Versamento dell'IVA sulla caparra confirmatoria compromesso immobiliare se ha anche la funzione di acconto sul prezzo
Egr. avvocato, vorrei rivolgerle un quesito di natura fiscale.
Ho stipulato un contratto preliminare di compravendita di un immobile.
Il venditore è una società a responsabilità limitata quindi la vendita è assoggettata all'IVA.
Al momento del contratto preliminare ho versato una caparra confirmatoria di 20.000 euro in favore della società dante causa.
Nel preliminare è scritto espressamente che si tratta di una caparra confirmatoria ai sensi dell'articolo 1385 del codice civile, pertanto se fosse inadempiente la SRL, avrei diritto di recedere ed esigere il doppio della caparra versata.
È scritto espressamente che in caso di atto di compravendita definitivo, da porre in essere con rogito notarile entro il prossimo 31 dicembre, la caparra diventerà a tutti gli effetti un acconto.
Orbene la SRL ha applicato l'IVA alla caparra confirmatoria, sebbene la compravendita definitiva non sia ancora certa.
Dal punto di vista fiscale è corretto applicare l'IVA ad una caparra confirmatoria riferita ad una compravendita immobiliare?
RISPOSTA
Sì, il trattamento fiscale della caparra confirmatoria è corretto, secondo la più recente giurisprudenza di legittimità.
Secondo la corte di cassazione, ordinanza n. 7868 del 31 marzo 2026, quando la caparra ha anche la funzione di anticipo sul prezzo e quindi è destinata in caso di compravendita definitiva ad essere scalata dal costo totale dell’immobile, l’IVA su quell’importo applicata nel momento in cui la caparra viene consegnata al promittente venditore dal promissario acquirente.
Prima di questa ordinanza della corte di cassazione, non si riteneva applicabile l'IVA alla caparra confirmatoria,
1)nel caso in cui il perfezionamento dell'affare fosse ancora incerto al momento del versamento della caparra
2)nell'ipotesi in cui, in ogni caso, anche se l'affare fosse andato a buon fine, le somme della caparra dovessero essere restituite al promissario acquirente.
Secondo i giudici della cassazione, se dall'esame del contratto emerge la volontà delle parti di attribuire alla caparra la duplice funzione di garanzia per l'esecuzione del contratto, ma anche di anticipazione del prezzo (se il contratto viene regolarmente adempiuto nei termini pattuiti), l’imposta sul valore aggiunto deve essere applicata in anticipo, in ossequio alla norma di legge (articolo 6 del Dpr 633/1972).
Sarà il giudice di merito ad esaminare il contenuto sostanziale del contratto preliminare, per indagare la reale ed effettiva volontà delle parti.
Il mio consiglio pertanto è il seguente: se non si vuole applicare l'IVA alla caparra confirmatoria, è bene scrivere nel contratto preliminare che anche in caso di perfezionamento della compravendita, gli importi versati a titolo di caparra saranno restituiti al promissario acquirente e non diventeranno un acconto sul prezzo di vendita.
Si tratta di una clausola che cautela le parti, in caso di mancata applicazione/versamento dell'IVA sulla caparra versata al momento della sottoscrizione del compromesso immobiliare.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
