseppe, Avvocato

Vendita alloggio del portiere e tassazione plusvalenza; condominio sul quale realizzati lavori agevolati con Superbonus





Egr. avvocato, il comma 64 dell’articolo 1 della Legge del 30/12/2023 n. 213 (legge di bilancio per l'anno 2024) ha aggiunto tra i redditi diversi ai sensi del Testo Unico sulle Imposte sui Redditi (art. 68 del TUIR) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di immobili sui quali siano stati realizzati interventi agevolati dal Superbonus.
È prevista un’imposta del 26% sulla plusvalenza generata dalla loro vendita nei successivi 10 anni. Sono previste tuttavia due eccezioni all’imposta sulla plusvalenza da Superbonus:

• a)gli immobili ereditati per successione;
• b)gli immobili utilizzati come residenza principale dal venditore o dai suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni precedenti la vendita, o per la maggior parte del periodo se inferiore ai dieci anni.

Fatta questa premesso, ecco il mio quesito.
Abbiamo un condominio dove sono stati fatti lavori agevolati dal superbonus 110%, con ricorso allo sconto in fattura.
A piano terra del fabbricato condominiale c'è l'alloggio del portiere, accatastato come A/3 in vista di una futura vendita che ci sarà nel 2026.
Ci sarà tassazione della plusvalenza?
La tassazione della plusvalenza e quindi anche i presupposti dell'esenzione saranno valutati in riferimento a ciascun condomino, alla luce della sua specifica situazione? Mi riferisco alla provenienza dell'appartamento del condomino da successione oppure la sua destinazione ad abitazione principale.
Come si dovrà calcolare la differenza tra il corrispettivo percepito dalla compravendita dell'alloggio del portiere ed il prezzo di acquisto (ovvero il costo di costruzione del bene immobile)?

RISPOSTA

Confermo che la plusvalenza deve essere riferita a ciascun condominio, in ragione del suoi millesimi generali di proprietà, essendo l'alloggio del portiere un immobile accessorio rispetto alle singole unità immobiliari dei condomini.

Anche i presupposti dell'esenzione devono essere verificati singolarmente per ciascun condomino. Il condomino che ha acquistato il proprio appartamento per successione oppure che l'ha destinato ad abitazione principale per la maggior parte degli anni di possesso precedenti la vendita sarà esentato dalla tassazione della plusvalenza, in riferimento ai suoi millesimi. Nei confronti degli altri condomini, la vendita dell'appartamento del portiere genererà un reddito diverso imputabile “pro quota” in ragione della tabelle millesimale generale.

La tassazione sarà determinata in ragione di una perizia giurata a firma di un professionista tecnico abilitato, in mancanza di un valore storico identificabile. E' logico aspettarsi che questa perizia possa essere particolarmente attenzionata al momento dei doverosi controlli dell'Agenzia delle Entrate.
Il referente normativo della presente consulenza è la risposta dell'Agenzia delle Entrate n. 86 del 27 marzo 2026 nonché la nota circolare n. 13/2024.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti: