Aggiornamento catastale degli immobili interessati dal Superbonus: lettera di invito dell'Agenzia delle Entrate
Egr. avvocato, la richiesta di consulenza riguarda la questione dell'aggiornamento catastale degli immobili interessati dal Superbonus.
In quali ipotesi, dopo avere effettuato i lavori del Superbonus 110%, si deve procedere all'aggiornamento catastale?
Sottopongo alla sua attenzione alcuni esempi, chiedendo una risposta concreta, consapevole che occorre comunque un sopralluogo dell'immobile per un'analisi approfondita del suo stato, individuando le variazioni intervenute.
Esempio 1: abitazione civile, il proprietario con agevolazione Superbonus 110% ha sostituito il precedente generatore di calore dell'impianto di riscaldamento con un nuovo generatore più efficiente. Non sono stati eseguiti ulteriori interventi edilizi significativi.
Esempio 2: abitazione civile, con il Superbonus sono stati contestualmente realizzati cappotto termico, sostituzione degli infissi, nuovo impianto di climatizzazione, fotovoltaico e sistema di accumulo. Non sono stati eseguiti ulteriori interventi edilizi.
Esempio 3: oltre ai lavori energetici, come quelli dell'esempio n. 2, sono stati modificati gli spazi interni tramite ampliamento della superficie calpestabile oppure c'è stata una variazione della consistenza dell'appartamento.
Esempio 4: fabbricato condominiale, grazie al Superbonus 110% è stato realizzato il cappotto termico sulle parti comuni senza interventi all'interno degli appartamenti.
La variazione catastale è automaticamente correlata alla soglia del 15% del valore dell'immobile, ossia se il costo dei lavori supera il 15% del valore dell'immobile?
Cosa fare se arriva la lettera di invito dell'Agenzia delle Entrate e come si aggiorna il Catasto relativamente all'immobile?
RISPOSTA
Non c'è nulla di automatico tra l'avere beneficiato del Superbonus per lavori (sia interventi edilizi sostanziali che miglioramenti energetici) e l'obbligo di presentare una dichiarazione di aggiornamento catastale avente ad oggetto l'immobile.
Coloro che hanno fatto lavori agevolati con il Superbonus dovrebbero semmai chiedersi se, successivamente ai lavori, i dati catastali descrivono ancora correttamente l'immobile, oppure se i lavori agevolati fiscalmente hanno modificato le caratteristiche dell'immobile e quindi la sua capacità di produrre reddito.
Non esiste nemmeno un obbligo automatico di aggiornamento legato al superamento della soglia del 15%, parametro non strettamente inerente al Superbonus in quanto indicato nella circolare dell'Agenzia del Territorio n. 10/T del 4 agosto 2005, di gran lunga antecedente rispetto alla disciplina del Superbonus 110% (art. 119 del decreto legge 19 maggio 2020 n. 34, convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020 n. 77). Questa circolare considera rilevanti soltanto gli interventi di ristrutturazione, manutenzione straordinaria, riqualificazione delle caratteristiche tipologiche, distributive o impiantistiche e restauro o risanamento conservativo che hanno determinato un incremento del valore di mercato immobiliare e della relativa redditività superiore al 15% rispetto alle condizioni originarie. Si tratta soltanto di uno dei parametri per valutare la rilevanza catastale dei lavori effettuati; non è comunque la spesa sostenuta per il Superbonus a determinare in automatico l'obbligo di aggiornamento.
Dobbiamo valutare nel loro insieme gli interventi realizzati e chiederci, con l'ausilio di un professionista abilitato, se sono cambiati i seguenti elementi: la consistenza, la distribuzione degli spazi, la destinazione d'uso, le caratteristiche tipologiche e impiantistiche, in misura tale da incidere sul relativo classamento dell'immobile.
Secondo l'Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 21/E del 5 giugno 2026, la rilevanza catastale deve essere valutata anche in caso di lavori che hanno avuto ad oggetto miglioramenti energetici, senza modifiche fisiche o planimetriche, a condizione che si tratti di interventi idonei a modificare le caratteristiche costruttive o impiantistiche dell'unità immobiliare in misura tale da determinare un apprezzabile cambiamento del suo livello qualitativo e funzionale e, di conseguenza, della sua redditività ordinaria (ad esempio la realizzazione contestuale del cappotto termico, la sostituzione degli infissi, l'installazione di una pompa di calore, di un impianto fotovoltaico o di altri impianti tecnologici).
Fatta questa premessa, preso atto che non c'è nulla di automatico in questa materia, rispondo alle sue domande in riferimento agli esempi di cui sopra.
Esempio 1: è verosimile ipotizzare che non sussista la necessità di aggiornamento catastale.
Esempio 2: è probabile che si renda necessario l'aggiornamento catastale, perché l'insieme degli interventi finalizzati al miglioramento energetico, anche in assenza di ulteriori lavori, ha migliorato sensibilmente la qualità e le prestazioni dell'immobile.
Esempio 3: possiamo affermare con un elevato grado di certezza che si rende necessario l'aggiornamento catastale.
Esempio 4: possiamo ragionevolmente escludere l'obbligo di aggiornamento catastale.
Laddove arrivasse la lettera di invito dell'Agenzia delle Entrate, la necessità di verificare l'aggiornamento catastale sarebbe ancora più evidente. Le lettere di invito all'aggiornamento catastale vengono inviate in attuazione dell'articolo 1, comma 86, della legge 30 dicembre 2023 n. 213 (Legge di Bilancio 2024), sulla base di particolari liste selettive.
Come si effettua l'aggiornamento? Ci penserà un tecnico abilitato incaricato dall'interessato, tramite la relazione e la presentazione telematica della pratica DOCFA.
L'aggiornamento catastale non significa automaticamente pagare più imposte. Dipende anche da altre circostanze "collaterali": ad esempio, se i lavori agevolati con il Superbonus hanno riguardato l'abitazione principale, questa è esente ai fini IMU. Anche in questo caso non c'è nessun automatismo prestabilito dal legislatore.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
